Высокие темпы строительства – это хорошо как для девелоперов, так и для покупателей жилья в новостройках. Однако, в нынешних условиях, когда спрос на недвижимость падает, скорость покупки квартир может существенно не поспевать за реальными темпами строительства. Это может создать некоторые проблемы для обеих сторон потенциальной сделки.
Один день – один этаж
Темпы строительства многоквартирных домов зависят не только непосредственно от скорости работы стройбригад. На этот показатель может оказать серьезное влияние скорость отгрузки строительных материалов, стратегия, которую выбрал девелопер, и многое другое.
Как объясняет гендиректор ЗАО «Патриот-Инжиниринг» (структура ГК «Интеко») Станислав Шмелев, монолитные дома можно строить со скоростью 4-5 этажей в месяц, а панельные – 0.8 этажа в день. Но это все номинальные цифры, а в действительности работы ведутся не так быстро. По словам главы «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, панельное строительство ведется в средних темпах до 7 этажей в месяц, а монолитное – 2-3 этажа в месяц.
Кроме постройки «коробки», до трех месяцев может уйти на разработку котлована, устройство фундамента и цоколя. Если еще проектом предусмотрен подземный паркинг, нулевой цикл может растянуться до полугода. Еще 1-2 месяца уходит на устройство кровли, 2-3 месяца по времени требует внутренняя отделка.
Отдельный вопрос – подключение к коммуникациям. Здесь многое зависит от «поворотливости» госструктур. Конечно, многие вопросы решаются параллельно. Например, когда заканчиваются последние этажи, на первых могут выполняться фасадные работы и внутренняя отделка с остеклением.
Технологии ускорения
Существует ряд типичных факторов, которые могут замедлить темпы строительства. Очень часто причиной задержки становится поведение грунтовых вод. Их наличие слишком близко к фундаменту требует установки дополнительных свай, - рассказывает руководитель компании "Русская недвижимость" Игорь Горских, возводящей одну из крупнейших новостроек Обнинска - микрорайон Молодёжный (посмотреть).
Еще одной весьма распространенной причиной медленного строительства являются стесненные условия. Это крайне характерно для точечной застройки в условиях жилого района.
В зимний период монолитные работы требуют дополнительного прогрева бетонной смеси, что кроме потери времени влечет еще и удорожание стройки. А при падении температуры ниже 20 градусов мороза, монолитные работы вообще останавливаются. Благо, в московском регионе такие морозы если и бывают, то длятся недолго.
Для ускорения затвердевания бетона при низких температурах строители часто используют специальные добавки для бетоносмеси. Но здесь уже надо следить, чтобы добавка была действительно качественной, в противном случае качество бетона может ухудшиться. Это может даже выражаться в выделении стенами специфического устойчивого запаха, из-за чего жить в таком доме крайне некомфортно, - рассказывает Мария Литинецкая.
Секретами ускорения строительства делится гендиректор компании «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик. Так, в ходе строительства «Эталон-Сити» удалось ускорить на 4 месяца возведение монолитного ж/б каркаса первого корпуса по сравнению с установленными проектом сроками. Бригады бетонировали каждый месяц 6 этажей вместо номинальных 3-4. Чтобы добиться таких темпов, компания сделала ставку на применение самой современной техники, а для управления проектами применялась технология BIM (информационное моделирование зданий), за счет чего процесс строительства был значительно оптимизирован.
Хороших результатов по ускорению строительства удалось добиться компании «Лидер-Инвест» в ходе возведения монолитного жилого здания с подземным паркингом. Компания реализовала проект всего за один год благодаря грамотному комплексному подходу. Специалисты детально проработали технологию, со всей тщательностью отнеслись к подготовительным работам, наладили четкую своевременную поставку материалов, применяли спецсредства для ускорения набора достаточной прочности бетона.
В ходе строительства ЖК «ЮИТ Парк» в Красногорске темпы строительства были увеличены за счет использования двух манипуляторов и бетононасоса в дополнение к двум башенным кранам.
Борьба за покупателя
Скорость строительства жилья на первичном рынке – важнейший фактор, влияющий на продажи. Активность стройки, скорость появления новых этажей для потенциального покупателя являются единственными явными подтверждениями серьезности и ответственности застройщика, - объясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Даже если стройка замирает на несколько дней, не говоря уже о неделях, у потенциальных покупателей возникают неприятные вопросы, с которыми он идет в интернет, и так на ровном месте может возникнуть негативная «аура» вокруг вполне коммерчески здорового строительного проекта.
По мнению некоторых экспертов, в том числе Татьяны Калюжновой, темпы строительства – это даже более важный фактор для покупателя, чем цена. Люди панически боятся недостроев, и готовы даже переплатить, но быть уверенными, что дом точно построят. По этой же причине люди предпочитают покупать квартиры в строящихся домах на завершающих этапах работ.
Страхи потенциальных покупателей приводят к тому, что на этапе котлована продажи вообще нулевые. Здесь иногда возникает своеобразный «порочный круг», когда застройщик принимает решение снять с продажи проекты на этапе котлована из-за полного отсутствия спроса. И такие случаи в последнее время значительно участились.
Продажи не поспевают за строительством
Еще относительно недавно девелоперы при установке сроков строительства исходили из прогнозируемых темпов продаж квартир. Но в нынешних условиях продажи осуществляются заметно медленнее, чем ведется строительство, - рассказывает Татьяна Калюжнова. В особенности это характерно для крупных проектов по редевелопменту промзон, так как в этом случае застройщик имеет жесткие обязательства по срокам перед властями.
Нераспроданные квартиры по завершению строительства – это обычное явление даже для относительно стабильного рынка прошлых лет, и ничего экстраординарного в этом нет, - объясняет вице-президент «Лидер-Инвест» Елена Гусева. Такая ситуация вовсе не является свидетельством каких-то недочетов девелопера или недостатков проекта.
При этом всем, нераспроданными могут оставаться даже квартиры эконом-класса. Так, к примеру, по словам коммерческого директора Rose Group Натальи Саакянц, в комплексе «Микрогород в лесу» доля нераспроданных квартир составила около 20% после завершения строительства, и это считается нормой. Если невостребованной остается более значительная доля квартир в новом жилом комплексе, то это уже говорит о промахах в ценообразовании, позиционировании ЖК или других недочетах со стороны девелопера.
Темпы продаж квартир в новостройках также могут значительно зависеть от избранной экономической модели. К примеру, стремясь максимизировать прибыль, застройщик при наличии достаточных собственных средств скорее решит начать продавать квартиры после завершения строительства, когда не нужно будет предлагать значительные скидки за «виртуальность». Если же задача стоит свести к минимуму вложение собственных средств, квартиры будут продаваться еще на нулевом цикле по минимальной цене.
Тем не менее, по мнению Татьяны Калюжновой, в будущем быстрых продаж можно будет добиться только прямым демпингом, так как продажи в любом случае не будут поспевать за темпами строительства, и за время возведения дома девелоперы смогут продать от силы половину квартир.
Кредиты и налоги
В условиях темпов строительства, превышающих темпы продаж квартир застройщики так или иначе вынуждены искать дополнительные способы финансирования строительства, помимо средств дольщиков. Самые очевидные способы – это заблаговременный запас средств от реализованных ранее строительных проектов и получение банковского кредита.
Компания Алексея Харитонова предпочитает не привлекать кредитные средства, а обходиться деньгами материнской компании – концерна YIT (Финляндия). Аналогичной политики придерживается и ФСК «Лидер».
Еще одна «мина замедленного действия» для застройщика в нераспроданных квартирах связана с налогообложением. В Est-a-Tet объяснили, что для застройщика привлеченные средства дольщиков не являются прибылью. Но после того как дом сдан, квартиры оказываются на балансе компании и их продажа обязательно влечет уплату налога на прибыль. Кроме того, еще до продажи квартиры застройщик должен платить налог на имущество за невостребованные квартиры.
В то же время, дольщики могут не беспокоиться о том, что им придется оплачивать общедомовые нужды за несуществующих еще соседей, даже если дом наполовину пустует. Все эти траты ложатся на застройщика.
Подводя итог, можно сказать, что застройщика очень скоро придется признать неизбежность дополнительных вливаний в строительные проекты. Это значит, что компании станут более рачительно относиться к расходованию собственных средств и будут оставлять финансовую «подушку» на строительство и содержание жилья.
