Обслуживаемые апартаменты (serviced apartments) – нечто среднее между съемным жильем и номером в отеле: квартиры с одной спальней или студии, метраж которых на 15-30% превосходит гостиничные номера...
В отличие от гостиницы, в обслуживаемых апартаментах есть кухня. Такое жилье можно арендовать как на непродолжительный (от 1 до 3 дней), так и на длительный срок (от 90 дней до 1 года). Также их отличает от отелей ограниченный набор услуг – к примеру, постояльцам не всегда предлагают питание.
Здания с обслуживаемыми апартаментами называют апарт-отелями. На их территории могут быть конференц-залы и спортивные клубы для постояльцев.
Анализ рынка
По данным британской компании The Apartment Service, за период с 2008 по 2016 год в мире стало в два раза больше обслуживаемых апартаментов – их число достигло 827 тысяч. Четверть такого жилья находится на территории Европы.
По информации международной гостиничной консалтинговой компании HVS, с середины 2017 до 2020 года в европейских странах планируется построить 10 тысяч обслуживаемых апартаментов. 37% из них ввели в 2017 году, 28% должны сдать в текущем и 25% – в 2019 году. В апарт-отеле насчитывается от 18 до 300 апартаментов, их среднее число составляет 120. Наибольшее предложение приходится на Великобританию (41%) и Германию (32%).
Как правило, сумма сделок с обслуживаемыми апартаментами не раскрывается, так же, как и информация о покупателях и продавцах. В Европе один лот стоит порядка 100 тысяч евро.
Модели бизнеса
Обслуживаемые апартаменты есть практически у каждой крупной сети отелей. Нередко для них создается отдельный бренд: к примеру, Residence Inn от Marriott, Adina Apartment Hotels от TFE Hotels.
Стоимость жилья под управлением бренда возрастает. Как заявляют в Colliers International, крупнейшей международной консалтинговой компании на рынках коммерческой и жилой недвижимости, за апартаменты премиум-класса от известного бренда придется заплатить на 10-20% больше, наценка в классе люкс составляет более 40%.
Многие операторы только управляют, а некоторые, к примеру, Pierre & Vacances и Go Native – еще и строят апартаменты.
Аналогично гостиничному сектору на рынке обслуживаемых апартаментов используют несколько бизнес-моделей:
- договор на управление: владелец апартаментов доверяет управление оператору, который возвращает часть прибыли;
- договор аренды: оператор берет апартаменты в аренду, при этом владелец получает фиксированную плату (и опционально – процент от прибыли);
- франчайзинг: владелец вносит лицензионную плату, чтобы работать под известным именем и получать постоянный поток лояльных клиентов бренда;
- апартаменты находятся в собственности оператора.
Кроме того, нередко применяется сразу несколько моделей: к примеру, договор на управление, арендный договор и франчайзинг.
Операционные показатели бизнеса
Как правило, за обслуживаемые апартаменты нужно заплатить на 15-30% меньше, чем за номер в гостинице, поэтому популярность этого типа жилья среди представителей бизнеса и туристов постепенно возрастает.
По этой причине заполняемость обслуживаемых апартаментов (по информации компании HVS за 2016 год - 84%) выше, чем гостиничной недвижимости (по данным ведущего международного статистического портала Statista за 2016 год - 70%).
Кроме того, в сегменте апартаментов существует больше возможностей для заработка. К примеру, по информации американской компании JLL, специализирующейся на предоставлении финансовых и комплексных профессиональных услуг в области недвижимости, доходность британских отелей составляет 5,0-6,5%, а обслуживаемых апартаментов – 6,5-9,0%. Последние более доходны, поскольку выше плата за риск, связанный с проблемами узнаваемости бренда и недостаточности информации о продукте. Но аналитики считают, что в будущем эти преграды исчезнут, и апартаменты будут приносить 4-5% (что является средним показателем доходности между обычными сдаваемыми квартирами и отелями).
Как правило, операторы предлагают инвесторам более низкую чистую гарантированную доходность. Скажем, доходность объектов RésidHome и Adagio, Pierre & Vacances во Франции составляет порядка 4% годовых, учитывая затраты на управление и содержание (без учета НДС).
По данным компании JLL, операционные расходы для апарт-отелей в среднем составляют 40% от выручки (в то время как для гостиниц – 60%). На это есть две причины: во-первых, в обслуживаемых апартаментах нет завтраков, во-вторых, уборка проводится один раз в неделю, а не каждый день, как в отелях.
Ожидания рынка инвестиций
Как выяснилось в ходе ежегодного исследования международной консалтинговой компании PwC Emerging Trends in Real Estate: Europe, по мнению 39% опрошенных инвесторов, перспективы инвестиций в апарт-отели в европейских странах хорошие, а, по мнению 29%, – очень хорошие.
По итогам опроса PricewaterhouseCoopers LLP (PwC), апарт-отели вошли в топ-10 наиболее привлекательных для инвесторов типов недвижимости в 2018 году.
Эксперты международной компании Tranio также считают рынок обслуживаемых апартаментов перспективным для инвестиций, особенно это касается регионов, где прогнозируется рост цен. К середине текущего года компания в сотрудничестве с греческим застройщиком проводит редевелопмент здания, чтобы сдавать апартаменты в краткосрочную аренду в греческой столице Афинах. У инвесторов есть возможность купить одну или несколько квартир. В здании представлены лоты площадью от 35 до 85 кв.м., стоимость 1 «квадрата» составляет 3 тысячи евро.
Пример греческого рынка обслуживаемых апартаментов в Афинах
- Риски и временные затраты собственников обслуживаемых апартаментов минимальны: сдавать в аренду и обслуживать жилье будет греческая управляющая компания.
- Покупателям недвижимости предоставят лицензию на ее сдачу в краткосрочную аренду.
- Доходность для инвесторов будет достаточно высокой – порядка 7% от сдачи квартир на сайте Airbnb.
- Человек, вложивший как минимум 250 тысяч евро в приобретение недвижимости, и члены его семьи получат вид на жительство, который по истечении пяти лет можно будет продливать.
