Трудности с погашением ипотеки: как сохранить квартиру?

У заемщика может возникнуть множество обстоятельств, которые мешают выплачивать ипотечный кредит: например, рождение ребенка, потеря работы, болезнь и другие...

Трудности с погашением ипотеки: как сохранить квартиру?

При растущем долге и просрочках банк рано или поздно заберет квартиру даже у ответственного в прошлом ипотечника. В такой ситуации может помочь новая государственная программа помощи неплатежеспособным ипотечникам, которую обещают запустить уже в июле. Заемщикам, которые не соответствуют критериям государственной программы, есть смысл обратиться в банк, выдавший ипотеку – у кредиторов есть собственные программы помощи клиентам, которые не могут выплачивать ипотеку, но желают сохранить жилье.

 

Банки идут навстречу

Эксперты говорят, что раньше программы помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в трудном финансовом положении, от банков существовали лишь формально. Но, по словам Анны Борисовой, директора департамента ипотечного директор кредитования семейства компаний KASKAD Family, с приходом кризиса отдел реструктуризации ипотеки, оказывающий «скорую помощь», работает в каждом банке, который выдает ипотечные кредиты. Но каждый банк видит «трудные жизненные обстоятельства» по-своему.

Например, в Московском кредитном банке такими обстоятельствами считается потеря работы или проблемы со здоровьем – инвалидность заемщика, тяжелая болезнь его близких родственников. Как отмечает Елена Ланько, начальник отдела ипотечных кредитных продуктов банка «Зенит», к этой категории проблем в банке также относят увеличение расходов, связанное с лечением членов семьи или рождением ребенка, смерть близкого родственника.

Банкиры не готовы четко описать все случаи, когда банк может дать заемщику послабление условий погашения ипотеки, заранее – обычно это решается в индивидуальном порядке. Например, в ВТБ24 могут учесть и более индивидуальные жизненные ситуации, в которых заемщику может понадобиться поддержка банка – болезнь, раздел имущества, развод или выплата долга, рассказал старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка Андрей Осипов.

 

Вариант №1 Страховка

Если при получении ипотеки заемщик оформлял страховку, она может покрыть выплаты при ряде непредвиденных обстоятельств. Сегодня страховщики готовы взять на себя не только риски, связанные с залоговым жильем, но и застраховать заемщика на случай смерти, инвалидности первой или второй групп, при которых он не сможет работать.

 Как говорит Роман Варламов, начальник управления по работе с банками компании «Ингосстрах», при личном страховании установление заемщику первой или второй группы инвалидности либо его смерти выплата в каждом из случаев составит 100% от страховой суммы.

Закон по ипотеке обязывает страховать имущество, но в случае с жизнью и здоровьем ипотечника этого делать не обязательно. Однако, по словам Александра Тихончука, генерального директора брокерской компании «РоялФинанс», если заемщик отказывается страховать жизнь, банки повышают ипотечную ставку на 1-4 процентных пункта.

Надбавка на процентную ставку от разных банков отличается. Она отражает повышенный риск кредитора, которому в случае смерти заемщика придется обращаться в суд для взыскания долга, а такая процедура занимает гораздо больше времени.

Роман Варламов говорит, что у разных банков условия страхования рисков смерти и инвалидности отличаются в зависимости от возраста, пола, состояния здоровья, особенностей работы и прочих факторов. Например, цена комплексного страхового полиса для человека средних лет (включает страхование имущества, титула и жизни) составит 0,6-0,8% от страховой суммы. Таким образом, при кредите в размере 3 миллионов рублей страхование обойдется в 18 тысяч.

Также при оформлении ипотеки можно застраховаться и на случай временной потери работы. В среднем такая страховка стоит 2-5% от страховой суммы. Как уточняет Жанна Моторина, директор управления андеррайтинга и методологии ПАО СК «Росгосстрах», при этом страховым будет считаться случай, когда компанию-работодателя ликвидировали, страхователь попал под сокращение либо трудовой договор человека расторгли по независящим от него причинам. В таком случае страховая компания будет ежемесячно выплачивать страхователю примерную сумму его заработной платы. Разные программы страхования предполагают осуществление таких выплат в течение 3-12 месяцев.

Но эксперт отмечает, что этот вид страхования преимущественно используется при потребительском кредитовании. Сегодня наиболее востребованной программой среди граждан является комплексное страхование ипотеки. Эта услуга позволяет заемщику полностью исключить возможность лишиться жилья или денег.

 

Вариант №2. Реструктуризация

Если заемщик не может выплачивать ипотеку, но его случай не подпадает под страховой, имеет смысл как можно быстрее рассказать банку о своих проблемах, уверяют банкиры. Как поясняет Вадим Пахаленко, руководитель дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ, кредитор не заинтересован в появлении просрочки и явно не хочет продавать квартиру, так как это не его специфика деятельности. Представители банков уверяют, что кредитор готов идти навстречу заемщику.

Реструктуризация ипотеки – это изменение условий кредитного договора в более приемлемую для заемщика сторону. По словам Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра компании Est-a-Tet, сегодня такую услугу предоставляет любой банк. Ставки от крупнейших российских банков (Сбербанка, ВТБ24 и других) стартуют от 10,25%.

Однако заемщику придется доказать свою невозможность выплачивать ипотечный кредит. Вадим Пахаленко говорит, что для этого можно предоставить, например, справку из больницы или трудовую книжку с записью об увольнении. Хорошая кредитная история будет работать в пользу заемщика.

Банкиры отмечают, что нет четкой инструкции для таких ситуаций – банки в индивидуальном порядке рассматривают каждый из случаев. В отдельных ситуациях кредиторы даже могут списать часть долга клиента, но это исключительное решение, которое принимает только руководство банка.

 

Предложения от банков: отсрочка, снижение ставки, увеличение срока кредита

Наиболее популярные варианты помощи ипотечникам – отсрочка платежа, снижение ставки, увеличение срока кредита.

Как поясняет Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного кредитования «СМП Банка», увеличив срок кредита, можно снизить сумму платеж, то есть уменьшить финансовую нагрузку на клиента. Срок выплаты ипотеки можно увеличить максимум до 25 лет, при этом на момент погашения займа заемщик не должен быть старше 70 лет.

Еще одним вариантом реструктуризации является отсрочка платежа или кредитные каникулы, после которых выплачивать ипотеку все же придется, но размер ежемесячного при этом платежа снизится.

Как рассказывает Георгий Тер-Аристокесянц, руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ, платежные каникулы не изменят ипотечную ставку. Если льготного размера платежа будет недостаточно для выплаты начисляемых процентов, их могут распределить на последующие по графику платежи. При этом после окончания реструктуризации будет немного увеличен размер платежа или срок кредитования. Увеличить сумму платежа или срок, заемщик должен решить в момент предоставления реструктуризации.

Банк «Дельтакредит» предлагает другой вариант уменьшения финансовой нагрузки на заемщика – снижение процентной ставки.

По словам представителей банка, клиент должен подать заявление на снижение ипотечной ставки, и в зависимости от ситуации заемщика и его истории банк примет решение. Если оно будет положительным, ставка снизится на весь срок обслуживания ипотеки. При этом кредитный договор продолжает действовать, и график выплаты не должен прерываться.

Но эксперты отмечают, что чаще банки соглашаются на рефинансирование.

 

Вариант №3. Рефинансирование

Рефинансирование – это оформление в своем или стороннем банке нового кредита на более выгодных условиях. За счет него заемщик и выплачивает имеющуюся ипотеку. Услугой можно воспользоваться в том же банке или выбрать другой, если он предлагает более выгодные условия.

По словам Георгия Тер-Аристокесянца, по сравнению с прошлым годом в 2017 году популярность рефинансирования возросла. Это, прежде всего, связано с массовым снижением ипотечных ставок и желанием заемщиков улучшить условия кредитования.

Проводить рефинансирование имеет смысл в случае, если кредитор предлагает более выгодную ставку, чем указанная в договоре. Александр Тихончук отмечает, что чем выше оставшийся срок погашения кредита, тем большую выгоду получит заемщик. Клиенту стоит учитывать и расходы при рефинансировании, поскольку нужно будет перерегистрировать залог в пользу нового банка и заказать актуальный отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

 

Недобросовестным заемщикам рассчитывать на помощь не стоит

Начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова отмечает, что банк может отказать в реструктуризации, если посчитает действия клиента недобросовестными. Например, если он не исполняет или ранее нарушал условия ипотечного договора, либо не обосновал необходимость реструктуризации.

По словам Елены Ланько, также кредитор может отказать в реструктуризации, если клиент предоставил недостоверные или неполные сведения и документы.

Ирина Простакова добавляет, что могут быть и другие ограничения, если банк использовал закладную по ипотечному кредиту для привлечения внешнего финансирования (например, выпуска облигаций) и кредитор ограничил такое право.

 

Как можно схитрить

Впрочем, сохранить квартиру может даже неидеальный заемщик. Например, можно оформить новую ипотеку на родственника, который выкупит заложенную квартиру, чтобы банк ее не взыскал. Выплачивать кредит все равно придется, но квартира останется. Кроме того, это возможность для заемщика смягчить условия ипотеки – по информации Центробанка, в апреле средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях составила 11,45%, а это наименьший показатель с ноября 2011 года.

Александр Тихончук говорит, что механизм здесь будет таким же, как при обычной купле-продаже с оформлением ипотеки. Прежний заемщик выступает в роли продавца, а новый – покупателя, который берет кредит для приобретения недвижимости. Поскольку процентные ставки постепенно снижаются, условия по новой ипотеке, как правило, лучше.

 

Застройщик не при делах

Оказавшись в трудной финансовой ситуации, заемщик может попросить помощи у застройщика, у которого покупал квартиру. Однако, по словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», девелоперы крайне редко помогают в рефинансировании или реструктуризации долга заемщика. Поскольку после оформления ипотеки застройщик получает 100% стоимости квартиры, ему не важно, как и когда заемщик погасит кредит.

 

Иногда застройщики все же идут навстречу

Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова вспоминает, что однажды клиентке отказали в страховании сразу несколько компаний, в итоге банк не провел реструктуризацию кредита. Эксперт говорит, что сотрудники компании лично обзванивали страховщиков, пока не нашли того, который готов оформить страховку. Это не входит в обязанности застройщика, но он несет ответственность за клиентов даже после заключения сделки и иногда готов помочь в решении проблем.

Хотя в целом на девелоперов рассчитывать не стоит. Даже при том, что застройщики ориентированы на клиентов, вопросы, связанные с ипотекой, находятся вне их компетенции. Реальнее получить помощь непосредственно от банков. Впрочем, и те не страдают особой щедростью.

Эксперты говорят, что результат реструктуризации в первую очередь зависит от усилий самого заемщика. Кредитор даст время на решение финансовых проблем, а удастся ли это сделать, зависит только от клиента.

Андрей Осипов говорит, что порядка 60-80% заемщиков после реструктуризации возвращаются в график платежей и исправно погашают кредит.

17 октября 2017 681


Наверх