В конце ХХ века перепланировка в квартирах стала для россиян обычным явлением...
Многим хозяевам не нравилось жильё, построенное при Советском Союзе: некоторых смущали совместные санузлы, другим были не по душе длинные комнаты «трамвайного» типа, третьи пытались перестроить прихожую. По данным риелторского агентства «Азбука жилья», на сегодняшний день владельцы каждой третьей московской квартиры делали перепланировку. Эксперты добавили, что подразумеваются не только полная перестройка жилья, но и небольшие переносы хотя бы одной стены. Иногда владельцам не нравится, как смотрятся изменения, и они возвращают квартирам первоначальный вид.
Действующие сегодня в России законы, регулирующие перепланировку жилья в многоквартирных домах, достаточно суровы. За нарушение законодательных норм предусмотрены строгие санкции – от штрафов до запрета пересекать российские границы или принудительной продажи квартиры с молотка. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и сохранить своё жильё, нужно знать, что можно и что нельзя менять при перепланировке.
Запрещенные действия при перепланировке
Список запрещенных действий при перепланировках велик и неоднозначен – часто решение о законности конкретной перестройки жилья остаётся за судом. Мария Понамарева, старший юрист адвокатского бюро А2, привела примеры запрещённых перепланировок: запрещено расширять гардеробную за счет соседних помещений, совмещать лоджии и балконы с комнатами и кухнями, увеличивать площадь санузлов за счёт соседних коридоров. Кроме того, нельзя переносить на балкон или лоджию батарею центрального отопления и убирать вентиляционный шкаф.
По словам Марианны Бердыган, юрисконсульта риелторского агентства «Инком-Недвижимость», согласно действующему законодательству, нельзя, чтобы санузел (ванная, туалет или душевая) находились непосредственно над жилыми помещениями и кухнями. Если сделать такую перепланировку, возникнут проблемы как с её согласованием, так и с узакониванием в суде. Многие владельцы жилья объединяют комнаты с балконами, делая последний частью жилого помещения. Такую перепланировку тоже нельзя будет согласовать, а тем более легализовать в суде.
Ещё один популярный вид изменений – совмещение комнаты и кухни. В этом случае сносится часть перегородки, и из двух помещений получается одна большая столовая. Если жильё подключено к газу, такая перепланировка также незаконна. Как говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», особенно жёсткие требования законодательство предъявляет к перепланировке квартир, где есть газоснабжение. По словам экспертов ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчёт», мало кому известно, что закон ограничивает даже число конфорок: например, если площадь кухни меньше 6 «квадратов», стандартную газовую плиту с четырьмя конфорками в ней устанавливать запрещено. Максимальное количество конфорок, разрешённое в небольших хрущёвках – три.
Нельзя убирать несущие стены в квартирах – в домах, построенных в советские времена, они часто расположены между комнатами. В некоторых регионах России нужно получать разрешение даже для стандартной установки кондиционера. По словам Понамарёвой, согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, монтаж внешнего блока кондиционера считается переустройством, поэтому его нужно проводить строго в установленном порядке. В соответствии с пунктом 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации, обслуживающие жилые дома, не должны допускать несанкционированную установку кондиционеров. Но адвокат пояснила, что в каждом регионе своя специфика, поэтому на практике требования могут отличаться.
В некоторых случаях сложно даже обустроить рабочий кабинет. По словам экспертов адвокатского бюро А2, если по окончании работ оказывается, что в помещении проблемы с естественным освещением, Вы не сможете узаконить перепланировку.
Почему требования к перепланировкам такие строгие
У владельцев жилья, которые сделали перепланировку и не могут её узаконить, возникает вопрос: вправе ли государство ограничивает свободу действий граждан при распоряжении их собственностью? Если жильём владеет частное лицо, то хозяин лично отвечает за имущество, поэтому, как правило, не желает согласовывать перепланировку с государственными инстанциями. Он руководствуется простой логикой: «в своей квартире я имею право делать то, что считаю нужным».
Как говорит Александр Лукин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья», гражданин, не разбирающийся в жилищном строительстве на профессиональном уровне, не может рассчитать нагрузки на конструкции после выполненных работ, поэтому не в силах предсказать последствия перепланировки. Его действия могут привести к полному или частичному разрушению дома или к нарушению гидроизоляции, вследствие чего в здании будут происходить регулярные протечки и затопления. В лучшем случае хозяин квартиры может отделаться административным взысканием, а в худшем – против него возбудят уголовное дело по факту взрыва бытового газа или обрушения постройки.
Например, если перенести на лоджию или балкон водопроводную трубу или батарею, она может треснуть или разорваться, либо жилое помещение промёрзнет, поэтому в доме может пропасть отопление и водоснабжение.
Как согласовать перепланировку
Самый лёгкий способ безопасно сделать перепланировку – воспользоваться услугами специализированной организации. Она разработает проект и согласует с государственными органами всю требующуюся документацию. При таком варианте работы выполнят профессиональные сотрудники организации. Если перестройка уже завершена, то владельцу необходимо самостоятельно собрать все документы для её узаконивания. По словами экспертов компаний А2, «Инком-Недвижимость», «Неделько и партнеры» и «Люберецкая коллегия адвокатов», процесс легализации занимает от 3 месяцев до одного года.
Как говорит сотрудница «Люберецкой коллегии адвокатов» Вера Ефремова, в первую очередь, необходим технический паспорт квартиры, план этажей дома, и эксплуатация. В случае если документов нет, нужно получить их в БТИ. Затем закажите проект перепланировки в специализированной организации, которая может документально подтвердить, что имеет право выполнять такие работы. Когда проект будет готов, необходимо обратиться в городскую администрацию с заявлением о перепланировке квартиры. Вместе с таким заявлением нужно подать: правоустанавливающие документы на жильё, технический паспорт, эксплуатационную документацию до и после перестройки, договор с проектной организацией, а также заключение таких органов, как Роспотребнадзор, архитектурно-планировочное управление, СЭС и пожарный надзор.
В Москве полный пакет документов подаётся в Мосжилинспекцию, а городах поменьше – в местную администрацию или мэрию. Если госорганы не признали перепланировку жилья законной, собственник вправе подать исковое заявление в суд.
Судебная практика
Александр Лукин говорит, что решения судов могут быть непонятными. Фактически работу судов сейчас выполняют органы муниципальных служб, на них и лежит ответственность за согласование перепланировок. Всё же возникает вопрос: хватит ли компетентности судьи в строительной сфере для принятия такого решения?
В судебной практике встречаются резонансные примеры. Пономарева рассказывает, что даже рядовое застекление балкона могут признать незаконной перепланировкой. Однажды суд пришёл к выводу, что новые балконные конструкции будут способствовать разрушению ограждения балкона, поэтому подвергнут риску жильцов дома и прохожих.
По словам экспертов агентства «Азбука жилья», собственник 6-комнатной квартиры, расположенной на четвертом этаже 6-этажной сталинки, сделал из ванной бассейн. Суд признал перепланировку законной. Истцу удалось доказать, что конструкция не даст протечек, потому что находится в мокром месте, а нагрузки при её эксплуатации некритичны. В другом случае гражданин пытался легализовать через суд незначительное смещение воздуховода и получил отказ. Суд объяснил своё решение тем, что воздушного потока не хватит для полного обеспечения вентиляции других квартир, которые находятся по этому стояку, поэтому состояние здоровья жильцов может ухудшиться.
Продажа перестроенного жилья
По словам Светланы Бириной, продать жильё с нелегализованной перепланировкой можно. Но проблема в том, чтобы найти покупателя на такую квартиру, ведь отвечать за незаконные действия будет новый собственник. Поэтому покупателю проще найти другой беспроблемный вариант.
Риелторы говорят, что если прежний хозяин сделал перепланировку, то это прописывается в договоре купли-продажи квартиры. Указывается, что новый собственник знает о факте перепланировки и согласен нести ответственность за последующую эксплуатацию жилья. Эксперты адвокатского бюро А2 предупредили, что подробно рассказывают клиентам о существующих рисках и не советуют покупать переустроенное жильё.
Марианна Бердыган говорит, что владельцу лучше узаконить перепланировку до продажи квартиры, в противном случае он должен быть готов на порядок опустить цену, если этого потребует покупатель.
Таким образом, количество потенциальных покупателей уменьшается: банк не выдаст ипотеку на покупку квартиры с неузаконенной перестройкой. Процедура оформления кредита требует оценки жилья, которую делают по фотографиям, а в этом случае изменения планировки будут очевидны. Бирина подтвердила, что если перепланировку нельзя легализовать, а для возвращения жилью прежнего вида необходимо много денег, покупатели вряд ли согласятся на такой вариант.
