Новые изменения в законы о долевом строительстве

В январе текущего года Госдума рассмотрела и приняла в первом чтении очередные поправки в законы, касающиеся долевого строительства...

Новые изменения в законы о долевом строительстве

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, в чем заключается суть нововведений.

Определение полномочий региональных органов госстройнадзора

В документе определены полномочия инстанций, контролирующих долевое строительство. Четко говорится, что эта функция отводится региональным органам власти, которые осуществляют государственный строительный надзор в субъекте РФ, либо органу, специально созданному для этого. Кроме того, правила организации и осуществления широкого надзора в области долевого строительства должны быть разработаны и утверждены российским правительством.

Новые полномочия Минстроя

Законопроект расширяет полномочия министерства строительства. Теперь ведомство получит право согласовывать назначение (и снятие) на должность руководителя территориального комитета (инспекции) строительного надзора. В процедуре будет участвовать глава администрации области, края или республики. Его задачей будет предлагать кандидата на должность или инициировать освобождение от должности прежнего руководителя.

Единая информационная система

В документе содержатся нормы об оптимизации единой информационной системы жилищного строительства. На сегодняшний день информация о ситуации в области долевого строительства поступает в Минстрой и органы строительного надзора из разных источников. Существование разных баз данных создает неудобства. В связи с этим авторы законопроекта хотят, чтобы все участники процесса вносили в единую систему данные о разрешениях на строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, о перечне органов, которые должны вводить сведения в эту систему, и о порядке взаимодействия Фонда по защите прав дольщиков и контролирующих ведомств.

Фонд должен контролировать финансовое состояние девелоперов

Это еще одно нововведение. В законе содержатся статьи, наделяющие Фонд правом контролировать финансовое и экономическое положение девелопера. Прежде всего, это будет делаться с помощью единой информационной системы. Ежедневно будут проверяться показатели каждого застройщика. Если чиновники увидят, что экономическое состояние компании ухудшилось, информация об этом будет направлена в Росреестр и комитет (инспекцию) строительного надзора. На основании этого Росреестр немедленно прекратит регистрацию договоров долевого участия (ДДУ), заключаемых «нестабильным» застройщиком.

Нельзя привлекать средства с помощью жилищных сертификатов и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)

В законе есть и запреты. В частности, нельзя будет привлекать деньги при помощи строительных сертификатов и участия граждан в ЖСК и жилищно-накопительных кооперативах. Хотя запрет не распространяется на ЖСК, строящие дома на государственной или муниципальной земле.

Запрет вводится по простой причине: механизм выплаты из гарантийного фонда не распространяется на такое привлечение средств, кроме того, здесь нет прозрачной нормативной базы.

Солидарная ответственность владельцев застройщика

В последние несколько лет власти активно внедряют солидарную ответственность учредителей по долгам юридических лиц. Тенденция не обошла и строительную сферу. Согласно законопроекту, владельцы и руководители строительной компании будут нести солидарную ответственность по долгам организации перед дольщиками.

В связи с этим бенефициары обязаны полностью обнародовать сведения о составе и структуре собственников, всех возможных взаимосвязях между ними, а также указать лиц, прямо или косвенно владеющих 5% и более акций.

Сотрудничество застройщиков с банками

У застройщика будет право менять уполномоченный банк. Финансовым организациям выгодно сотрудничать со строительными компаниями: они открывают один счет, по которому идут крупные обороты, а риски при этом минимальны. Осознав это, многие банки захотели получить статус уполномоченных учреждений. Но по закону застройщику нельзя было менять банк. В связи с этим финансисты попросили законодателя изменить нормативные акты. Просьба была учтена в новом законопроекте. Теперь девелопер имеет право открыть счет в новом банке, закрыв прежний.

И наконец, согласно проекту закона, все ограничения по счету строительной компании снимаются со сдачей дома в эксплуатацию и регистрацией прав как минимум на одну квартиру.

Предусмотренные штрафы

Как и ожидалось, документ содержит не только регулятивные нормы, но содержит и охранительные – то есть предусматривающие штрафные санкции за нарушения в области долевого строительства. Компании, которая незаконно использует понятие «специализированный застройщик», грозит штраф в размере 500-700 тысяч рублей.

Закон не обошёл и чиновников. Неправомерное оформление заключения о соответствии девелопера и его проекта законодательным нормам будет караться штрафом в размере 50-100 тысяч рублей.

Чтобы обеспечить скрупулезное ведение информационной системы, авторы законопроекта определили наказание за непредоставление необходимых данных. Чиновнику, который не введет информацию на интернет-сайте, грозит штраф в размере 30 тысяч рублей. Застройщику же это обойдется дороже – в 200 тысяч рублей. При втором подобном нарушении чиновника отстранят от работы на срок от 1 до 3 лет или обяжут заплатить 100 тысяч рублей штрафа, а санкции для застройщика достигнут 300 тысяч рублей.

Подытожим

Новый законопроект ужесточает контроль процессов в долевом строительстве. На это вполне однозначно указывает расширение полномочий органов надзора. Наделение министерства строительства правом согласовывать назначение на руководящую должность контролирующего органа в регионе, а Фонда – возможностью контролировать финансовое положение застройщика также вписывается в эту тенденцию.

Ограничение в сфере деятельности ЖСК и предоставление девелоперам права менять уполномоченный банк говорят о том, что законодатель постепенно усложняет строительство жилых домов прежними методами и подготавливает почву для перехода к проектному финансированию.

То, что застройщики смогут менять уполномоченные банки, по мнению властей, ужесточит конкуренцию между финансовыми организациями за эскроу-счета компаний. И, вероятно, богатые банки, в конце концов, сами посчитают необходимым шагом перейти к проектному финансированию.

09 февраля 2018 1015


Наверх