Дарение – довольно популярный вид операции с недвижимостью, у которого есть некоторые особенности...
Superrielt.ru расскажет, какие проблемы могут возникнуть при дарении имущества и как их избежать.
Оформление дарения недвижимости
При дарении недвижимости оформляют договор дарения, который часто называют дарственной.
Такие договора заключаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, основные требования к документу определены статьёй 572.
По закону дарение происходит безвозмездно: заключение договора не должно сопровождаться встречной передачей имущества. Обе стороны, даритель и одаряемый, должны подписать документ.
Во многих случаях договор дарения необходимо нотариально заверить – к примеру, если в роли одариваемого выступают дети до 18 лет или это сделка с долями. После заверения нотариусом необходимо зарегистрировать в Росреестре факт перехода права собственности по договору дарения.
Кто может выступать в роли одаряемого
В принципе, в роли одаряемого может быть кто угодно. Но так как дарение – двусторонняя операция, нужно, чтобы другая сторона согласилась принять подарок. Но есть ряд ситуаций, когда для осуществления дарения требуются дополнительные действия. Например, если одаряемый – недееспособный или несовершеннолетний, тогда в сделке участвуют его законные представители. Если несовершеннолетний младше 14 лет, то от его имени договор подписывают родители или особы, выступающие законными представителями. Несовершеннолетние в возрасте 14-18 лет подписывают договор от своего имени, но получив согласие родителей или опекунов.
Можно ли вернуть подаренное имущество назад
Когда право собственности по договору дарения зарегистрировано, объект становится имуществом одаряемого, которое без его согласия вернуть не удастся.
Но есть случаи, когда договор дарения может быть оспорен в суде, по решению которого Ваше право на недвижимость будет восстановлено.
Отмена договора дарения
Согласно статье 577 Гражданского кодекса РФ, даритель может потребовать отмены договора дарения, если объект должен быть передан в будущем, в таких ситуациях:
- Если после подписания договора состояние здоровья либо семейное, либо имущественное положение дарителя сильно изменились, и исполнение договорных обязательств приведёт к значительному снижению его уровня жизни. К примеру, даритель лишился залоговой квартиры, и объект дарения стал его единственным жильём.
- Если одаряемый умышленно ранил дарителя, совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-то из членов его семьи или близких родственников. Если такой случай привёл к смерти дарителя, то сделку могут оспаривать его наследники. Такое решение должен вынести суд.
Если право собственности по договору дарения уже зарегистрировали, он считается исполненным, и отказаться от договора нельзя. Но, согласно статье 578 Гражданского кодекса РФ, документ можно оспорить в таких ситуациях:
- Если одаряемый умышленно ранил дарителя, совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-то из членов его семьи или близких родственников. Если такой случай привел к смерти дарителя, то сделку могут оспаривать его наследники. Такое решение должен вынести суд.
- Если одаряемый обращается с подаренным имуществом ненадлежащим образом и из-за этого существует риск безвозвратно его утратить.
- Если сделка совершена юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с нарушением требований закона о банкротстве, менее чем за шесть месяцев до разорения на средства, связанные с деятельностью его компании.
- Если одаряемый умер раньше дарителя, и договор предусматривает возможность возврата имущества.
Отмена сделки во всех перечисленных случаях происходит только по решению суда. На основании такого решения даритель вновь становится собственником подаренного имущества, либо объект получают его наследники.
Случаи, когда суд может признать договор дарения недействительным
Договор дарения, как и другие договора, может быть признан недействительным только по соответствующему решению суда. В этом случае одаряемый возвращает дарителю всё имущество, которое он получил в рамках сделки.
Суд может признать договор дарения недействительным в ситуациях, если:
- при его заключении был нарушен закон;
- документ служил прикрытием для другой сделки, к примеру, купли-продажи (сама сделка в этом случае считается притворной);
- договор не содержит важных условий, например, срок исполнения, предмет договора и другие (в этом случае он считается незаключенным).
Налогообложение при дарении недвижимости
Уплата налога на подаренную недвижимость зависит от того, кем друг другу приходятся даритель и одаряемый.
Если сделка заключается между близкими родственниками, уплачивать налоги не требуется. Согласно законодательству, в этом случае одаряемый не обязан подавать какие-либо документы, декларации или заявления в налоговую службу. Он просто становится новым собственником подаренного имущества.
Но, согласно абзацу 2 пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, для друзей и третьих лиц действуют другие условия. В таком случае необходимо уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости подаренной недвижимости. Кроме того, закон не предусматривает каких-либо преимуществ или льгот для пенсионеров и ветеранов труда.
Статьи 2 и 14 Семейного кодекса РФ относят к членам семьи родителей, детей (включая усыновленных) и супругов; близкими родственниками считаются все члены семьи по прямой нисходящей и восходящей линии (внуки и дедушки, дети и родители), полнородные и неполнородные (если общие только отец или мать) сестры и братья.
Может ли договор дарения содержать встречные условия для одаряемого
Дарение – безвозмездная сделка, поэтому если договор предполагает встречную передачу имущества или предоставления услуги, он не подпадает под дарение.
Но можно, к примеру, договориться о том, что даритель будет пользоваться подаренным имуществом. Это не является встречным условием и считается обязательством.
Дарение доли в квартире
По закону разрешено продавать долю в квартире, это же распространяется и на дарение. Но если для продажи необходимо разрешение и отказ от покупки доли от других собственников, то в случае с дарением такого документа не требуется. Если Вы решили подарить кому-то долю в своей квартире, других владельцев можно официально не уведомлять и не получать их согласия.
