В России набирает обороты дачный сезон, и после долгого перерыва могут возникнуть вопросы и всплыть нерешенные спорные ситуации...
Для устранения разногласий членам садоводческих товариществ и дачных кооперативов нужно договариваться между собой, в зависимости от повода и предмета спора.
Портал недвижимости superrielt.ru узнал у экспертов, как защитить свои права в несудебном порядке в шести типичных ситуациях.
Вопрос 1. Я приобрел земельный участок с огородом и дачей. Но грядки мне не нужны – я хочу забетонировать всю площадку и на их месте построить большой дом с гаражом. Может ли дом занимать абсолютно всю площадь участка?
На вопрос ответил адвокат Александр Зорин:
– Не может. В России застройка дачных участков ограничена. СНиП 30-03-97 разрешает занимать строениями и сооружениями (сюда относятся дом, беседки, дорожки, хозяйственные постройки) не более 30% от площади участка. Согласно пунктам 6.7 и 6.5 СНиП 30-02-97, расстояние от забора до жилого сооружения должно быть не менее 3 м, до других строений (в зависимости от их типа) – 1-4 м. Поэтому, действуя в рамках закона, нельзя занять домом всю территории дачного участка.
Вопрос 2. Можно ли досрочно прекратить полномочия председателя дачного кооператива? Как это можно сделать?
На вопрос ответила адвокат Екатерина Демченко:
– Можно. Как правило, председателя правления дачного, огороднического или садоводческого некоммерческого объединения выбирают общим собранием членов кооператива сроком на два года. Чтобы досрочно прекратить полномочия, необходимо вынести соответствующий вопрос на собрание. Общее собрание считается правомерным в случае, если на нем присутствуют больше половины членов кооператива. Также на собрании должен присутствовать нотариус, который сможет заверить принятое решение. Кроме того, согласно федеральному закону и уставу кооператива, существует порядок организации собрания, который тоже нужно соблюсти.
Законодательство говорит, что общее собрание созывается, когда возникает такая потребность, но как минимум один раз за год. Для созыва внеочередного общего собрания должно быть соответствующее требование ревизионной комиссии или решение правления. Также собрание можно созвать, если этого требуют не менее 20% от общего числа членов кооператива или товарищества. То есть инициативу о переизбрании председателя должны поддерживать хотя бы одна пятая членов садового некоммерческого товарищества (СНТ). В случае голосования о переизбрании правления потребуется согласие одной третьей членов СНТ.
Правление СНТ должно ответить в течение семи дней. Если оно отказало, инициативная группа вправе обратиться в суд, который может принудить правление к проведению внеочередного общего собрания членов СНТ. В статье 21 Федерального закона №66 сказано, что в уведомлении о проведении общего собрания членов СНТ обязательно должны быть указаны все вопросы, которые выносятся на обсуждение. Обсуждаемые на собрании вопросы должны соответствовать тем, что указаны в уведомлении. Таким образом, о предстоящем обсуждении вопроса переизбрания председателя будет известно заранее. Повестку дня собрания размещают на информационном стенде и рассылают членам СНТ не менее чем за две недели до даты проведения собрания.
Вопрос 3. В чьи обязанности входит ремонтировать дорогу, ведущую к дачам? Как можно ускорить этот процесс, учитывая плохое состояние дороги?
На вопрос ответил адвокат Александр Карабанов:
– Согласно федеральному закону №66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», строить внутренние дороги, а также подъездные дороги к товариществу имеет право садоводческое товарищество. В этом же законе говорится, что организовывать строительство, ремонт и содержание дорог – компетенция правления СНТ. При этом органы государственной власти и местного самоуправления должны содействовать СНТ в проведении ремонта и строительства дорог.
То есть ремонтировать подъездные пути обязано само СНТ. Государственные и муниципальные органы лишь должны помогать ему в этом. Чтобы ускорить процесс ремонта, необходимо воздействовать на руководство СНТ или дачного кооператива. С этой целью можно созвать собрание членов кооператива, где обсудить вопрос о ремонте дороги, добиться его принятия и собрать средства на это мероприятие. Затем необходимо обратиться в органы государственной и муниципальной власти и запросить помощь, которую они должны предоставить согласно Федеральному закону №66.
Вопрос 4. Мои соседи по даче держат гусей, которые часто гуляют по моему участку. Можно ли оштрафовать соседей за то, что гуси без разрешения проникают на мою территорию?
На вопрос ответил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко:
– Нельзя. В административном законодательстве нет прямого регулирования таких нарушений. Таким образом, в этой ситуации необходимо опираться на нормы защиты прав владельца. Согласно гражданскому законодательству, собственник участка может настаивать на устранении нарушений его права, даже если нарушения не ведут к лишению его собственности. В таких ситуациях владелец может защитить свои права, обратившись в суд с негаторным иском.
Но такие судебные разбирательства отнимают много финансов, времени и сил. В такой ситуации закон допускает самозащиту своих прав. Важно, чтобы способы самозащиты были сопоставимы с нарушениями, и не было предпринято больше действий, чем нужно для пресечения нарушений. Попробуйте изъять несколько гусей, чтобы покрыть причиненный ущерб и пресечь нарушение ваших прав как собственника земли. Но нужно делать это очень осторожно. Еще одним вариантом будет заделать дыры в заборе.
Вопрос 5. Есть ли ограничения, запрещающие шуметь на дачах? Если есть, то на какое время они распространяются? Как можно обуздать шумных соседей?
На вопрос ответил член Адвокатской коллегии Москвы Михаил Черба:
– Ограничения существуют. В загородных домах и на приусадебных участках можно шуметь, но в рамках, установленных законодательством. Такие нормы устанавливаются отдельно каждым регионом РФ. Например, с 2014 года в Московской области действует закон «О тишине», согласно которому нельзя нарушать покой с 21.00 до 8.00 в будние дни и с 22.00 до 10.00 – в выходные и праздничные дни. Кроме того, для жилых домов и общежитий действует так называемый режим «тихого часа», запрещающий шуметь по будням с 13.00 до 15.00. Но последнее ограничение не касается дачных, огороднических и садоводческих кооперативов.
К действиям, нарушающим тишину и покой, относятся крики, пение, свист, игра на музыкальных инструментах, использование звукоусиливающих устройств (микрофоны, рупоры) и пиротехники, а также строительные, земляные и ремонтные работы с применением технических и механических средств. Исключением являются случаи, когда нужно предотвратить аварии, правонарушения, чрезвычайные ситуации и стихийные бедствия. То есть бесполезно жаловаться на строительную технику, устраняющую аварию, или сирены спецтранспорта. Также закон не распространяется на шумные публичные культурные, религиозные и спортивные мероприятия и церемонии.
Если соседи нарушают тишину и покой, их можно привлечь к административной ответственности. В разных регионах установлены разные размеры штрафов за такое нарушение. В Московской области за первое нарушение физлицо могут оштрафовать в размере 1-3 тысяч рублей. Нарушив тишину и покой во второй раз в течение года, человек обязан будет заплатить штраф в размере 4 тысяч рублей, а за каждый следующий – 5 тысяч рублей.
Вопрос 6. Я хочу вырыть колодец на своем дачном участке. Нужны ли для этого какие-либо специальные документы или разрешения?
На вопрос ответил управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин:
– Нет, обычно документы на проведение таких работ не нужны, поскольку дачный участок принадлежит Вам по закону. Можно столкнуться с некоторыми сложностями, когда потребуется документальное оформление – если при установке колодца нужно перевести землю из одной категории в другую. Это возможно, если установка колодца – жизненно необходима.
Другой случай – установка колодца на земле, которая для этого не предназначена. Для этой процедуры необходим вполне стандартный пакет документов: прошение о проведении экспертизы и переводе земель и проект землеустройства. Кроме того, собственник земельного участка должен понимать, что в результате установки колодца может измениться экологическая ситуация, то есть произойдет загрязнение грунтовых вод. Хотя такое вряд ли случится, так как обычно под колодец выделяют небольшую территорию, поэтому проблем не возникает.
