В последние несколько лет застройщики заявляют о «потребительском терроризме» дольщиков...
Они говорят, что покупатели жилья буквально «терроризируют» своими требованиями, из-за которых добросовестные застройщики становятся банкротами.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, так ли всё на самом деле и какими принципами руководствуются судьи при вынесении вердиктов по делам, касающимся нарушения условий договора долевого участия (ДДУ).
«Потребительский терроризм» – не правовой термин, поэтому не встречается в нормативно-правовых актах. Как правило, его используют продавцы недвижимости или строительные компании. Понятие необычно звучит, чем привлекает внимание СМИ. Но на самом деле под «потребительским терроризмом» подразумевается злоупотребление правом, которое, согласно статье 10 Гражданского кодекса, запрещено использовать.
Почему возник этот термин?
Стоит отметить, что фраза «потребительский терроризм» употребляется уже много лет. Она появилась после вступления в силу Закона о защите прав потребителей в 1992 году. Первые судебные разбирательства и вердикты судов вызвали негодование исполнителей и продавцов, которые тут же заявили, что закон неизбежно повлечет крах российской экономики. Однако за 25 лет этот прогноз так и не осуществился. Напротив, производители и продавцы стали уделять больше внимания качеству своих товаров и услуг.
Но термин прижился. Не так давно его начали использовать страховщики, которым пришлось выплачивать кругленькие суммы владельцам автомобилей, попавшим в аварии. Теперь термин подхватили застройщики, которых пугают многочисленные иски дольщиков. Девелоперы заявляют, что такая ситуация сложилась по вине «авантюристов», которые после принятия поправок в закон об обязательном страховании гражданской ответственности переметнулись в строительную сферу.
Они, якобы, предлагают гражданам свои услуги в интернете или покупают у дольщиков права требования по ДДУ и в случае нарушения сроков ввода объекта начинают «терроризировать» девелоперов. Но это неправда.
В реальности даже мнения застройщиков по этому вопросу расходятся. Поскольку, если человек заплатил деньги и в полной мере исполнил свои обязательства, он имеет право требовать у строительной компании качественного выполнения работ и сдачи объекта в обещанный срок. Взыскание штрафа и неустойки абсолютно правомерно: оно происходит в соответствии с законом и с учетом экономических критериев.
На размер взыскания влияет стоимость жилья и тяжесть нарушения девелопера
Согласно Закону РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", сумма штрафа и неустойки рассчитывается, исходя из стоимости, вида объекта и срока просрочки его сдачи. Чем дороже жилье и длительнее просрочка – тем больший размер неустойки и штрафа. Обычно за элитные квартиры в многофункциональных домах застройщики выплачивают крупные суммы. К примеру, некоторые дольщики жилого комплекса на Карамышевской набережной в столице за задержку сроков ввода отсудили у застройщика более 9 миллионов рублей. Такое решение суда никого не удивило, поскольку помещения были дорогими, а просрочка – большой.
В июле 2017 года в Сочи дольщик апарт-отеля отсудил у девелопера 37 миллионов рублей. Сумма включала неустойку, штраф и проценты за использование денежных средств. Конечно, не стоит забывать о том, что в таких случаях дольщики вкладывают в строительство крупные суммы, а застройщики значительно задерживают ввод объекта в эксплуатацию.
Почему суды снижают исковые требования?
Но большинству россиян удается отсудить у застройщиков гораздо меньшие суммы. Причина в том, что стоимость большей части квартир в России в зависимости от региона составляет от 500 тысяч до 8,5 миллиона рублей. Вдобавок суды, как правило, снижают неустойку, которую выплачивает застройщик (причем, чем выше сумма, тем существеннее будет снижение), особенно если представители компании приходят на слушанья и активно отстаивают свою позицию. Поэтому при вынесении вердикта судьи руководствуются статьей 333 Гражданского кодекса и указывают, что размер неустойки несоизмерим с нарушением обязательства, поэтому ее необходимо снизить. Учитывая эти факторы, если дольщику удается взыскать 50-70% от суммы, заявленной в иске, ему повезло. По крайней мере, так происходит в Санкт-Петербурге и Москве.
Согласно Закону РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей", кроме неустойки, дольщику как потребителю полагается еще и штраф. Он рассчитывается, исходя из размера неустойки и компенсации морального вреда, который удалось взыскать с девелопера. К примеру, в феврале этого года петербуржец потребовал у застройщика неустойку в размере 2 252 653 рубля и 50 тысяч рублей за моральный вред. После изучения материалов дела суд пересмотрел исковые требования и снизил неустойку до 900 тысяч рублей, а компенсацию морального ущерба – до 20 тысяч, что в сумме составило 920 тысяч рублей. В результате дольщику выплатили еще 460 тысяч рублей штрафа. Такое решение является стандартным по этой категории дел.
Также необходимо отметить, что дольщик, выигравший суд и получивший деньги должен заплатить со штрафа налог на доходы физлиц в размере 13%. Штраф по закону о защите прав потребителей считается доходом, поэтому облагается налогом. Если гражданин не выполнит это требование, ему грозит доначисление налога и административное взыскание со стороны инспекции федеральной налоговой службы.
Краткие выводы
Итак, «потребительский терроризм», о котором говорят застройщики, надуман. Как правило, суды наказывают строительные компании за явные нарушения сроков ввода объектов, когда речь идет о месяцах и даже годах. К тому же, девелопер всегда может этого избежать, подписав с дольщиком дополнительное соглашение, или хотя бы снизить суммы взыскания, отстаивая свою позицию в суде.
Другой вопрос, что ДДУ нельзя назвать удачной формой инвестирования. Она популярна только в Сальвадоре, Чили, Аргентине и России, то есть в государствах, где нет крупных капиталовложений в строительство. В США и Западной Европе строительство жилых домов ведется за счет проектного финансирования и инвестиционных фондов. Если американская или европейская строительная компания начнет привлекать средства дольщиков, подрядчики, банки и страховщики просто откажутся с ней сотрудничать. Причина в том, что в США и Европе застройщиков легко будет «засудить» даже при незначительных дефектах или задержке сроков ввода объекта. Поэтому, кроме долевого строительства, в России необходимо развивать и альтернативные виды – в частности, паевые инвестиционные фонды и проектное финансирование.
