Во всем мире строители нарушают сроки – этот всем известный сюжет неоднократно обыгрывался в отечественных и зарубежных комедиях. Но российские юристы сегодня начали прибегать к той же практике в сфере строительства, что и на рынке ОСАГО – делать бизнес на несвоевременной сдаче объектов. Застройщикам может стать не до смеха...
В начале этого года Наталья, работающая менеджером в строительной компании, получила ключи от своей новой квартиры в жилищном комплексе «Преображенский», расположенном в городе Лыткарино. Она заплатила за «трехкомнатку» относительно немного – 5,5 миллионов рублей. Наталье пришлось взять ипотеку, два года ютиться у родителей и экономить практически на всем. Кроме того, она продала свое старое жилье в том же Лыткарино. Что касается нового дома Натальи, застройщик не уложился в срок.
В начале апреля новоиспеченная владелица получила хорошую новость от адвоката: исковые требования, которые Наталья выдвинула к застройщику о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи жилья, были полностью удовлетворены.
Адвокату удалось добиться выплаты компенсации в размере 50 тысяч рублей за нарушение прав Натальи по закону «О защите прав потребителей» (ОЗПП) и причинение ей морального ущерба.
Наталья была приятно удивлена, поскольку не ожидала, что сможет получить такую крупную сумму. Но радоваться рано: скорее всего, размер компенсации уменьшится, потому что в таких случаях представители застройщика заявляют требование по уменьшению иска. Статья 333 Гражданского кодекса РФ дает застройщику такое право. Насколько снизят сумму, решает конкретный судья: нередко размер компенсации сокращается в 2-3 раза. Впрочем, Наталья обрадуется и этому, так как полученные деньги – чистая прибыль: она лишь недавно узнала, что можно взыскать неустойку с застройщика.
О возможности вернуть деньги Наталье донесло «сарафанное радио». Она рассказывает, что в жилищном комплексе, где находится ее квартира, несколько корпусов. Вначале застройщик задержал сдачу первого, один из владельцев жилья в котором оказался юристом. Он обратился в суд, выиграл дело и взыскал достаточно крупную сумму. Быстро активизировались и другие жильцы – началось активное обсуждение темы на форуме. Одна из соседок Натальи также оказалась юристом и предложила выдвинуть исковые требования к застройщику.
Судебные доходы
По словам адвоката Натальи, суд рассматривает сотни аналогичных дел. Застройщики говорят, что такие иски сегодня – массовое явление, особенно учитывая, что в прошлом году только в Москве граждане вложили в долевое строительство около 700 миллиардов рублей. Алексей Силкин, руководитель компании «Ваш надежный юрист», объясняет большое количество задержек кризисом и добавляет, что из-за массового нарушения сроков стало больше обращений в суд.
По данным компании «Метриум Групп», 46% московских новостроек, которые планировалось ввести в 2016 году, девелоперы не сдали вовремя.
Как говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», 69,1% задержанных проектов застройщики обещали ввести в эксплуатацию в первой половине 2017 года, 14,2% – во второй. Сроки ввода некоторых новостроек перенесены на 2018 год, то есть более чем на год. Но есть и жилищные комплексы, срок сдачи которых оценить крайне сложно. Это касается разорившейся компании RED Development.
Таким образом, текущая ситуация на рынке такова, что юристы ужа распробовали новую нишу и начинают выстраиваться в очередь к дольщикам. Алексей Силкин говорит, что его компания создала не только свой сайт, но и канал на YouTube, где размещает видео инструкции по взысканию неустойки с девелопера. На сайте есть подробные указания по составлению претензии, выбору суда для подачи искового заявления и информация о том, как узнать о финансовом состоянии застройщика, чтобы понять, есть ли смысл с ним судиться.
Адвокат Натальи поясняет, что прежде чем обратиться в суд, необходимо направить застройщику претензию. Можно обойтись и без этого, но тогда необходимо «придержать аппетит» и рассчитывать на меньшую сумму взыскания. Если покупатель направил девелоперу претензию, которая осталась без ответа, впоследствии он может ссылаться на закон ОЗПП. Так можно взыскать с девелопера дополнительные 50% штрафа от суммы неустойки. Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», можно взыскать с застройщика неустойку в размере 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки. Если дольщик – физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, вычисленная сумма увеличивается в два раза.
Через месяц можно обращаться в суд, требуя выплаты неустойки, штрафа за неудовлетворение претензии и компенсации морального ущерба. Юристы говорят, что последний пункт важен, так как, согласно закону ОЗПП, при получении компенсации морального ущерба истец может не платить госпошлину, размер которой зависит от суммы иска и иногда достигает десятков тысяч рублей. Адвокат Натальи вспоминает, что максимальная сумма, которую она пыталась взыскать, составляла 1 миллион рублей. Но в результате суд уменьшил ее до 600 тысяч рублей.
Grace period для застройщика
Однако, по данным компании «Ваш надежный юрист», даже выиграв дело, в 70% случаев получить деньги с застройщика так и не удается.
Юристы поясняют, что сегодня застройщики активно используют множество схем, которые затрудняют взыскание неустойки – от договора соинвестирования до предварительного договора купли-продажи. К тому же, учредители застройщика могут быть элементарно зарегистрированы в офшорах.
Желающих сразу же разорвать договор долевого участия мало (а это можно сделать уже спустя два месяца после нарушения сроков сдачи). Юристы объясняют это тем, что при расторжении договора дольщику вернут указанную в нем сумму, а рыночная стоимость жилья на этот момент оказывается выше. Поэтому покупатели предпочитают дождаться сдачи дома, а лишь затем обращаются в суд. Риелторы говорят, что стратегии дольщиков, которые получили ключи позже обещанного срока, обычно зависят от стадии строительной готовности их дома. По словам Марии Литинецкой, если сроки переносят на один-два квартала, покупатели в основном решают подождать и подписывают дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и передачи объекта, а не судиться с застройщиком. Но если становится очевидным, что дом вряд ли сдадут в ближайшие шесть месяцев, многие клиенты отказываются подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи.
Некоторые клиенты и вовсе не хотят ввязываться в судебные разбирательства. Есть также и те, кто не желает тратить деньги на судебные издержки.
Многие сомневаются, что получат деньги, даже если суд примет решение в их пользу. К тому же, уровень юридической грамотности российских граждан не слишком высок.
Мария Литинецкая уверена, что если бы не гражданская пассивность, застройщики платили бы гораздо более внушительные штрафы, чем сейчас.
Несмотря на это, она считает, что число исков от дольщиков к застройщикам, которые нарушают сроки сдачи новостроек даже на несколько месяцев, будет расти. И этому будет способствовать активное развитие бизнеса по взысканию неустоек с девелоперов. Сегодня стремительно увеличивается количество компаний, специализирующихся на судебных тяжбах с застройщиками в связи с нарушениями сроков сдачи квартир и выявленными строительными дефектами. Поскольку около половины девелоперов сдает проекты позже срока, у таких компаний появляется широкое поле для деятельности, отмечает Литинецкая.
