В этой статье мы расскажем, как оформить участок и дом в собственность. В двух предыдущих статьях мы разбирались в вопросах: Как выбрать участок: категории земель и виды разрешённого использования и как выбрать участок по техническим параметрам?
Итак, земельный участок, подходящий для строительства загородного дома, уже выбран. Вопрос о том, что категория земли (вид разрешенного использования) делает возможным проведение строительства и последующее оформление права собственности на возводимый дом, уже выяснен. Возможность подведения к дому необходимых коммуникаций известна наверняка, и теперь остается лишь позаботиться о юридической чистоте сделки, чтобы избежать возможного обмана или неприятных сюрпризов.
После того, как участок приобретен, нужно будет получить разрешение на строительство, выполнить все строительно-отделочные работы, провести в дом инженерные коммуникации. Затем необходимо присвоить дому статус жилья, пригодного для проживания (получить технический паспорт) и, наконец, получить свидетельство о праве собственности. Все перечисленные операции, начиная от покупки участка до оформления прав собственности, рассматриваются в рамках данной статьи более подробно.
Проверяем документы на участок
В числе первых документов, которые необходимо изучить покупателю участка – паспорт, удостоверяющий личность продавца, а также свидетельство о его праве собственности на участок. Причем, это должен быть оригинал свидетельства, если продавец предлагает копию, от сделки лучше воздержаться, поскольку оригинал свидетельства изымается в случае наложения ареста на имущество или если идет судебное разбирательство. Если продажа проходит при участии риэлтора, покупать участок по доверенности не рекомендуется, будет намного лучше, если продавец будет присутствовать лично и сам поставит подписи в документах.
Вообще, идеальным вариантом было бы привлечение к покупке участка опытного риэлтора, поскольку операции с недвижимостью имеют множество нюансов.
Изучая свидетельство о праве собственности, стоит обратить внимание на основания приобретения этого права – договор купли-продажи, дарения, наследство, решение местных властей. Кроме того, важно иметь представление о том, кто еще является собственником земли (долевая собственность). В этом же документе отражен статус участка, который свидетельствует о его пригодности для строительства, кадастровый номер участка. К этому свидетельству также прилагается кадастровый паспорт, в котором указаны следующие сведения: план границ участка, количество соток (желательно сверить данные с реальными размерами участка, поскольку некоторые владельцы самостоятельно прирезают площади по соседству).
Дополнительно в числе документов должна присутствовать выписка из кадастра, в которой указываются все обременения на землю, о которых текущий владелец участка может и не распространяться. Так, на участке могут присутствовать деревья, которые не подлежат вырубке (что может стать помехой для строительства), подземные кабели, трубы водоснабжения, иные коммуникации.
Кроме того, если покупается участок в садоводстве или дачном кооперативе, нужна справка об уплате всех членских взносов за весь период владения участка, поскольку за несколько лет могла накопиться сумма в несколько сотен тысяч рублей. Понадобится также выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), которая свидетельствует об отсутствии арестов споров, залогов, запрещений по приобретаемому участку. Эту справку лучше запросить самостоятельно, ее выдают любому желающему, для получения необходимо знать только адрес участка или кадастровый номер.
Проведение сделки купли-продажи
После того, как покупатель убедился в том, что все документы в наличии, и предстоящая сделка не вызывает сомнений (проведение проверки документов все же лучше доверить квалифицированному юристу), настал момент продажи. Сделка включает два этапа - заключение договора купли-продажи и регистрация собственности в Росреестре.
Заключение договора
Договор может быть составлен в простой письменной форме (три экземпляра, один из которых для Росреестра), однако, не будет лишним заверить документ у нотариуса. Для заключения договора необходимы следующие документы:
- Удостоверение личности продавца и покупателя (паспорт);
- Кадастровый паспорт участка;
- Свидетельство на право собственности;
- Правоустанавливающий документ (на основании которого участок перешел в собственность текущего владельца) – договор купли-продажи, дарения, мены, документы наследования.
Регистрация в Росреестре
Теперь необходимо зарегистрировать участок на нового собственника, для чего нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра (узнать о том, к какому отделению относится приобретаемый участок, можно обратившись в областное управление Росреестра) и представить следующие документы:
- Удостоверение личности (покупателя и продавца);
- Заявление о регистрации перехода права собственности (заполняется в присутствии представителя Росреестра);
- Заявление о регистрации права собственности (заполняется таким же образом);
- Правоустанавливающий документ (на имя продавца участка);
- Договор купли-продажи;
- Кадастровый паспорт участка (если такой паспорт уже предоставлялся в Росреестр, то повторно его подавать уже не нужно).
Оформление разрешения на строительство дома
Итак, все документы в порядке, договор купли-продажи подписан, и получено свидетельство о праве собственности на участок. Теперь пора бы приступать к очередному этапу осуществления своей мечты – начинать строительство дома, ради чего, собственно, участок и приобретался. Только сначала необходимо получить разрешение на строительство, поскольку без этого документа построить дом можно, однако оформить право собственности и даже провести коммуникации будет весьма проблематично.
Разрешение на строительство требуется для участков ИЖС, однако только в том случае, если речь идет о возведении жилого дома. А вот если нужно построить гараж, теплицу, баню – разрешение не нужно.
Также не нужно получать разрешение, если строительство дома планируется на садовом или дачном участке.
Получить разрешение можно в органах местного самоуправления по месту нахождения участка – это администрация муниципального образования (поселка, районного центра, пр.). Для получения разрешения необходимо представить заявление и следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности на участок;
- Градостроительный план участка. Обязана предоставить местная администрация по отдельному заявлению в течение 30 дней (бесплатно);
- Схема планировки земельного участка с указанием места размещения объекта ИЖС. Изготовить документ можно самостоятельно, делается это следующим образом: снять копию с кадастрового паспорта и с помощью линейки, авторучки начертить область застройки, присовокупив сверху название документа.
Выдача разрешения на строительство осуществляется бесплатно, причем, это разрешение действует в течение 10 лет вне зависимости, в чьей собственности находится участок. Так что, если повезет, можно приобрести участок с уже оформленным разрешением.
Оформляем дом в собственность
И вот, дом уже построен соответственно вкусам и предпочтениям владельца, теперь необходимо официально зарегистрировать право собственности на этот дом. Это завершающая стадия на пороге к осуществлению мечты о загородной жизни, однако, эта стадия включает несколько этапов:
- Подготовка технического плана дома
Для этого необходимо вызвать специалистов БТИ которые проведут инвентаризацию, проведут замеры и проверят соответствие дома условиям, которые необходимы для признания дома капитальным строением, пригодным для проживания. Контакты территориального подразделения, к которому относится приобретаемый участок, можно найти н сайте Федерального Бюро Технической Инвентаризации.
На основании проведенной инвентаризации сотрудники БТИ готовят технический план дома, который является основанием для постановки дома на кадастровый учет. Однако для постановки на учет нужно еще подготовить небольшой перечень документов:
- Кадастровая выписка по земельному участку (получить можно в территориальном отделении Росреестра или на сайте rosreestr.ru, выдается за 10-20 дней);
- Кадастровая выписка об отсутствии сведений о доме (выдается тем же органом);
- Распоряжение о присвоении адреса (предоставляется местной администрацией в месячный срок после подачи документов из БТИ).
- Постановка дома на кадастровый учет
После того, как технический план готов, дом необходимо поставить на кадастровый учет, все операции, касающиеся кадастра, выполняются местными органами земельного кадастра. Узнать координаты этого государственного учреждения можно в местной администрации.
Если возведенный дом находится на дачном или садовом участке, ставить дом на кадастровый учет не нужно, для оформления права собственности заполняется декларация.
- Регистрация права собственности
Имея на руках все перечисленные документы, можно начинать оформление права собственности, для чего необходимо подать соответствующее заявление в территориальное подразделение Росреестра.
Оформляем «самострой»
Не все собственники знают о необходимости получения разрешения на строительство дома (моя земля, что хочу, то и строю), или просто не желают заниматься получением такого разрешения. Тем не менее, дом впоследствии нужно будет оформить в собственность, поэтому строение придется «узаконить». Для этого есть два способа:
- Оформление технического паспорта
Вызываются сотрудники БТИ и проводят работы, описанные выше, и оформляется технический паспорт дома. Этот документ является основанием для постановки дома на кадастровый учет, однако, необходимо еще и решение местной администрации о присвоении адреса. А вот на данном этапе могут возникнуть проблемы, поскольку администрация не склонна присваивать адрес строению, на возведение которого разрешение не было получено. Если все прошло гладко – остается подать заявление на получение свидетельства о праве собственности в Росреестр.
- Оформление через суд
В принципе, сам факт, что дом строился без разрешения, не может причинить кому-либо вреда, поэтому право собственности может быть приобретено через суд, законодательство включает все необходимые для этого основания. Суд проверяет соответствие строения строительным нормам, соблюдение прав соседей, пр. (естественно, не самостоятельно, а посредством назначения проведения соответствующих экспертиз, которые оплачивает податель иска).
Приобретение участка вместе с домом
В ряде случаев может быть принято решение о приобретении участка вместе с имеющимся домом. При этом необходимо учитывать, что право собственности должно быть оформлено как на участок, так и на дом, даже если участок и дом приобретается по одному договору купли-продажи.
Если же дом не оформлен документально, то в момент покупки участка все строения переходят в собственность владельца участка. В том случае, если дом построен на участке, категория которого определяет возможность строить жилое здание и регистрировать его, оформить право собственности на дом можно с помощью одним из способов, описанных в данной статье. При этом дом должен соответствовать принятым требованиям и нормативам.
