5 признаков потенциального долгостроя

30 апреля 2016

Проблема долгостроев в последнее время становится общенациональной и крайне острой. Все больше дольщиков из «очень обеспокоенных» становятся реально обманутыми. Сроки строительства затягиваются, и некогда уверенный в своем будущем гражданин оказывается перед перспективой пугающей неопределенности.

5 признаков потенциального долгостроя

Нынешняя ситуация такова, что даже крупный масштаб, авторитет и десятилетия успешной работы девелоперской компании на рынке не являются стопроцентной гарантией неприятностей. Ближайший и самый яркий пример – ситуация с СУ-155, новостройки-долгострои у которого имеются во многих регионах России, в том числе в Московской области, в Ярославле и в Обнинске. Если же подбить общие итоги, то за один только 2015 год строительный рынок покинули 2.7 тыс. компаний, - данные M9 Development.

Заложниками ситуаций с замороженными стройками становятся даже самые придирчивые покупатели, со всей тщательностью относящиеся к выбору нового жилья. Если человек не является специалистом в сфере недвижимости с опытом работы с соответствующими документами, ему крайне трудно определить, что он имеет дело с потенциальным долгостроем. Ведь визуально все может быть в порядке – стройка идет полным ходом, рабочие на объекте есть в большом количестве, спецтехника регулярно подвозит материалы. Но в момент кассового разрыва все работы могут разом остановиться, причем навсегда.

Несмотря на все вышеописанные трудности, существуют признаки, которые могут помощь выявить серьезные проблемы, с которыми уже успел столкнуться застройщик, даже если внешне об этом, казалось бы, ничего не свидетельствует. Неприятностей можно избежать, а потенциального «проблемного» застройщика можно выявить еще на ранних стадиях, задолго до того, как вы будете связаны взаимными обязательствами.

Внешние признаки объекта

В первую очередь стоит обратить внимание на внешние «маркеры». Они же бывают часто вполне весомыми. Так, если стройка «еле дышит», по объекту слоняется пара-тройка рабочих, спецтехника простаивает, и все это происходит не в новогоднюю ночь, вполне вероятно, что что-то идет не так.

В наш век взрывного технического прогресса делать это особенно легко. Немало объектов оборудованы камерами онлайн-трансляции. Такое оборудование устанавливают сами застройщики, чтобы продемонстрировать открытость и получить дополнительные конкурентные преимущества. Но тут тоже надо быть бдительными. В сложной ситуации такая политика срабатывает как раз против застройщика, и самые недобросовестные из них могут в буквальном смысле хитрить – ставить на воспроизведение старые записи.

Запредельные скидки – повод насторожиться

В условиях кризиса застройщики идут на значительные уступки – множество квартир продаются с дисконтами, девелоперы открывают самые различные акции, наперебой предлагая условия одни благоприятнее других. Все это хорошо, но перегибы – это повод усомниться. Если то или иное заманчивое предложение слишком сильно отличается от реальной конъюнктуры рынка, это потенциально тревожный сигнал.

Поводом для более тщательной проверки могут служить как размер скидок, так и продолжительность акции. Так, если уже несколько месяцев застройщик не завершает акцию умопомрачительных скидок, вполне вероятно, что он отчаянно пытается найти деньги, так как своих уже нет и строить реально не на что. Это могут также быть откровенные мошенники, которые не собираются доводить до конца начатые объекты и могут просто исчезнуть в любой момент.

Документы

Важнейший этап оценки благонадежности застройщика – это изучение документов. Помимо самого разрешения на строительство, речь идет о проектной декларации и всех изменениях. Последних может быть довольно много – законы позволяют в процессе реализации строительного проекта вносить изменения в него, и они чаще всего как раз и вносятся, как правило, ежеквартально.

Нужно смотреть на характер изменений. Самым тревожным следует считать изменение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если его перенесли на более поздний срок, стоит поинтересоваться почему и выяснить подробности.

Другой важный момент – наличие документации на подключение к коммуникациям. Дело в том, что даже полностью отстроенный дом не будет принят в эксплуатацию неподключенным к воде, канализации, электричеству и прочему. И если с этим возникли проблемы по причине конфликта застройщика с поставщиками «коммуналки», готовая новостройка может стоять незаселенной годами.

Частая смена подрядчиков

Строительство жилого дома – дело сложно и небыстрое, так что в процессе генподрядчик может и поменяться – ничего из ряда вон выходящего в этом нет. Заказчика может не устроить качество, подрядчик сам может признать, что не справится и т. д. Другое дело, если подрядчики меняются с завидной регулярностью. Это может свидетельствовать об обратном – сам заказчик не выполняет своих финансовых обязательств перед подрядчиками, и это уже явно нехороший сигнал.

Открытость информации

Интернет сейчас есть практически у каждого, и вокруг каждого строящегося объекта в сети моментально естественным образом формируется сообщество из покупателей-долевиков. Это может быть ветка форума на городском сайте, группа ВКонтакте, страница на Фейсбуке – что угодно. В таких сообществах каждый может спросить совета, поинтересоваться новостями, поделиться мнением.

Самым очевидным признаком хорошего «здоровья» застройщика является готовность его представителей идти на контакт с покупателями и оперативно реагировать на общественные запросы. Если же застройщик уклоняется от общения, избегает неудобных вопросов или, тем более, уходит в молчаливую оборону, значит у него явно большие проблемы.

А еще есть официальные государственные интернет-ресурсы, где можно быстро получить информацию о проблемных застройщиках. Так, к примеру, на сайте комитета Москвы по обеспечению инвестиционных проектов в долевом строительстве публикуется специальный Реестр граждан-долевиков, чьи права уже нарушены. В этот Реестр занесены все адреса строительных объектов, которые московское правительство уже официально признало долгостроями.

 

Что делать?

Все слышали о принципе, что неприятностей проще избежать, чем ликвидировать их последствия. Тем не менее, если вы все же оказались в ситуации, когда за будущую квартиру деньги уплачены, а стройка начинает тормозить, кое-что можно еще предпринять.

Проще всего набраться терпения и действительно подождать. Рекомендация может показаться издевательской, но это не так. Как ни странно, в большинстве случаев такой сценарий оказывается наименее затратным, а финал вполне благоприятным. В той же Москве предостаточно примеров, когда дольщикам приходилось ждать дополнительные пару лет, но в конце концов свои квартиры они все же получили – «Кутузовская миля», «Дом на Мосфильмовской» и т. д. Конечно, если строящееся жилье вам «не горит», и проблема только в сдвинувшихся сроках, чаще всего будет лучше «залечь и окопаться». В противном случае, если вы захотите продать такую «виртуальную» недвижимость, на нее будет крайне трудно найти покупателя, а если таковой и найдется, сделка пройдет по катастрофически невыгодной для вас цене.

Другой вариант – расторжение договора долевого участия. Вы имеете право сделать это в одностороннем порядке в том случае, если застройщик не передал вам квартиру в установленный срок, максимум еще плюс два месяца после его истечения.

Опасность потерь в данном случае кроется в несоответствии текущих рыночных цен на жилье тем ценам, которые были актуальны в момент заключения договора. То есть, вы можете получить на руки сумму, которая окажется в разы меньше суммы необходимой для покупки жилья. Именно это обстоятельство часто заставляло дольщиков все-таки терпеливо ждать завершения строительства, надеясь, что застройщик успешно все свои проблемы решит и закончит проект.

Однако, сейчас ситуация обратная – цены на жилье практически не растут, а то и падают,  а на рынке появляются новые интересные предложения с ценами значительно ниже цен двух-трехлетней давности. Поэтому возврат средств по расторжению ДДУ может быть вполне разумным решением. Однако если сделка была оформлена с привлечением заемных средств, для проведения такой «оборудки» придется советоваться с банком, который дополнительно оценит собственные риски прежде чем дать добро.

Согласно действующему законодательству, после того как застройщик получил письменное уведомление о разрыве ДДУ, компания должна не позже 20 рабочих дней выплатить вам обратно полную стоимость квартиры, и еще и проценты за пользование вашими деньгами.


Просмотры: 1734







Последние статьи