Ипотека – главный инструмент покупки жилья в России, и в этом году она стала наиболее доступной за всю историю своего существования...
Есть альтернативный вариант – лизинг, предполагающий аренду недвижимости с правом ее дальнейшего выкупа. До 2011 году российское законодательство запрещало лизинг имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности, но затем лизинговые компании получили право заключать сделки с физлицами.
По данным риелторского агентства «Эксперт», в 2016 году доля сделок с физлицами составила лишь 1%, а доля лизинга недвижимости с учетом юридических лиц не превысила 1,3% от объема нового лизингового бизнеса. В Европе, например, доля сделок физических лиц с недвижимостью составляет порядка 20%.
Издержки и преимущества
По словам экспертов, среди преимуществ лизинга стоит отметить упрощенную процедуру оформления: для заключения договора обязательными являются лишь два документа – паспорт и страховой номер индивидуального лицевого счета, содержащийся в страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования. Покупатель может переехать в недвижимость сразу после заключения договора, а после окончания его срока действия – приобрети жилье и оформить его в собственность. Фактически это аренда на длительный срок с правом последующего выкупа. По словам экспертов компании «Миэль-Новостройки», как правило, договор аренды заключается на срок до 10 лет, а минимальный аванс, который должен внести наниматель, составляет 10% от стоимости лота.
Но у лизинга есть существенный недостаток – дороговизна. Алексей Никитин, основатель и руководитель компании «Право и практика», предлагает для наглядности воспользоваться калькулятором на сайте одной и ведущих лизинговых компаний, которая специализируется на лизинге недвижимости – «ВТБ Лизинг», а затем провести аналогичный расчет на ипотечном калькуляторе банка ВТБ24. Например, возьмем квартиру стоимостью 10 миллионов рублей, аванс составит 2 миллиона рублей, а срок финансирования – 10 лет. Сумма аннуитетного ежемесячного платежа – 164,9 тысячи рублей, платежа по кредиту – 103,5 тысячи рублей. Таким образом, лизинговый платеж почти на 60% превышает ипотечный.
Лизинг жилой недвижимости наиболее интересен для бизнеса, поскольку в этом случае сокращаются налоги (лизинговые платежи жилья не облагаются НДС). Что касается лизинга жилой недвижимости, «Сбербанк Лизинг», прежде всего, ориентируется на предпринимателей, отмечает сотрудница «Сбербанк Лизинг» Маргарита Кривчикова. К примеру, покупая жилье стоимостью 100 миллионов рублей, со стандартной схемой налогообложения за десять лет компания сможет сэкономить свыше 40 миллионов рублей, так как налогооблагаемая база по налогу на прибыль уменьшится.
Сегодня лизинг недвижимости среди клиентов «Сбербанк Лизинг» не так популярен, как лизинг другого имущества, и составляет только 1% от общего портфеля. Маргарита Кривчикова говорит, что причина низкой востребованности в том, что право собственности на недвижимость переходит к лизинговой компании, участники рынка не знают о возможностях лизинга как финансового инструмента, а также отсутствуют интересные программы в этом сегменте. У лизинга есть ряд преимуществ: низкие процентные ставки, большой срок лизинга (до 15 лет), юридическая защищенность объекта, возможность вносить лизинговые платежи по индивидуальному графику, в некоторых случаях также можно сэкономить на имущественном налоге.
По словам Алексея Никитина, одна из причин такого отличия кроется в налогообложении. Квартира принадлежит лизинговой компании, для которой при уплате налога на имущество действуют ставки для юридических лиц. К примеру, в этом году в Москве ставка будет выше в 14 раз. Второй причиной эксперт называет непопулярность лизинга недвижимости, из-за чего лизинговые компании не могут привлекать доступное финансирование для сегмента и секьюритизировать свои портфели.
Как говорит Наталья Абдулаева, гендиректор группы компаний «Грин Финанс», у лизинга и ипотеки есть лишь одно сходство: до выплаты полной стоимости покупаемой недвижимости клиент может ею пользоваться, но не вправе полноценно распоряжаться. До окончания срока действия договора лизинга собственником жилья, как правило, является компания. В случае с ипотекой недвижимость находится в залоге у банка, который выдает на руки заемщику свидетельство с обременением.
По словам Натальи Шаталиной, гендиректора компании «Миэль-Новостройки», у лизинговой схемы есть опасность: если по каким-то причинам наниматель прекращает выплачивать взносы, он лишается и права проживать в недвижимости, и возможности ее выкупить.
Аналог ломбарда
На сегодняшний день жилье в лизинг зачастую берут граждане, которые по каким-либо причинам не могут взять ипотеку. Алексей Никитин рассказывает, что для получения кредита заемщик должен соответствовать достаточно жестким требованиям, и это пристально контролируется Центробанком, а лизинг пока еще не перешел под госрегулирование и, как правило, существует в форме ломбардного кредитования.
Сегодня на рынке есть ряд компаний, выдающих «кредиты» под залог имеющегося жилья, но оформляющих это как возвратный лизинг недвижимости: квартира клиента продается со скидкой более 50% к рыночной стоимости и впоследствии берется в лизинг. Компании этот вариант выгоден тем, что она сразу же становится собственником недвижимости, которую впоследствии не придется взыскивать, привлекая судебных приставов. Если заемщик попадает в просрочку, его обычно просто выселяют из жилья и меняют замки, так как большинство из них выписывают еще при заключении договора лизинга.
По словам Алексея Никитина, в последнее время по этому поводу возникает много судебных разбирательств. Пока практика разнообразная, но Мосгорсуд уже признавал такой договор лизинга притворной сделкой, которая фактически прикрывает отношения ипотечного кредита. Эксперт полагает, что через некоторое время власти покончат с таким «лизингом», поскольку Центробанк планирует приступить к регулированию лизинговой отрасли (на сегодняшний день под его контролем находятся банки, ломбарды и микрофинансовые организации, но не лизинговые компании). Будет установлен порядок обращения взыскания на жилье, обязательные требования к лизинговым компаниям и получателям лизинга и прочее.
По мнению Натальи Абдулаевой, лизинг не востребован среди физических лиц потому, что уже долгие годы в России пропагандируется только ипотека.
Перспективы развития лизинга
За время существования лизинга на рынке первичного жилья он не стал востребованным. Эксперты также не видят предпосылок для роста популярности этого инструмента. Пока человек не заплатит за недвижимость ее полную стоимость, он остается арендатором, а владельцем объекта является лизинговая компания.
Как отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», сегодня большинство покупателей, у которых не хватает средств для выплаты полной стоимости квартиры в новостройке, предпочитают заключить договор долевого участия вместе с оформлением ипотеки. Ипотека – драйвер спроса на «первичку» при любой схеме оплаты: 80% квартир в новостройках покупается в кредит. По прогнозам Таганова, учитывая выгодные условия кредитования, в ближайшие годы популярность ипотеки сохранится на прежнем уровне. Эксперт говорит, что для распространения схемы на рынке, необходимо четко прописать механизм работы и популяризировать ее.
Алексей Никитин допускает, что в России может стать популярным оперативный лизинг недвижимости, то есть без перехода прав собственности. На российском рынке появляются доходные дома и профессиональные рантье. Весной этого года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выкупило апартаменты в комплексах «Лайнер», «Символ» и Match Point, чтобы в дальнейшем их сдавать. Эксперты считают, что выход АИЖК на московский арендный рынок значительно повлияет на ситуацию на нем.
Как отмечает Никитин, следующим шагом по логике может стать долгосрочный (на несколько лет) оперативный лизинг недвижимости именно в сегменте апартаментов, поскольку здесь разница в налогообложении не столь значительна. Такой оперативный лизинг обойдется дешевле, чем помесячная аренда, и может заинтересовать граждан, которые в ближайшие 5-10 лет не рассчитывают (или не имеют возможности) приобретать недвижимость в собственность.
На развитие лизинга недвижимости в России в значительной мере повлияет изменение налогообложения и предстоящая реформа рынка лизинга. Эксперты допускают, что он может стать понятным и работающим инструментом.
