Надежный квартиросъемщик. Как сдать жилье корпоративному арендатору

Снимать квартиры для иногородних сотрудников – достаточно распространенная практика для крупных компаний...

Надежный квартиросъемщик. Как сдать жилье корпоративному арендатору

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у риелторов, какая недвижимость пользуется спросом в этом сегменте.

Многие столичные рантье мечтают найти платежеспособного арендатора на длительный срок. У собственников, сдающих недвижимость в Москве, могут возникнуть непредвиденные проблемы – от непредсказуемого поведения квартиросъемщиков до банального отказа платить. Поэтому идеальным вариантом в такой ситуации кажется корпоративный арендатор – компания, снимающая квартиры для иногородних сотрудников.

В этом случае арендатором недвижимости будет не физическое, а юридическое лицо. Недостаток такой схемы для собственника в том, что он, скорее всего, не сможет заранее увидеть квартиранта. Преимущество – арендную плату вносит компания, независимо от человека, который проживает в квартире. То есть жилец может съехать, а за недвижимость все равно будут платить: при корпоративной аренде организация выплачивает владельцу всю сумму, которая указана в договоре.

Еще один плюс – безналичный расчет. Это выгодно для владельцев, которые хотят сдать свою квартиру и уехать в другой город. По словам риелторов, работающих на арендном рынке Москвы, компания, арендующая жилье для своих сотрудников, сможет рассчитываться за него только путем перевода на банковскую карту.

Из-за большого количества преимуществ корпоративная аренда – несбыточная мечта многих московских арендодателей, поскольку найти и удержать такого арендатора сложно. Компании, специализирующиеся на подборе арендного жилья, дали советы по привлечению надежных арендаторов и рассказали, какие требования компании предъявляют к съемному жилью.

Надолго ли арендуют?

По словам Анны Карповой, директора департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, как правило, договор корпоративной аренды заключается на 11 месяцев с последующей пролонгацией или перезаключением по истечении срока с изменением условий. Представители агентств Penny Lane Realty, «Миэль» и Savills также назвали срок в 11 месяцев.

Как уточнила Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России, договоры на три года также заключаются, но реже. Они должны в обязательном порядке проходить государственную регистрацию. Существуют и договоры на несколько месяцев или дней,  но это отдельный сегмент сервисных квартир, порядком отличающийся от долгосрочной аренды.

Каким требованиям должна соответствовать квартира?

Как правило, корпоративная аренда относится к высокобюджетному сегменту. По словам риелторов, компании редко снимают дешевые квартиры: наиболее популярным в этом сегменте является жилье бизнес- и премиум-класса, поскольку в нем, в основном, проживают руководители высокого уровня. Как отметила Марина Шекера, директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty, около 80% квартирантов имеют семьи, поэтому нуждаются в трех-четырехкомнатных квартирах в современных жилых комплексах рядом со школами. Иногородние сотрудники традиционно выбирают экзотические для них сталинки в центре города. Одиночки, конечно, арендуют студии и «однокомнатки», добавила Шекера.

В «Миэль» заявили, что определяющий фактор для корпоративных арендаторов – юридическая чистота недвижимости. По словам Марии Жуковой, директора «Миэль-Аренды», квартиру, где есть проблемы с правоустанавливающими документами, не снимет ни российская, ни зарубежная компания.

Рядовых сотрудников в первую очередь интересует транспортная доступность. То есть они не захотят жить в доме, расположенном далеко от метро. Управленцы высокого уровня обычно ездят на собственном автомобиле и не нуждаются в шаговой доступности метро – поэтому они могут выбрать и престижный малоэтажный жилой комплекс за городом, говорит Жукова.

Также корпоративные арендаторы хотят, чтобы в квартире была мебель, отмечают риелторы. По их словам, немеблированные квартиры с устаревшим ремонтом не рассматриваются вообще. Кроме того, в квартире должна быть посуда, постель и ванные принадлежности, говорит Анна Карпова. По данным Savills, доля меблированных квартир составляет 90% от общего числа объектов, которые компании арендуют для сотрудников.

Елена Куликова предупредила, что корпоративные арендаторы часто проверяют, соответствует ли квартира нормам безопасности. Речь идет о газовом оборудовании, электрике и системах пожаротушения. Квартиры, где будут жить высокопоставленные сотрудники, проверяет служба безопасности. Еще два популярных правила: компании не арендуют квартиры, расположенные на первых и последних этажах (однако часто из-за видовых характеристик на последнем этаже хотят жить сами квартиранты), а также оборудованные газовым бойлером (иногда газовой плитой), говорит эксперт.

Какова стоимость?

По данным риелторов из Est-a-Tet и Penny Lane Realty, в среднем корпоративные арендаторы платят за квартиру в Москве 60-70 тысяч рублей. Мария Жукова говорит, что жилье для топ-менеджера может обходиться компании в 250-300 тысяч рублей в месяц. Также учитывается состав семьи сотрудника: для холостяка, как правило, подыскивают однокомнатную квартиру, но если у квартиранта трое детей, то ситуация в корне меняется.

Эксперты Savills выяснили, что самой популярной локацией, где снимают жилье крупные компании, является район от Пречистенской набережной до Тверской улицы. Елена Куликова отметила, что наиболее востребованы «трешки» площадью порядка 120 кв.м. Среди обязательных требований арендаторов – хорошее состояние подъезда, наличие консьержа и охраны. Также немаловажную роль играет возможность парковки рядом с домом.

Какую функцию выполняет риелтор?

Вряд ли удастся найти корпоративного арендатора без посредников, поскольку многие компании поручают подбор квартир риелторским агентствам. Марина Шекера пояснила, что компаниям важно качество сервиса и стабильное абонентское обслуживание, а частные собственники не могут этого обеспечить. Поэтому компании предпочитают нанимать агентства.

Ранее в крупных организациях были целые отделы, занимающиеся подбором квартир для сотрудников. Возможно, несколько лет назад компании могли себе позволить содержать свое небольшое агентство, которое формировало базу, но на сегодняшний день этим занимаются один-два человека, которые физически не справляются с большим объемом работы. Поэтому компании нанимают подрядчиков, говорит Шекера.

Елена Куликова считает, что современные корпоративные арендаторы сотрудничают с одной или двумя крупными агентствами. Риелторы Savills  отмечают, что компании, как правило, используют свою форму договора аренды, в которую не выйдет внести существенные изменения.

Аренду оплачивают в валюте?

Не всегда. По словам риелторов, Москве среди корпоративных арендаторов много зарубежных компаний, которые предпочитают валютный расчет. Однако в большинстве случаев рассчитываться в валюте в России запрещено – поэтому в договоре указывают рублевую сумму, говорят сотрудники Penny Lane и «Миэль».

Арендная ставка может фиксироваться в рублях, а может в валюте (в этом случае оплата производится в рублях по курсу Центробанка). После скачка курса доллара договоры, где арендная плата указана в валюте, встречаются гораздо реже, отметила Елена Куликова.

По словам агентства Est-a-Tet, единственным типом корпоративного арендатора, которому закон разрешает заключать валютные договоры, являются посольства. Особый статус позволяет им заключать договоры на более длительный срок (до пяти лет) и оплачивать аренду в валюте, говорит Анна Куликова. Однако в этом случае вмешивается валютный контроль и оформляется паспорт сделки. Это проблематично для арендодателей, поэтому они, по возможности, избегают такой формы оплаты.

На что еще обратить внимание?

Как рассказала Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России, если рантье удастся найти корпоративного арендатора, он получит приятный бонус: вместо него налоги на доход будет оплачивать компания. Это значит, что собственник будет получать на 13% меньше арендной платы, оговоренной в договоре.

В Savills советуют оговорить налоговые условия на стадии заключения договора. Также необходимо выяснить, будет ли удержан налог на доходы физлиц (НДФЛ) с суммы страхового депозита. Это зависит от текста договора и профессионального мнения бухгалтера компании.

Кроме того, риелторы рекомендуют проверить компанию как контрагента с помощью официального сервиса Федеральной налоговой службы РФ nalog.ru. Так, можно убедиться, что конкретное юридическое лицо – действительно, а также узнать фамилию человека, который вправе действовать от имени компании без доверенности, говорит Галина Баркус. В случае, если подписант действует на основании доверенности, эксперт советует изучить документ и указанные в нем полномочия.

07 ноября 2017 137


Наверх