Представители ведущих риэлторских агентств московского региона утверждают, что вторичному рынку недвижимости становится все сложнее конкурировать с первичным...
Доступность ипотеки увеличилась, что поддерживает «вторичку», но этого мало: новостроек много, и жилье в них стоит дешевле. И даже сезонные оживления, как, например, в августе этого года, не приводят к ощутимому увеличению числа сделок на вторичном рынке.
Исследование спроса
По данным Росреестра Москвы, в июле количество сделок на вторичном рынке сократилось на 14,6%, а в августе – увеличилось на 4,5%. Риэлторы называют это сезонным оживлением спроса. Если в июле «вторичкой» практически не интересовались, то в августе количество обращений потенциальных покупателей заметно увеличилось.
Такая ситуация повторяется каждый год: после летнего сезона потенциальная покупательская аудитория возвращается – москвичи приезжают из отпусков, «вторичкой» начинают интересоваться родители иногородних студентов, бизнесмены и другие клиенты из регионов. В этом году повышение спроса стало следствием еще и отсутствия роста цен и снижения ипотечных ставок на вторичном рынке.
Если рассматривать ситуацию за год, то количество переходов прав на вторичное жилье в Москве возросло на 35,2%. Это заметный прирост, но восстановление рынка до уровня, который наблюдался до кризиса, пока далеко от реальности. По сравнению с 2013 и 2014 годами, данный показатель меньше на 17-20%.
Самое плачевное состояние вторичного рынка наблюдалось летом 2015, когда годовой прирост сделок составил около 15%. Улучшение в текущем году по большей части обусловлено относительной стабилизацией экономики и валютных рынков. Но спрос на «вторичку» был бы больше, если бы не постоянный рост предложений на первичном рынке. Вторичный рынок в первую очередь не выдерживает ценовую конкуренцию, ведь даже демократичные предложения по «вторичке» часто проигрывают некоторым новостройкам в цене. Причем в московском регионе появляется все больше недорогих готовых новостроек, где можно купить жилье с отделкой. Это еще больше снижает спрос на вторичные квартиры, в которых в большинстве случаев приходится переделывать ремонт после прежних жильцов.
На подмосковном рынке вторичной недвижимости обстановка менее радужная: количество сделок в августе по сравнению с июлем снизилось на 4,1%. Это недалеко от уровня 2015 года, когда прирост сделок в августе составил чуть больше 5%.
Рост популярности ипотеки
На вторичном рынке Москвы количество ипотечных сделок в августе выросло на 7,5% по сравнению с прошлым месяцем. В целом за летний период около 90% московских квартир приобретено с привлечением кредитных средств.
Подмосковный рынок стабилен: нет ни снижения, ни повышения количества ипотечных сделок в августе по сравнению с июлем. Но при этом за счет снижения общего количества продаж доля ипотеки выросла на 1,7% и составила 41,5%.
Риэлторы прогнозируют дальнейший рост ипотечных сделок в связи со снижением платежеспособности покупателей и сокращением ипотечных ставок. Минимальная ставка снизилась до 12,25%, в средняя – до 12,7%. Не исключено и еще большее снижение процентных ставок до конца года.
Увеличение сроков экспозиции
В августе средний срок экспозиции московских квартир составил 93 дня, что на 10 дней больше, чем в предыдущем месяце. Это в первую очередь обусловлено летним снижением активности покупателей, а также тем, что собственники все дольше сохраняют упорство и не хотят уступать покупателям в цене.
Покупатели сегодня не хватают первое попавшееся, а стараются найти лучший вариант, ведь выбор велик. Большое количество просмотров сейчас является обычной практикой, покупатели стараются найти вариант, максимально соизмеримый по отношению «цена-качество».
Срок экспозиции конкретного объекта зависит от заявленной цены и типа квартиры. По данным риэлторских агентств, однокомнатные квартиры до 7 млн. рублей продаются в среднем за 3 месяца, двухкомнатные от 8 млн. – за 3-5 месяцев, а трехкомнатные квартиры от 10 млн. продаются за 6 месяцев и более. При этом есть и неликвидные варианты, которые продаются по несколько лет. Здесь в основном «виноват» собственник, завышающий цену и не сдающийся до последнего.
Сейчас «вторичку» проще всего реализовать с некоторым дисконтом в 5-10%. Но и это не гарантирует продажу в первый же месяц, а то и два. А если выставить объект по среднерыночной цене, то срок продажи и вовсе может быть неожиданно длительным.
О ценах и скидках
На московском рынке вторичной недвижимости средняя стоимость квадратного метра составляет 170-175 тысяч рублей. В августе средняя стоимость бюджетных квартир не изменилась, а класса «комфорт» и «бизнес» – сократилась на 3,6% и 4%, соответственно. О повышении цен речи быть не может, так как рост доходов потенциальных покупателей не предвидится. Покупатели ждут дисконта. И продавцы, которые это понимают, реализуют свою недвижимость быстрее.
Так, в августе с дисконтом продали 81% квартир. В июле этот показатель был на 4% больше. Средний процент скидки составил 8,7%, что по сравнению с июлем меньше на 1,4%. Чаще всего дисконт предоставляется на квартиры бизнес класса. Дисконт на квартиры до 10 млн. составляет 3-4%, от 10 до 20 млн. – 5-12%, от 20 млн. – до 20%.
По результатам исследований разных столичных риэлторских агентств, средняя стоимость реализуемых квартир на вторичном рынке постепенно сокращается. Так, сейчас она составляет около 8 млн. рублей, а за год средняя стоимость сократилась на 800-900 тысяч рублей.
В Московской области в августе продажи с дисконтом увеличились на 2% по сравнению с июлем и составили 7-8%. При этом скидка увеличивается, можно сказать, пропорционально расстоянию от МКАД. Чем дальше объект от Москвы, тем больше скидывает с цены собственник. К примеру, квартиры в пределах 10 км от МКАД хорошо продаются с дисконтом в 3-4%, а в 40 км и дальше – со скидкой в 7-10%.
Что прогнозируют эксперты
Рост цен на «вторичку» осенью практически исключен. Причем это касается как Москвы, так и области. В Москве глобального снижения цен ожидать не стоит. Чего нельзя сказать о квартирах в Подмосковье. Скорее всего, уже в сентябре цены на подмосковном рынке заметно снизятся, а в октябре снижение продолжится.
