Если один из участников сделки по недвижимости излишне весел или слезлив, это может негативным образом отразиться на второй стороне. Иногда сделку даже могут аннулировать. Мы расскажем Вам, в каких случаях следует насторожиться и настоять на проверке покупателя или продавца, а также опишем механизм этой процедуры.
Зачем это нужно
Каждый год в России из-за полной или частичной недееспособности продавца, который психически болен или страдает расстройствами психики, признают недействительными тысячи сделок купли-продажи недвижимости, говорит Игорь Молотилин, генеральный директор «Медико-психологического центра индивидуальности».
По словам Олега Сухова, адвоката и президента гильдии юристов рынка недвижимости, любую сделку можно оспорить, если докажут, что у одного из ее участников проблемы с психикой. Чтобы исключить форс-мажорные обстоятельства, необходимо удостовериться, что в день совершения сделки вторая сторона находится в здравом уме.
Для гарантии специалист рекомендует попросить справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров о том, что участник сделки не стоит на учете. Ст.22 ФЗ №323 «Об основах охраны здоровья граждан в РФ» дает право каждому россиянину получить информацию о состоянии своего здоровья, говорит Игорь Молотилин.
Лучше, чтобы при оформлении сделки присутствовали специалисты в области неврологии и психиатрии, которые впоследствии заключат, что, подписывая договор, обе стороны хорошо понимали суть своих действий и их последствия, подчеркивает Сухов.
Нюансы процедуры
Игорь Молотилин рассказал, как проходит процедура освидетельствования в день подписания договора. По словам эксперта, в назначенный день агент приглашает врача-психиатра в условленное место, чтобы тот прибыл за час-два до совершения сделки. Но для этого нужно получить согласие человека, который подлежит освидетельствованию. Процедура должна проходить на уединенной и нейтральной территории, чтобы сохранялась врачебная тайна и регламент сделки. На освидетельствование одного человека психиатру необходимо порядка 40-60 минут.
До начала процедуры врач обязан предоставить копию лицензии на оказание психиатрической помощи, донести до сведения проверяемого статью 23 закона о психиатрической помощи, получить устное и письменное согласие на добровольное освидетельствование. Если все условия соблюдены, врач может приступать к психиатрическому интервью.
По окончании интервью психиатр должен дать заключение, оформить его на специальном бланке, подписать и заверить печатью. К заключению врач должен прикрепить копии медицинских документов и лицензии организации, представителем которой он является. Чтобы архивировать данные, Молотилин рекомендует завести амбулаторную карточку.
Если будет такая необходимость, психиатра вызовут в суд в качестве свидетеля. После освидетельствования заключение отдают человеку, который проходил процедуру, и представляющему его риелтору.
Случаи, когда стоит насторожиться
По словам Молотилина, стоит насторожиться, если вторая сторона категорически отказывается от освидетельствования или странно себя ведет при встрече, либо сделка в целом выглядит нелогично и странно. Риск возрастает, если Вы имеете дело с людьми старше 60 лет, лицами, обращавшимися в ПНД или предоставляющими справку из ПНД с неопределенной формулировкой.
Эксперт уверяет, что можно самостоятельно распознать некоторые признаки психического расстройства. Чтобы выявить возможные нарушения, следует обращать внимание на такие моменты:
- Ориентировка. Задайте несколько вопросов: зачем человек сюда пришел? Где он сейчас находится? Какое сейчас время года и число?
- Память. Необходимо представиться, а в ходе беседы попросить человека воспроизвести Ваше имя. Попросить клиента назвать свою дату рождения или другие точные данные. Спросить, где проживает человек, поинтересоваться, как он сюда добирался.
- Внимание. Понаблюдать за тем, как клиент себя ведет и что говорит. Возможно, он не может удержать нить разговора или часто отвлекается – это признаки нарушения внимания.
- Эмоции. Отслеживайте эмоциональное состояние человека. Если он неадекватно весел (в эйфории), вспыльчив, агрессивен, враждебен, слезлив, либо неустойчив в эмоциональном состоянии, это говорит о возможных проблемах с психикой.
- Мышление. Анализируйте речь человека. Вам стоит насторожиться, если покупатель/продавец непоследовательно излагает свои мысли, слишком быстро или медленно соображает, выражает странные идеи, у него вязкое или обстоятельное мышление.
Обнаружив у человека некоторые из этих симптомов, стоит настаивать на профессиональной экспертизе.
Сколько стоит экспертиза
Специалисту, который приедет на место сделки, придется заплатить 10-40 тыс. рублей. Стоимость судебной экспертизы - 80-150 тыс. рублей и больше, говорит Олег Сухов.
Оплачивать экспертизу должен ее инициатор. К примеру, если Вы покупатель квартиры в Южно-Сахалинске и хотите убедиться в адекватности продавца, Вам придется самостоятельно оплачивать процедуру. Конечно же, можно договориться со второй стороной и разделить расходы.
