Помимо изменений о компенсационном фонде в закон о долевом строительстве вошел ряд норм, которые не связаны с фондом напрямую, но затрагивают очень важные для застройщиков вопросы...
Речь идет о требованиях к их юридическому статусу, опыту, порядку взаимодействия с банками и подрядчиками, привлечении и использовании кредитов, а также наличии денежных средств.
Одним словом, механизмы работы девелоперов были глубоко пересмотрены, и это может негативным образом отразиться на ситуации на рынке.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у генерального директора Tekta Group Романа Сычева, каких изменений стоит ожидать.
Ограничение доступа для новых игроков
Законодатели уточнили понятие застройщика, установив требование к опыту работы компании. С 1 июля следующего года для получения такого статуса девелопер (или его дочерние предприятия) должен, по меньшей мере, три года принимать участие в строительстве многоквартирных домов и иметь разрешение на ввод как минимум 10 тысяч квадратных метров жилья.
То есть, например, переход бизнесменов из строительства коммерческой недвижимости или других отраслей экономики на рынок жилья пресекается. Также под вопросом и судьба девелоперов в небольших городах и районных центрах, которые возводят не более 5 тысяч кв.м. жилья в год. Возможно, на таких локациях вовсе перестанут строить новые дома.
Также новый закон требует, чтобы к началу продаж было фактически заморожено не меньше 10% от проектной стоимости новостройки. Из-за этих ограничений небольшие компании и новые застройщики не смогут попасть на рынок. В результате такие организации вынуждены будут уйти из бизнеса, и на сегодняшний день в продаже уже появились участки, собственники которых отказались от их самостоятельной реализации из-за несоответствия новым требованиям.
Один застройщик – одно разрешение на строительство
Некоторые нововведения усложнят жизнь застройщиков, которые давно работают на рынке. Речь идет об ограничении разрешений на строительство для каждого застройщика лишь одним таким документом. Этой нормой законодатели рассчитывали ограничить вывод денежных средств из успешных проектов, чтобы компенсировать низкие продажи в других жилищных комплексах.
Но становится проблематично реализовать масштабные жилищные комплексы, в которых предполагается более пяти очередей и десяти корпусов. Застройщики строят такие объекты несколько лет и вкладывают в них много денег, начиная с этапа разработки проектной документации. Теперь, чтобы получить разрешение на строительство, это придется делать одновременно для всех очередей еще до старта продаж. Это требует немалых капиталовложений.
К тому же, для реализации крупных проектов застройщику придется создавать отдельное юридическое лицо под каждую очередь, размежевывать земельный участок и получать на него разрешение на строительство. Так, руководить крупными проектами станет гораздо сложнее, из-за чего могут увеличиться сроки строительства, возрасти издержки и возникнуть управленческие ошибки.
Законные цели расходования средств покупателей
Поправки изменят и перечень целей, на которые застройщик может тратить деньги дольщиков. В частности, теперь средства, привлеченные от покупателей, нельзя расходовать на разработку проектной документации для возведения объектов инфраструктуры, если впоследствии они не будут переданы в совместную собственность дольщиков, государства или муниципалитета. То есть застройщики вынуждены будут возводить коммерческую недвижимость, детские сады, поликлиники и школы, которые власти не согласятся принять на свой баланс, за свой счет.
Есть еще один неоднозначный момент в целевом использовании денег, привлеченных от покупателей: из них нельзя возмещать затраты, которые застройщик уже понес на строительство. Теперь за счет средств дольщиков девелопер не может возместить расходы на покупку или аренду земли, которые возникли до начала продаж. Деньгами, полученными от покупателей, можно опалить лишь текущую аренду земли. Фактически застройщик вообще утратит право рефинансировать собственные расходы на землю до окончания строительства.
Банковский контроль над расходами
Дополнительный механизм отслеживания операций застройщика – банковский контроль. Девелопера, технического заказчика и генерального подрядчика обяжут открыть счета в одном банке, где и будут осуществляться все операции между ними.
Естественно, для застройщиков, которые выполняют функции двух или трех участников строительства, это нововведение не создаст проблем. Но другим придется договариваться и искать банки, которые подходят всем сторонам. Список кредиторов также будет ограниченным: будет создан институт уполномоченных банков, у которых будет право проводить расчеты между всеми участниками проекта. Но с учетом сложившейся непростой ситуации в банковской сфере здесь есть и положительный момент, поскольку у уполномоченного банка вряд ли отзовут лицензию.
Задумка законодателей состоит в том, что банк сможет контролировать расход денежных средств дольщиков. Но чтобы реализовать это на практике, придется привлечь штат строительных экспертов, которые хорошо понимают суть всех операций подрядчиков и застройщиков. Это повлечет лишние расходы для банка, которые придется компенсировать участникам строительства. К тому же, выбирая банк, девелоперы отдадут предпочтение купным игрокам, тем самым укрепляя их монопольное положение и увеличивая желание завышать цены на такие услуги.
Кредитование строительства
У девелопера не должно быть обязательств по кредитам, ссудам, займам, кроме целевого займа на реализацию проекта. Фактически законодатели намерены запретить привлечение стороннего финансирования и сделать банк единственным кредитором.
При этом сегодня девелоперы нередко предоставляют внутренние займы – к примеру, для покупки площадки под строительство и начала работ застройщики или подрядчику, который водит в его группу компаний. Таким образом, запрет на привлечение стороннего финансирования сделает проекты гораздо более зависимыми от банков, а это увеличит себестоимость строительства.
Пересмотр порядка ценообразования
Одним из наиболее важных ограничений стал полный пересмотр порядка ценообразования. В законе больше не будет понятия «вознаграждение застройщика». Будет введено определение «иные расходы», которые в сумме с зарплатой сотрудников, расходами на маркетинг, рекламу и аренду офиса не должны превышать 10% от средств, потраченных на строительство.
Прежде такого ограничения не существовало, и эти расходы застройщиков, как правило, превышали 10%. В новых проектах только на рекламу тратилось более 10% средств. Учитывая жесткую конкуренцию на строительном рынке, такие расходы вполне обоснованы, и их искусственное занижение может существенно снизить эффективность проектов.
Можно сделать вывод, что у изменений в 214-ФЗ будет три главных последствия для строительной отрасли. Во-первых, из-за ограничений на административно-управленческие расходы, обязанности производить все платежи в одном банке и строить объект по одному разрешению на строительство станет сложнее непосредственно управлять проектами. Во-вторых, застройщики станут более зависимыми от банковского сектора, который наделят новыми для него функциями надзора и сделают единственным источником финансирования проектов. В-третьих, из-за требования заморозить значительную часть средств к моменту старта продаж финансовая модель проекта усложнится.
Все эти три фактора приведут к увеличению себестоимости строительства, а в условиях стагнации цен это означает, что с рынка уйдет немало игроков, чья маржа не позволит компенсировать увеличившиеся расходы.
