В 2017 году на российском рынке жилищного строительства стал применяться новый способ защиты вложений граждан, аналогичный принципу, который действует на финансовом рынке страхования банковских вкладов уже порядка 15 лет...
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у заместителя генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Евгения Карелова основные особенности работы нового механизма.
На сегодняшний день около 80% жилья в России строится за счет средств дольщиков. Объем средств, вложенных в строительство многоквартирных домов, по минимальным оценкам, оставляет порядка 4,6 триллиона рублей.
20 октября текущего года в России заработал Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании. Задача Фонда – исключить появление новых обманутых дольщиков, уменьшить риски граждан, приобретающих строящееся жилье, и стимулировать спрос на новостройки. Ввиду публично-правовой организационной формы Фонд ведет абсолютно прозрачную деятельность: в полной мере соблюдает требования по информированию о своей работе, аудиту отчетности, ведению закупок, системе внутреннего контроля и т.д.
Деятельность Фонда направлена на уменьшение рисков дольщиков, в том числе во время поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию, который продлится три года. Работа Фонда позволит уменьшить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие к ней со стороны россиян. Об этом говорят и исследования отношения граждан к изменениям в сфере долевого строительства. Опрос Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Всероссийского центра изучения общественного мнения показал, что каждый шестой покупатель квартиры в новостройке готов инвестировать в строительство дома на этапе котлована, если получит гарантии от государства в лице Фонда дольщиков. На сегодняшний день на стадии котлована недвижимость покупают лишь 6% ипотечных заемщиков, но если государство сможет гарантировать завершение строительства, количество таких покупателей может возрасти до 16%, то есть практически утроиться.
С появлением Фонда на рынке жилищного строительства применяется два абсолютно разных механизма защиты граждан, инвестирующих в долевое строительство. Если застройщик обанкротился, Фонд либо возвращает дольщикам вложенные средства, либо финансирует завершение проблемного объекта из средств компенсационного фонда. Какой из предложенных вариантов выбрать, будут решать сами участники долевого строительства на общем собрании.
Начиная со следующего дня после госрегистрации Фонда, застройщики объектов, где прежде не был зарегистрирован ни один договор долевого участия в строительстве (ДДУ), должны будут отчислять в Фонд 1,2% от суммы каждого ДДУ.
Застройщики могут работать с Фондом максимально просто и прозрачно. Компании не требуется уплачивать взнос или заключать какой-либо договор в офисе Фонда – взаимодействие происходит исключительно по электронным каналам. Счета Фонда находятся в банке «Российский капитал». Застройщик может перечислить взнос на номинальный счет Фонда через любой банк в своем регионе. Реквизиты для оплаты можно найти на сайте фонд214.рф.
Бенефициары этого счета – сами строительные компании. Фонд не вправе распоряжаться средствами, которые находятся на номинальном счете, пока ДДУ не пройдут госрегистрацию в Росреестре. Застройщик подает договор на регистрацию после того, как отчислит средства в Фонд. Ранее на госрегистрацию также нужно было подавать документы, подтверждающие страхование ДДУ, но этого больше не требуется – подтверждение уплаты застройщиком взноса приходят в Росреестр автоматически.
Как проверяется взнос? Например, застройщик заключил ДДУ на сумму в 2 миллиона рублей, взнос составит 1,2% от этой цифры. По реквизитам застройщика проверяется, отчислил ли он положенную сумму в Фонд. Если средства переведены, Фонд одобряет регистрацию ДДУ. Если средства не были перечислены или поступили в недостаточном объеме, Росреестр может приостановить регистрацию ДДУ, пока застройщик не отчислит в Фонд положенную сумму. Фонд автоматически получает данные о регистрации договора и переводит деньги по нему на компенсационный счет. Из средств, которые хранятся на этом счете, выплачивают компенсации пострадавшим дольщикам или финансируют завершение проблемных объектов при разорении застройщика.
Регистрация первого ДДУ в объекте длится не более семи рабочих дней, процедура в отношении каждого следующего договора занимает не более пяти рабочих дней. Застройщик может отчислять средства как отдельно по каждому ДДУ, так и по их пулу. При этом девелопер может внести в Фонд аванс, который в дальнейшем можно будет использовать на обеспечение обязательств строительной компании при регистрации последующих договоров.
Чтобы вернуть деньги с номинального счета Фонда, девелоперу нужно направить заявление в письменной форме Почтой России.
Сегодня активно обсуждается, посилен ли застройщикам установленный размер взноса в Фонд. Эта сумма устанавливается на законодательном уровне и может пересматриваться не чаще, чем один раз в год. Для изменения размера взноса должны быть проведена актуарная оценка Фонда и внесены соответствующие поправки в закон. Ряд застройщиков заявляют, что установленная сумма – слишком большая и посильная не для всех компаний. Некоторые говорят, что обязательное для застройщиков отчисление в Фонд в размере 1,2% от суммы ДДУ – дополнительная финансовая нагрузка, которая приведет к подорожанию жилья. Но пока Фонд не был запущен, застройщики обязаны были страховать ДДУ, при этом тариф страховщиков в среднем был сопоставим с суммой обязательного сегодня взноса в Фонд. Однако система страхования ДДУ показала свою неэффективность: за все время ее существования практически не было случаев, когда страховщик ответил за застрахованный им объект.
На сегодняшний день с Фондом взаимодействуют 271 застройщик из 65 регионов. На номинальный счет Фонда уже поступили отчисления в размере 135 миллионов рублей, 42,5 миллиона из которых находятся на компенсационном счете. На сегодняшний день государственную регистрацию в Росреестре прошли 1235 ДДУ.
