У многих граждан, проживающих в средней полосе России, возникает необходимость остеклить балкон...
Это помогает защитить часть квартиры от дождя, снега и прочих неприятных погодных явлений. Некоторые россияне идут дальше и выводят на лоджии освещение и отопление, чтобы сделать помещение полноценной жилой площадью.
По оценкам риелторского агентства «Азбука жилья», на сегодняшний день в Москве застеклено порядка 70-80 процентов лоджий и балконов жилого фонда.
Как пояснил Владимир Каширцев, гендиректор агентства «Азбука жилья», россияне остекляют балконы, прежде всего, из практичности. Учитывая российский климат, благодаря остеклению балкона появляется ряд преимуществ: он превращается в полноценную зону отдыха, на нем можно сушить белье и что-либо хранить (коробки, коляски, велосипед, сезонные вещи). К тому же, остекленный балкон обеспечивает дополнительную шумо- и теплоизоляцию, поддерживая в квартире более комфортный микроклимат.
Россияне не привыкли считать обустройство лоджий и балконов сложной манипуляцией. Как правило, жильцы остекляют балконы своими силами и даже не задумываются, что нужно получить какие-либо разрешения от государственных инстанций. Однако остекление может оказаться незаконным. В России желающие облагородить свой балкон столкнутся с несколькими препятствиями.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у юристов, архитекторов и риелторов, какие трудности ожидают людей, решивших остеклить балкон.
Перепланировка или переустройство
По словам Ольги Тихоновой, руководителя одного из офисов риелторского агентства «Миэль», так как при остеклении лоджии или балкона площадь квартиры не меняется, оно не считается перепланировкой – однако по закону является переустройством. Эти понятия существенно отличаются: при перепланировке переносят стены и изменяют конфигурацию комнат, в то время как переустройство предполагает лишь перекладку электропроводки и других инженерных сетей.
Чтобы узаконить перепланировку владельцу квартиры придется собрать множество бумаг и получить одобрение соответствующих инстанций. Управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин говорит, что в случае стандартных работ с остеклением лоджии или балкона никаких ограничений и запретов не существует. Адвокат отмечает, что остекление лоджий и балконов не прописывается в каких-либо документах и полностью лежит на владельце квартиры, пока изменения не меняют тип владения.
По словам специалистов «Азбуки жилья», чаще всего оконные рамы устанавливают без разрешительной документации, но, согласно закону, есть ряд исключений.
Случаи, в которых остекление запрещено (по информации Европейской юридической службы)
Если остекление нарушит правила пожарной безопасности. Например, запрещено остеклять балкон, который ведет к пожарной лестнице – такая конструкция характерна для домов 1970-1980-х годов постройки.
Запрещено остеклять балконы, если это нарушает внешний облик зданий, которые являются памятниками архитектуры или представляют историческую ценность.
Нельзя остеклять балконы ветхих домов, поскольку в этом случае существует большой риск разрушения несущих плит.
По закону остекление лоджий и балконов не имеет прямого отношения к перепланировке, но приравнивается к ней, поскольку необходимо, чтобы остекление, как каждое изменение жилой или общей площади, соответствовало пожарным, санитарным, гигиеническим нормам, требованиям безопасности эксплуатации и другим. Необходимо также учитывать, что остекление не только меняет архитектурный облик здания, но и за счет веса отделочных материалов и стекла увеличивает нагрузку на плиты перекрытия и отделку фасада.
Зачем ограничивают остекление
Власти вводят запреты на остекление лоджий в основном, чтобы избежать избыточной нагрузки на здание. Как говорит Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21 Россия, некоторые хозяева не только застекляют и утепляют балкон, но и демонтируют внутренние оконные рамы, а также выносят на балкон батареи отопления. Эксперт отмечает, что это является перепланировкой и переоборудованием.
Если изначально у балкона нет крыши, следовательно, нет и объема, то фактически его застекление внесет изменения в конструкцию фасада дома, отметил Хакимов. Это же касается и застекления, когда рама выносится за линию фасада, поскольку объем балкона увеличивается. Перепланировкой также будет сооружение козырька над балконом.
В Европейской юридической службе обращают внимание, что обязательно согласовывать остекление лоджий и балконов в квартирах, расположенных на последних этажах. Ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вязина пояснила, что в этом случае балкон не просто остекляют от ограждения до ограждения, но и устраивают крышу, которую прикрепляют к фасаду дома.
В юридической фирме «Правовое решение» предупредили, что к группе риска также относится панорамное остекление. По словам адвоката Сергея Воронина, при таком остеклении нагрузка на плиту увеличивается в два-три раза. Согласовать работы с государственными органами необходимо и в случае, если полностью меняется плита, а проект здания этого не предусматривает. Чтобы сказать, можно ли в конкретной ситуации считать застекление перепланировкой, необходимо изучить проект работ по застеклению, говорит Дамир Хакимов. Если возникают сомнения, лучше проконсультироваться с государственными органами, которые отвечают за согласование.
Где согласовать остекление (по информации Европейской юридической службы)
Бюро технической инвентаризации. Сюда подают проект с указанием мест и размеров стыков, сметы материалов и прочего. В документе также должен быть расчет нагрузки на перекрытия и заключение о том, возможно ли выполнять такие работы.
Архитектурно-планировочное управление. С этой структурой необходимо согласовать изменение фасада здания – рисунок и цвет наружной обшивки балкона.
Районное отделение пожарного надзора. Работники службы проверяют указанные в смете материалы на огнестойкость и выдают заключение о том, что остекление не затруднит эвакуацию при пожаре.
Санитарно-эпидемиологическая служба. Здесь необходимо получить справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.
Жилищная инспекция. Сюда необходимо подать заключения всех служб, на основании которых жилищная инспекция вынесет окончательно решение о соответствии остекления балкона действующему законодательству. Решение выдает межведомственная комиссия.
Против остекления активно выступают архитекторы, по мнению которых, это делает балконы и лоджии неэстетичными. Как считает Мария Николаева, глава московской студии MAD Architects, остекление балконов в домах – настоящее бедствие последних 20 лет. Часто балконы незаконно наращивают, остекляют по всей высоте или используют в качестве материала для отделки остатки древесины с дачи. Эксперт отмечает, что владельцы думают только о расширении собственной квартиры, однако забывают, что остекление может портить внешний вид фасада, превращая его в «сборную солянку коробок».
По мнению Николаевой, из-за такой небрежности жильцов нарушается архитектурный облик района, и появляются диспропорции пространства. Эксперт сожалеет, что часто лепнину в сталинских домах закрывают пластиком, прикрепленным к колоннам. В исторических центрах европейских городов нет остекленных балконов, а самовольное изменение фасадов карается большим штрафом.
Обратитесь в министерство культуры
Кроме причин сугубо технического характера, остеклению лоджии или балкона может помешать охранный статус дома или его месторасположение. При намерении остеклить балкон в фасадном доме, который является памятником архитектуры, необходимо дополнительно согласовать работы с рядом ведомств – от жилищной инспекции до министерства культуры. По словам экспертов агентства «Миэль», это будет сложно сделать.
Архитекторы и риелторы говорят, что сегодня в большинстве новостроек изначально предусмотрены застекленные лоджии и балконы. В ряде новых многоквартирных домов застройщики делают акцент именно на лоджиях, включая их в теплый контур квартиры. При этом покупатель сам решает, нужно ли отделять эту зону.
Судебные прецеденты
В российском законодательстве не сказано, что балкон можно остеклять только при наличии соответствующего разрешения. Однако в судебной практике было достаточно дел, по итогам которых собственников заставляли снимать остекление, говорит сотрудница агентства «Миэль» Ольга Тихонова.
Ситуацию прокомментировала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян:
– Некоторые ограничения вызывают множество споров в судебной практике. Например, определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2012 № 0254 владельца обязали демонтировать застекленное ограждение балкона, которое он самовольно возвел, так как у хозяина не было проектной документации на остекление балкона с устройством козырька, а остекленное ограждение не отвечало требованиям строительной безопасности, поскольку в обшивке балкона использованы материалы из категории «сильно горючие».
Однако Дзержинский городской суд Нижегородской области встал на сторону собственника, которого хотели обязать привести квартиру в первоначальное состояние. По словам истца, при остеклении использовались деревянные конструкции, у владельца не было решения контролирующих органов и собственников помещений многоквартирного дома, а остекление нарушает архитектурный облик здания. Но собственнику удалось узаконить остекление балкона.
Эксперты «Миэль» говорят, что на сегодняшний день застекленный балкон не повышает цену на квартиру, но делает ее более привлекательной для потенциального покупателя. Качественный стеклопакет на балконе станет плюсом при продаже жилья, хотя не повлияет на стоимость недвижимости. На вторичном рынке при продаже рассматривают все характеристики в совокупности.
