Даже из-за одной незначительной, на первый взгляд, фразы в договоре купли-продажи недвижимости могут возникнуть неприятности...
Поэтому любой договор необходимо тщательно изучать (лучше читать вслух) и вникать в каждый пункт. В документе может быть хитрая формулировка, из-за которой можно лишиться квартиры.
Как должно быть в идеале? Покупатель и продавец недвижимости согласовывают стоимость и готовят документы. Прежде чем подписать договор купли-продажи недвижимости, деньги закладываются в банковскую ячейку, которую арендовали заранее. Когда договор проходит государственную регистрацию, продавец получает деньги, а покупатель становится собственником недвижимости. Для этого покупатель предъявляет оригинал договора купли-продажи, который прошел регистрацию в Росреестре, общегражданский паспорт и ключ от ячейки.
Но опыт проживающей в Москве семьи Смирновых (имена и фамилии героев изменены) оказался другим. Всему виной стала фраза в договоре, которая их не смутила. Как впоследствии оказалось, зря.
Несколько лет назад Смирновы решили продать квартиру, расположенную в центре Москвы, и переехать в Подмосковье. К тому времени супруги уже построили качественный дом из бруса, но им нужны были деньги, чтобы завершить отделку и выполнить на участке хороший ландшафтный дизайн. Выдать кредит на нужную сумму банки отказали, поэтому семья решила продать «трехкомнатку» на Чистых прудах, а взамен купить квартиру меньшей площади и подальше от центра, чтобы после переезда за город сдавать ее в аренду. Покупатель не находился достаточно долго, но он все же появился и внёс задаток. Казалось, что завершение ремонта и долгожданный переезд уже близко.
Но внимательный риелтор Игорь Васильевич, который представлял Смирновых, заметил в договоре аренды банковской ячейки подозрительный пункт. Речь шла о том, что продавец получит доступ к ячейке только при условии, – внимание! – что выемка денег будет осуществляться в присутствии покупателя.
То есть Смирновы могут забрать деньги за проданную недвижимость только, если при этом будет присутствовать покупатель – Олег Новиков.
Игорь Васильевич, у которого к тому времени был немалый опыт сопровождения сделок купли-продажи жилья, поинтересовался, зачем это нужно. На что покупатель ответил, что должен себя обезопасить: так он сможет лично убедиться, что продавец получил деньги, и после этого взять от него расписку.
Но аргумент не убедил риелтора, который предложил написать расписку заранее и положить в соседнюю банковскую ячейку, которую можно будет открыть после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи. Игорь Васильевич добавил, что это можно будет сделать хоть в тот же день. Но покупатель настаивал на своем, отказываясь от других варинтов.
Смирновы опасались срыва сделки, поэтому, посоветовавшись, решили согласиться на такие условия.
Риелтор предупредил, что покупатель может просто не прийти в банк, а дождавшись окончания срока аренды ячейки, забрать деньги. «В этом случае я не смогу помочь», – сказал Игорь Васильевич.
Однако Смирновы решили, что риелтор просто хочет перестраховаться. Они взяли у покупателя визитку, где были указаны контакты его компании. Визитка с золотым теснением выглядело солидно и презентабельно. Супруги позвонили по указанному номеру и услышали ответ секретаря группы компаний. После просьбы соединить с коммерческим диретором девушка тут же перевела звонок, и у Олега Новикова, покупателя квартиры, зазвонил мобильный.
Это убедило Смирновых подписать договор. Однако дальше всё произошло в точности так, как предполагал Игорь Васильевич. После регистрации договора купли-продажи Смирновы безуспешно пытались дозвониться покупателю на мобильный. В офисе группы компаний супругам сказали, что Олег Новиков уволился неделю назад и не оставил других контактов, кроме мобильного. По адресу, где зарегистрирован покупатель, дверь не открывали. Смирновы и Игорь Васильевич по очереди приезжали к дому Новикова, но свет в окнах его квартиры на загорался несколько вечеров подряд.
Супруги пытались забрать деньги, объясняя, что не могут найти покупателя, но сотрудники банка этого и слушать не стали. Менеджер пояснил, что должен соблюдать условия договора, а отсутствие покупателя – не его проблема.
В день истечения срока договора аренды банковской ячейки Николай Смирнов дежурил около банка в надежде, что Новиков наконец появится. Но покупатель так и не пришел.
Игорь Васильевич предложил единственный оставшийся вариант – обратиться в суд, добавив, что поскольку Смирновы выполнили все условия договора, судья будет на их стороне. Риелтор предупредил, что вернуть деньги вряд ли удастся, но есть шанс оспорить государственную регистрацию договора и вернуть право собственности на квартиру.
Смирновы немедля обратились в суд, который рассматривал их дело больше года. Новиков на заседания так и не явился. Он пытался быстро перепродать квартиру, однако к тому времени суд уже наложи запрет на все операции с имуществом.
История закончилась следующим образом: Смирновым вернули право собственности на квартиру, и они могли искать нового покупателя.
Но, как рассказал Николай Смирнов, эти события так вымотали супругов, что не осталось сил и желания заключать новую сделку. Правда, за это время банк все-таки согласился предоставить кредит, и отделка дома была готова. Поэтому супруги решили сдавать квартиру на Чистых прудах в аренду.
Олега Новикова объявили в розыск и смогли задержать. Оказалось, что он заключил не одну такую сделку и успел продать несколько квартир, которые получил нечестным способом. Ему помогали такие обстоятельства, как, например, проживание собственников за границей и их неспособность контролировать ситуацию. В этих ситуациях меньше всего повезло тем, кто купил у афериста квартиры, попавшись на заниженную цену.
Специалисты рынка недвижимости советуют:
- при заключении договора купли-продажи недвижимости прислушиваться к рекомендациям экспертов;
- тщательно изучать договор и читать каждый его пункт вслух – так меньше шансов упустить что-то важное;
- не покидайте город, в котором совершаете сделку, пока не оформите все документы о её завершении, а если продаёте квартиру – пока не получите за неё деньги;
- если возникли конфликтные ситуации, немедленно обращайтесь в суд.
