Накануне новогодних праздников граждане обычно задумываются, что их ждет в наступающем году...
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, какие законы в сфере недвижимости начнут действовать в предстоящем 2018 году.
О защите прав дольщиков
В России защита прав дольщиков – политический, а не юридический вопрос. Поэтому, принимая закон о публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», Федеральное собрание и президент предусмотрели, что он начнет действовать сразу же после опубликования, которое состоялось в августе текущего года. Власти посчитали, что обманутые дольщики нуждаются в как можно более скорой помощи. Но некоторые нормы документа вступят в силу с 1 января 2018 года. В первую очередь, это статьи, предполагающие изменения в закон о банкротстве.
Эти нововведения уточняют и регулируют порядок банкротства строительной компании, права Фонда при разорении застройщика, аккредитацию при Фонде конкурсных управляющих. Также в статьях определены особенности предъявления требований к застройщику при невозможности выполнения им обязательств перед дольщиками, запрещено финансовое оздоровление строительных компаний и т.д.
Кроме того, документ предполагает, что с 1 января следующего года руководители, главные бухгалтера и участники девелоперов, которым принадлежит как минимум 25% долей в капитале компании, должны будут отвечать ряду критериев: не иметь судимостей за экономические преступления, ранее не быть дисквалифицированным и пр.
И наконец, с 1 января 2018 года все застройщики должны размещать на государственном сайте жилищного строительства сведения, отражающие их деятельность и финансовое состояние.
Почему вступление в силу этих норм было отложено на 2018 год? Законодателю нужно было подготовиться: создать специальный сайт и направить дополнительные рекомендации в арбитражные суды. Кроме того, время решили дать руководству застройщика, поскольку необходимо внести новые сведения в Единый государственный реестр юридический лиц.
Изменения в Налоговый кодекс
В 2018 году начнут действовать изменения в Налоговый кодекс, касающиеся кадастровой стоимости. Но стоит отметить, что многие нововведения носят исключительно «косметический» характер и просто уточняют терминологию. К примеру, вместо ранее используемого термина «одно жилое помещение» в новом документе фигурирует словосочетание «жилой дом», вместо «жилые помещения» – «квартиры, комнаты». Государство уточнило эти понятия, поскольку в контексте закона было сложно понять, что имеется в виду: комната, квартира или индивидуальный дом. Но теперь все стало ясно.
Также законодатель расширил пункт, обязывающий субъекта, у которого есть право на налоговые льготы, предоставлять в инспекцию Федеральной налоговой службы (ИФНС) заявление. Согласно прежней редакции, физлицо обязано было прикреплять к заявлению документы, которые подтверждают этот факт. В соответствии с новой редакцией подача таких документов стала правом, а не обязанностью гражданина. ИФНС взаимодействует с другими ведомствами и может самостоятельно проверить необходимые сведения, поэтому в предоставлении лишних бумаг, действительно, нет необходимости.
Недостоверная информация о законах
В последнее время появлялась и недостоверная информация о законах, которые начнут действовать в следующем году. В частности, сообщалось, что в 2018 году якобы «окончится» бесплатная приватизация, и что с 1 января нельзя будет совершать сделки с участками без установленных границ.
Такую информацию можно было встретить в ряде интернет-статей. Об этом неоднократно сообщали авторитетные СМИ и даже риелторские и юридические компании. Но, к сожалению, никто не проверил законы, на которые при этом ссылались.
Дело в том, что с февраля текущего года действует закон 14-ФЗ, согласно которому бесплатная приватизация жилья в России стала бессрочной. На принятии документа настоял президент Владимир Путин.
Касательно ограничений на сделки с участками, границы которых не установлены, тоже не все так просто. Многие журналисты ссылаются на закон 477-ФЗ, якобы вводящий такой запрет. Но это не так. Этот нормативный акт не имеет никакого отношения к земельному праву, а содержит поправки в Налоговый кодекс. Вероятнее всего, автор первой статьи по ошибке указал его вместо закона 447-ФЗ. Этот документ действительно запрещал с 1 января 2018 года любые сделки с участками без установленных границ. Но существует большое «но».
Закон 361-ФЗ отменяет этот пункт. О запрете на куплю-продажу участков, границы которых не установлены, с начала 2018 года в самых общих чертах сказано лишь в распоряжении правительства. Поэтому на данный момент закона, запрещающего сделки с наделами без установленных границ, не существует.
Проекты в сфере недвижимости, которые находятся на рассмотрении
Радикальных перемен законодательства в сфере недвижимости в предстоящем году не предвидится. Но на сегодняшний день в Госдуму внесено десять законопроектов, большая часть из которых пока проходит второе или даже первое чтение. Таким образом, даже в случае принятия новых законов они, скорее всего, вступят в силу только в 2019 году.
Но есть вероятность, что до конца этого года (или сразу же после новогодних праздников) парламентарии примут поправки в закон об ипотеке. В соответствующем законопроекте уточняется, что если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе заключить ипотечный договор. Кроме того, из объектов ипотеки будут исключены космические аппараты. Но у законопроекта есть более важные положения. В частности, введется понятие электронной закладной, на которой ставится электронная подпись. Документ будет храниться в депозитарии в электронном виде. Кроме того, есть статьи, регулирующие выдачу и хранение электронной закладной, а также определяющие порядок аннулирования и обездвижения бумажного аналога документа (25 ноября этот закон подписал Владимир Путин, в ближайшее время он появится в печати).
Скорее всего, в 2018 году примут положения о проверках работы управляющих компаний (УК). Согласно нововведениям, если жильцы (или владельцы помещений) пожаловались в УК, что она нарушает условия договора, а УК не рассмотрела это обращение и не приняла соответствующие меры, в отношении УК можно провести внеплановую проверку.
Также в следующем году Госдума примет поправки в Жилищный кодекс, которые разрешат собственникам помещений в многоквартирных домах назначать уполномоченных делегатов на общедомовые собрания. Предполагается, что один делегат будет избираться жильцами квартир, которые находятся на одном этаже. Законодатель ожидает, что благодаря таким изменениям владельцы будут активнее участвовать в процессе управления домом.
Стоит отметить и законопроект, который внесли члены Совета Федерации. Согласно документу, можно будет поставить на кадастровый учет нежилое помещение, которое находится в здании, не состоящем на кадастровом учете и возведенном до 1 января 2013 года.
Прежде всего, речь идет о кооперативных гаражах и комплексах, построенных в 1990-2000-х годах. Большая часть этих объектов все еще не внесена в государственный кадастр недвижимости. Более того, у большинства хозяев нет документов, подтверждающих право собственности на гаражи. Так, после принятия законопроекта граждане смогут оформить такие помещения в собственность на основании документов об оплате паевого взноса и распоряжения местной администрации о предоставлении земельного участка для строительства кооперативного гаража.
Подытожим
В 2018 году не ожидается много новых законов в сфере недвижимости. Основная масса таких нормативных актов была принята в период с 2014 по 2017 год. Теперь власти будут совершенствовать существующую нормативную базу, учитывая практику и новые возможности научно-технического прогресса – внедрение блокчейна, введение электронной закладной, переход на проектное финансирование строительства.
Чтобы в этом убедиться, достаточно ознакомиться с десятками законопроектов, опубликованных на сайте Госдумы. Они свидетельствуют о том, что сегодня власти меняют законы постепенно и не приветствуют революционных потрясений в сфере недвижимости, особенно учитывая чемпионат мира по футболу 2018 года и предстоящие выборы президента.
