Новый законопроект «О государственной кадастровой оценке» встретил неоднозначную реакцию среди участников рынка и экспертов отрасли строительства и недвижимости.
Глава аналитического центра портала недвижимости СуперРиэлт Максим Колесников полагает, что в целом нововведения предлагаются правильные, и внеочередной пересмотр кадастровой оценки объектов недвижимости (включая землю) в случае существенного падения цен, имеет смысл. Тем не менее, по мнению эксперта, предпринимать такие действия стоит лишь после того как цены упадут по крайней мере на 30%. Кроме того, следует рассмотреть целесообразность кардинального уменьшения кадастровой оценки, чтобы вообще такие вопросы больше никогда не возникали.
На днях в прессе прошли сообщения о планируемой доработке предложенного ранее законопроекта. У вице-премьера Шувалова прошло совещание при участии представителей ряда федеральных министерств и ведомств, на котором было решено глубоко проработать вопрос пересмотра кадастровой стоимости недвижимости. Как вариант, предлагается проводить внеочередную оценку в тех регионах, где будет зафиксировано падение рынка на 30% и более.
По причине значительного роста кадастровой стоимости недвижимости в течение последнего десятилетия, нынешние цифры оказываются значительно выше рыночных. Такое положение вещей вредит строительной отрасли, поскольку многие статьи затрат у девелоперов напрямую завязаны на кадастр. Кроме того, немаловажной является необходимость самого факта официального признания удешевления земли и другой недвижимости - в текущем положении застройщики только так смогут строить новые объекты не в убыток себе, - разъясняет Максим Колесников.
Есть также мнение, что муниципальные власти могут препятствовать корректировке кадастровой стоимости недвижимости в сторону ее уменьшения, так как это приведет неизбежно к снижению поступлений в бюджеты. То есть, даже если закон будет принят, его исполнение будет проходить не без проблем, тем более что для пересмотра кадастра до сих пор не определены четкие критерии.
Прежде всего, не вполне ясна ситуация с расчетом средней стоимости квадратного метра в динамике – на этот показатель может оказать значительное влияние как методика подсчета, так и структура выборки. Все потому, что рынок сам по себе мозаичен, а недвижимость нельзя считать биржевым товаром в чистом виде. Так, получается, что при среднерыночном падении цен на 30%, стоимость конкретных объектов на самом деле снизится в пределах 10-50%. Это не говоря уже о том, что отдельные объекты в условиях падающего рынка могут даже подорожать. Все это дает возможность и даже право муниципальным властям в любой момент заявить, что рынок упал недостаточно для пересмотра кадастровой стоимости недвижимости.
Следующий момент состоит в определении того, какая именно статистика будет приниматься во внимание для оценки степени падения рынка. Так, например, ориентироваться на цены, зафиксированные в официальных договорах - весьма сомнительный подход, так как все еще довольно частыми являются случаи искусственного занижения реальной стоимости объекта купли-продажи для минимизации налогов.
Цены рыночного предложения тоже достаточно сложно брать в качестве ориентира, так как продавцы изо всех сил стараются сохранить заявленные цены на высоком уровне, снижая реальные расценки путем предоставления скидок покупателям. Так, в 2015 году, когда всем более чем очевидно было, в каком тяжелом положении находится рынок недвижимости, заявленные цены снизились в среднем лишь на 10%, тогда как скидки приобрели массовый характер и выросли в среднем до 25%. Таким образом выходит, что когда продавцы недвижимости смирятся с необходимостью признания падения рынка на 30%, сам рынок уже будет в гораздо более глубоком кризисе.
Падение цен на 10% - это незначительная коррекция, а 15-20% - уже существенная. Если мы говорим о снижении заявленных цен на 30%, то на самом деле с учетом скидок речь идет о реальном падении рынка на 50%. Таким образом, помогать экономике надо значительно раньше, чем положение вещей станет подобным описанному сценарию, - разъясняет руководитель SuperRielt.ru.
Вообще говоря, жестко привязывать кадастровую оценку к рынку нет особой необходимости. Такой подход был очень соблазнительным, пока цены на недвижимость постоянно росли, и соответственно росли поступления в казну. Но законы рынка незыблемы, и как в свое время недвижимость дорожала, так она может и начать дешеветь (что и происходит сейчас) с соответствующим «эффектом» для бюджетов в случае прямой привязки к кадастру.
Разумеется, никто не говорит о том, чтобы вернуться к расчету сборов и налогов исходя из инвентаризационной стоимости объектов, - говорит Максим Колесников и предлагает сделать оценку хотя бы в два-три раза ниже рыночной стоимости недвижимости, повысив одновременно ставки по налогам и сборам, которые привязаны к этой оценке. Это, по мнению эксперта, позволит свести к минимуму количество недовольных даже при самом суровом обвале рыночных цен, и повысить прогнозируемость бюджетов на местах.
По мнению Максима, стабильность и предсказуемость поступлений в бюджеты гораздо важнее призрачной возможности «сорвать большой куш» в моменты роста экономики, тем более что в таких случаях с бюджетами, как правило, и так все в порядке.
