Защищает ли дольщиков «апартаментов» 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»?

В последние несколько лет апартаменты стали пользоваться популярностью на российском рынке недвижимости, спрос на них устойчиво растет...

Защищает ли дольщиков «апартаментов» 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»?

Однако в российском законодательстве этот термин практически не встречается. В итоге апартаментами считают совершенно разные помещения: от номеров в отелях до офисов в высотных зданиях.

Портал недвижимости superrielt.ru расскажет о таком типе недвижимости и о том, как дольщик, инвестировавший в строительство апартаментов, может защитить свои права.

Иногда термин «апартаменты» можно встретить в актах министерств и ведомств. Но в законодательстве это понятие так и не определено. Исходя из анализа локальных норм, апартаментами считаются только объекты для временного проживания в виде гостиничных квартир или номеров.

В Жилищном кодексе России такого понятия нет вообще. Учитывая вышеперечисленные факты, можно сделать вывод, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости и подходят лишь для временной регистрации. То есть это обычные гостиничные номера. Площадь апартаментов составляет не менее 40 квадратных метров, в них есть как минимум две комнаты и кухонный угол.

Таким образом, государственные органы определяют «апартаменты» не как особый тип недвижимости, а относят их к одной из категорий гостиничного номера или квартиры: «джуниор», «апартамент», «сюит» и прочим.

В русском языке апартаменты – это большое парадное и шикарное жилье. Так это понятие определяется и в словарях, признанных филологами, и Российской академией наук. Таким образом, возникла путаница: государство, застройщики, риелторы, юристы и обычные граждане вкладывают в понятие «апартаменты» совершенно разные характеристики строения. Эта ситуация ярко отражена в решениях суда.

Суды приравнивают жилые апартаменты в многоквартирных домах к стандартным квартирам.

С учетом того, что в законодательстве понятие не определено (а в словари никто не смотрит), застройщики и дольщики называют «апартаментами» практически любую недвижимость. Во многих договорах долевого участия (ДДУ) под апартаментами подразумеваются обычные квартиры. Видимо, таким способом девелоперы пытаются повысить статус объекта. В документе указано, что дольщику передадут жилое помещение, именуемое апартаментами, которое состоит из одной, двух или трех комнат.

Играя терминами, застройщик не получает никаких преимуществ. Рассматривая дела, где фигурирует такая недвижимость, суды приравнивают ее к стандартным квартирам и взыскивают со строительных компаний неустойку и штраф, положенный по закону о защите прав потребителей.

У физических лиц, владеющих офисами, также есть шанс получить с застройщика неустойку, а иногда и штраф, если срок сдачи объекта был нарушен.

Сегодня на рынке представлено много гостиничных квартир, офисов и даже складских помещений, также именуемых «апартаментами». Бытует мнение, что дольщики таких объектов (в многоэтажном или многофункциональном доме) поставлены в худшее положение, нежели граждане, которые приобрели квартиры в том же здании. Но это заблуждение – у них практически одинаковые права.

Если копнуть глубже и почитать вердикты суда, можно обнаружить, что собственники так называемых нежилых апартаментов так же часто добиваются взыскания неустойки и даже штрафов с застройщика, как и покупатели квартир.

Однако в таких делах есть свои нюансы. Дольщиком и владельцем апартаментов должно быть физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. И чтобы помимо неустойки получить еще и штраф, гражданин должен убедить суд, что нежилая недвижимость покупалась только для личных, домашних, семейных, бытовых и прочих нужд и не должна была использоваться в предпринимательской деятельности. Застройщику же необходимо доказать обратное, и зачастую он не может этого сделать. В итоге собственники «апартаментов» (или проще говоря, нежилых офисов) взыскивают со строительной компании неустойку и штраф по закону о защите прав потребителей. Судовая практика последних лет ярко демонстрирует эту тенденцию.

Но если в договоре конкретно указано, что апартаменты предназначены для предпринимательской деятельности, будут сдаваться внаем в качестве гостиничных номеров, либо застройщику удастся это доказать, собственнику удастся взыскать только неустойку без штрафа.

Банкротство застройщика и положение собственников «апартаментов»

В случае банкротства застройщика владелец жилой недвижимости однозначно защищен законом. Причем это касается объектов, имеющих статус жилых помещений, вне зависимости от указанного в ДДУ названия («квартира», «апартаменты», «studio» или «кондо»). Для закона это жилое помещение, которое подпадает под определение в Жилищном кодексе. Следовательно, покупатели жилья защищены на случай, если застройщик разорится. Они считаются участниками строительства и дела о банкротстве, а исполнитель имеет перед покупателями обязательства по передаче жилья, включенного в специальный реестр. Собственники нежилой недвижимости (офисы или гостиничные номера) же такого права не имеют. У них нет специальных реестров – таких покупателей включают в очередь кредиторов, и они вправе требовать только возврата вложенных средств. Поэтому, как правило, в результате такие покупатели остаются без денег.

Выводы и предложения

По сути, большинство объектов, именуемых «апартаментами» в многоквартирных домах, таковыми не являются. Они не относятся к гостиничному типу и предназначены для постоянного проживания. Что касается офисов, магазинов и складских помещений, они тем более не могут считаться «апартаментами».

Исходя из свода правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» и приказа Минкультуры, «апартаменты» должны быть расположены только в многофункциональных зданиях, апарт-отелях и гостиницах. Они подходят лишь для временного проживания и не считаются нежилой недвижимостью. Хотя даже в этом отношении у таких объектов противоречивый правовой статус. К примеру, не определяя понятие «апартаменты», Жилищный кодекс сразу относит их к нежилой недвижимости, в то время как свод правил считает апартаменты жилыми помещениями.

Отсюда возникает вопрос: можно ли считать «апартаменты» самостоятельным видом недвижимости, и нужен ли отдельный закон, регулирующий их правовой статус? По мнению адвоката Олега Сухова, это излишняя мера. Придав апартаментам правовой статус, необходимо будет также узаконить и такие виды недвижимости, как «сюиты», «пентхаусы», «джуниоры» и другие. Но ведь это не более чем названия, которые характеризуют потребительские свойства объекта.

Гораздо более актуальным Сухов считает усиление защиты прав дольщиков, которые приобрели нежилую недвижимость в многоквартирных и многофункциональных домах, в случае разорения застройщика. По мнению эксперта, необходимо ввести законодательные нормы, которые предполагали бы признание таких дольщиков участниками строительства и дела о банкротстве. Более того, у дольщиков нежилой недвижимости должно быть право на предъявление требований о передаче объектов и формирование отдельного реестра.

18 сентября 2017 342


Наверх