Что делать, если Вы купили квартиру с долгами по «коммуналке»

Сделки с жильем, за обслуживание которого накопилась задолженность, заключаются не так уж и редко...

Что делать, если Вы купили квартиру с долгами по «коммуналке»

Иногда ввиду долга покупателям удается получить скидку, но в некоторых случаях новый хозяин узнает о чужой задолженности уже после завершения сделки.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у руководителя юридического центра, президента Гильдии юристов рынка недвижимости, адвоката Олега Сухова, как действовать в таких ситуациях, и что государство намерено делать, чтобы в дальнейшем их предотвратить.

 

Как продаётся жильё с коммунальными долгами

Квартиры с долгами по «коммуналке» действительно продаются часто. Основная проблема заключается в том, что закон не предусматривает никаких механизмов проверки жилья на наличие такой задолженности при продаже.

Иногда на недвижимость накладывается обременение, но это возможно только в случае, если решение о взыскании задолженности вступило в силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Но такой механизм применяется крайне редко – как правило, должнику запрещают выезжать за границу и прочее.

Достаточно часто жильё с долгами за коммунальные услуги продают дешевле. Причем продавец и покупатель оговаривают стоимость устно, и скидка никак не отражается в договоре.

Далеко не все продавцы – добросовестны, поэтому часто покупатель обзаводится не только недвижимостью, но и чужими долгами за услуги ЖКХ. Далее новый хозяин сталкивается с отключением света, воды и других услуг, а также с претензиями управляющей компании, которая вряд ли станет разбираться, по чьей вине возникла задолженность.

 

Что делать, если Вы купили квартиру с задолженностью

Если Вы выяснили, что за купленной квартирой числится задолженность по «коммуналке», сразу направьте бывшему владельцу претензию с требованием погасить долги. Оговорите срок, в течение которого это должно быть исполнено, и уточните, что по истечении указанного времени Вы обратитесь в суд (в таком случае к долгам ответчика добавятся еще и судебные издержки).

Статья 210 Гражданского кодекса гласит, что владелец несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Согласно статье 153 Жилищного кодекса, обязанность по уплате коммунальных услуг возникает у владельца недвижимости в момент возникновения права собственности на эту недвижимость.

Выиграть такое дело против продавца возможно. Однако подобные вопросы не всегда эффективно решать в судебном порядке, поскольку даже положительное решение не гарантирует реального погашения долгов. Это связано с тем, что исполнительная система работает недостаточно эффективно.

 

Можно ли запретить сделку с квартирой с долгами

В общей сложности россияне задолжали за коммунальные услуги более триллиона рублей, и пока действия государства, направленные на уменьшение этой суммы, не дают результата. Недавно поступило предложение запретить продажу квартир с долгами за услуги ЖКХ.

Дело в том, что погашению долгов за «коммуналку» не поспособствовали ни ограничения потребления ресурсов, ни повышение штрафов и пени. Власти рассчитывают, что после введения запрета на продажу квартир собственники начнут погашать коммунальные долги.

Реализовать такую инициативу просто – необходимо лишь, чтобы у Росреестра были законные основания требовать справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Для этого нужно внести соответствующую поправку в закон. При наличии коммунальных долгов сделка не сможет быть совершена – Росреестр не примет документы либо приостановит её регистрацию.

Есть мнение, что такие изменения ограничат право собственности, но это не так – государство вправе определять перечень документов, который граждане обязаны предоставлять в органы госрегистрации. Согласно гражданскому праву, граждане могут реализовывать свои права ровно до тех пор, пока они не нарушают законные интересы и права других людей. Продажу недвижимости с долгами как раз можно считать таким нарушением.

Необходимо всё же предусмотреть возможность продажи жилья с задолженностями, но это должно быть сделано только при согласии покупателя взять долги на себя. Такое условие можно прописывать в договоре купли-продажи недвижимости.

Смогут ли реализовать эту инициативу, пока неизвестно. Можно с уверенностью заявить, что запрет на продажу недвижимости с долгами по «коммуналке» не отразится на общей сумме задолженности граждан. Но так как нововведение сможет защитить права покупателей жилья, его можно назвать нужным и целесообразным.

08 августа 2017 413


Наверх