Московские чиновники еще не приняли федеральный закон о реновации старого жилья, но уже строят планы, как подключить застройщиков к участию в программе по переселению граждан...
Власти обсуждают вариант поручения девелоперам выступать в роли генподрядчиков при квартальной застройке. Контракты будут заключаться с застройщиками, которые согласны строить по себестоимости или ниже на 15%. После 2020 года строительные компании смогут расселить столичных жителей за счет возведения дополнительного жилья, как это было в прошлой программе сноса. Хотя официально компании высказываются нейтрально, в частных комментариях они одноголосно говорят о невыгодности такого предложения.
Мэр Москвы Сергей Собянин много раз говорил, что первые три года программу будут реализовывать за счет бюджетных средств – для этого собираются выделить 300 миллиардов рублей. Управление строительством нового жилья и переселением граждан поручат специальному фонду реновации. Сейчас законопроект находится на рассмотрении Государственной Думы, после его принятия власти приступят к реализации программы. Однако в мэрии уже ведется обсуждение того, как привлечь сторонних застройщиков.
Как рассказал один из чиновников, власти намерены поручить девелоперам в качестве подрядчиков строить дома и социальную инфраструктуру при квартальной застройке. Для этого нужно будет провести торги или запрос котировок и учесть согласие компаний выполнить работы по себестоимости или на 15% ниже. 26 апреля появилась информация, что чиновники также рассматривают возможность выкупить у застройщиков часть непроданного жилья для граждан, которых планируется переселить уже этой осенью. Городские власти предложат компаниям продать недвижимость ниже рыночной стоимости.
В пресс-службе стройкомплекса Москвы подтвердили, что обсуждают участие застройщиков в программе, но не стали раскрывать подробности до принятия законопроекта и проведения голосования жильцов по предварительному списку домов.
Голосование будет проходить с 15 мая до 15 июня. В предварительном списке значатся 4,5 тысяч домов – это почти в два раза меньше, чем планировалось изначально. Количество объектов уменьшили из-за активной критики программы реновации со стороны москвичей. В столичной мэрии рассчитывают, что Госдума примет закон в весенней сессии. Однако 2 мая председатель Госдумы Вячеслав Володин предложил продлить рассмотрение документа только во втором чтении минимум до конца июня, чтобы дождаться результатов голосования и разработать нормы, которые защитят права жильцов. Как считают противники реновации, закон в существующем сегодня виде нарушает нормы Земельного и Жилищного кодексов.
По оценкам Павла Брызгалова, директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер», если не учитывать расходы на отделку новостроек и дополнительную инженерию, средняя себестоимость строительства квадратного метра жилплощади в Москве обходится застройщикам в 40 тысяч рублей. По подсчетам MR Group, этот показатель равен 40-50 тысячам рублей. Как говорит Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель», себестоимость строительства с учетом отделки составит 65-70 тысяч рублей.
Исходя из этих данных, на 300 миллиардов рублей, которые планируют выделить на реализацию программы, за три года можно суммарно построить порядка 4,6 миллионов кв. м. жилплощади, то есть 1,5 миллионов «квадратов» в год. Для сравнения, по данным властей, в прошлом году в столице ввели 3,34 миллиона кв. м. жилья.
Павел Брызгалов говорит, что теоретически девелоперы могут в рамках программы согласиться строить жилье по себестоимости, а эффективности в этом случае можно достичь за счет оптимизации издержек и обеспечения своего производства большими объемами строительства. Эксперт считает, что разумным шагом со стороны властей будет разрешить застройщикам самостоятельно реализовывать часть квартир в домах, построенных в рамках программы реновации. Это обсуждается, но такой вариант возможен лишь после завершения первого этапа, который продлится минимум до 2020 года. По словам Брызгалова, существует два вероятных сценария: переселенцев расселят по каким-то кварталам, а затем власти отдадут застройщику через торги площадку под застройку, а где-то девелоперу придется самостоятельно этим заниматься, как при Юрии Лужкове. Как говорит Иван Богатов, глава «Главстрой Девелопмент», в теории такие проекты могут привлечь застройщиков, но лишь в случае, если столичные власти разработают градостроительную документацию и создадут социальную и инженерную инфраструктуру.
В программе реновации могут задействовать мощности «Кроста» и ПИК, которые проводили расселение жителей в рамках прошлой программы. Представители «Кросты» заявили, что согласны принять участие и в этой программе. Получить комментарий в ПИК не удалось.
Официально застройщики высказываются о предложениях московских властей нейтрально, но неофициально в один голос говорят, что это экономически невыгодно. Один из девелоперов сказал, что построить жилье комфорт-класса, в которое мэр обещал переселить жильцов сносимых домов, на выделенную сумму не удастся. По словам другого застройщика, кроме бизнес-аспекта существует и социальная составляющая (обязательства по возведению детских садов, школ и больниц, протесты населения) и политический фактор: реализацию программы контролирует мэр, и, чтобы избежать протестов переселенцев, власти будут жестко контролировать сроки сдачи объектов через фонд реновации. Застройщик говорит, что лучше не связываться с программой, а работать над коммерческими проектами с привлечением средств дольщиков.
