Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

В октябре текущего года Минстрой опубликовал законопроект о легализации апартаментов и внесении поправок в законодательные акты...

Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, какие изменения предполагает документ и почему он нуждается в серьезной доработке.

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в многофункциональных зданиях

В первую очередь стоит отметить, что, согласно проекту закона, кроме многоквартирных домов, жилище может быть расположено в многофункциональных зданиях (МФЗ). Таким образом, он распространяет право лиц на объекты, находящиеся в МФЗ. В этих вопросах документ узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже 15 лет возводят масштабные комплексы, где кроме жилых помещений есть торговые, общественные и даже деловые объекты.

Кроме того, согласно проекту закона, собственники апартаментов являются одной из сторон жилищных правоотношений. Прежде владельцы такой недвижимости не признавались их участниками.

Что подразумевается под апартаментами?

В проекте закона впервые на законодательном уровне определено понятие апартаментов. Уточняется, что к ним относятся структурно обособленные жилища в МФЗ, которые используются для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Все, вроде как, понятно. Но в Жилищном кодексе можно найти аналогичное определение квартиры – говорится, что это структурно обособленное помещение, из которого имеется доступ к объектам общего пользования, только расположенное в многоквартирном доме.

Следовательно, согласно закону, единственным различием между квартирами и апартаментами является их местоположение. Апартаменты располагаются только в МФЗ. Поэтому к такому определению есть много вопросов.

«Исчезновение» квартир из МФЗ

Авторы законопроекта указывают, что апартаменты – единственные жилые помещения в МФЗ, ничего не говоря при этом о квартирах. Получается, что в таких зданиях они вообще отсутствуют. И правда, существует много МФЗ, где нет квартир: к примеру, в гостинично-деловом центре «Парк Победы», расположенном в Москве, есть отель, бизнес-центр, развлекательные залы, торговые площади и апартаменты, однако нет обычного жилья.

Но в положении «Б» к Своду правил о МФЗ и комплексах указано, что в МФЗ могут располагаться как апартаменты, так и жилые помещения. Например, в московском многофункциональном комплексе «Фили Град», находящемся рядом с Филевским паком, есть как общественные, деловые и торговые помещения, так и апартаменты с квартирами. На сегодняшний день в Москве и других российских городах ведется строительство большого числа таких объектов. Более того, в некоторых зданиях строят по два входа с отдельными холлами: один предназначен для жильцов, другой – для работников фирм офисного центра.

Получается, после вступления закона в силу обычные квартиры в многофункциональных зданиях и комплексах как бы окажутся вне правового поля. Конечно, этого не случится, просто в проекте закона допущена смысловая ошибка.

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Согласно законопроекту, собственники нежилых помещений в объектах, которые ввели (или введут) до конца 2018 года, вправе перевести свою недвижимость в апартаменты до конца 2021 года. Управлять таким строением будут в соответствии с правилами для МФЗ.

Статья документа, которая предусматривает это положение, требует более точных формулировок и уточнений. О каких зданиях идет речь? Ознакомившись с этой нормой, некоторые чиновники и владельцы некоммерческой недвижимости сделали вывод, что у собственников таких помещений в многоэтажном доме будет возможность перевести свою недвижимость в апартаменты, после чего управление зданием будет осуществляться по правилам для МФЗ. Однако это нонсенс. Никто не сможет перевести многоквартирный дом в МФЗ.

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении документа становится ясно, что в нем впервые на законодательном уровне поднимается вопрос об апартаментах, а их владельцы признаются участниками жилищных правоотношений. Пожалуй, других преимуществ у законопроекта нет. У него есть ряд минусов. Возьмем, например, определение апартаментов. Согласно документу, единственное их отличие от квартир – местонахождение в МФЗ. Но мы выяснили, что в МФЗ могут находиться и квартиры. Следовательно, предложенное авторами законопроекта определение – некорректно.

Кроме того, документ исключает нахождение квартир в МФЗ и апартаментов в многоквартирных домах. А это полностью противоречит сложившейся на рынке ситуации. Также неясно, можно ли переводить нежилую недвижимость в обычных многоэтажках в апартаменты?

К тому же, авторы законопроекта обошли вопрос защиты прав дольщиков апартаментов при разорении застройщика. Наряду с признанием таких объектов жилыми помещениями необходимо внести поправки в закон о банкротстве. У собственников апартаментов должно быть право на требование о передаче жилой недвижимости и включение их в отдельный реестр при банкротстве. Но в проекте закона об этом ничего не сказано.

03 ноября 2017 170


Наверх