Что необходимо учитывать при покупке или продаже квартиры, чтобы выиграть в цене

Цена квартиры и срок, в течение которого она находится в экспозиции, зависят от ряда факторов...

Что необходимо учитывать при покупке или продаже квартиры, чтобы выиграть в цене

Это не только район и транспортная доступность, но и другие параметры, на некоторые из которых собственник, к сожалению, не может повлиять. Продавцам необходимо знать, когда им придется снизить цену, а покупателям – в каких случаях имеет смысл добиваться скидки.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, из-за каких характеристик квартира падает в цене.

Предмет для торга

Практически все сделки на рынке сегодня оформляются после торга. Если говорить о покупке вторичного жилья, то торг всегда уместен. Как правило, собственники назначают более высокую цену на квартиру, поэтому, подчеркнув недостатки объекта, можно выйти на реальную цифру.

Поторговавшись, можно добиться снижения стоимости квартиры на 5-20%. Максимальный дисконт возможен, если у объекта есть одновременно несколько существенных недостатков. К примеру, сложный случай – квартира находится на первом этаже старой «хрущевки», а ее окна выходят на оживленную магистраль (поэтому жильцам придется терпеть постоянную грязь и пыль от машин, а также шум и унылый вид дороги).

Однако многие покупатели согласны мириться с недостатками, если получат хороший дисконт. Управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая рассказывает о ситуации с открытием стадиона ЦСКА в Москве. После этого события стоимость квартир по улице 3-я Песчаная, окна которых выходят на спортивную арену, резко упала на 7-10%. Но покупатели одной из квартир поменяли стеклопакет на более дорогой, сэкономив при этом 1,5-2 миллиона рублей благодаря появившемуся недостатку.

Таким образом, даже если покупатель не придает большого значения виду из окна или состоянию квартиры, поскольку все равно собирается делать в ней ремонт, ему лучше знать о факторах, из-за которых квартира дешевеет, чтобы добиться скидки.

Близлежащие объекты

Если рядом с домом есть ТЭЦ или ЛЭП, квартиры в нем теряют в цене до 30%. Нахождение рядом с не слишком приятными или громкими заведениями (к примеру, вокзалом, тюрьмой, ЗАГСом) также снижает стоимость. Мария Литинецкая отмечает, что ввиду этих факторов можно добиться скидки до 15%. Эксперт также говорит, что не слишком ликвидными являются квартиры, рядом с которыми есть кладбища или железнодорожные пути, так как это создает определенный психологический дискомфорт. Дисконт в этом случае может достигать 10%.

Недостатком считается вид на магистраль. По словам директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, кроме круглосуточного шума, жильцам таких квартир придется привыкнуть к пыли и копоти, которые придется отмывать с окон практически каждую неделю. Эксперт говорит, что из-за этого фактора квартира падает в цене на 15%. Хотя такое жилье имеет и свои преимущества, из-за которых многие владельцы готовы смириться с шумом и печальным видом из окна – так, можно сразу выехать на широкую магистраль, а не плутать в узких улочках. К тому же, там еще и безопаснее, поскольку на тротуарах таких трасс больше пешеходов, и они лучше освещены, чем внутри кварталов.

Негативно отразиться на цене может наличие рядом точек, где продают дешевый алкоголь, поскольку такие заведения регулярно посещают алкоголики и шумные компании. Повлияет также недостаточное количество мест для парковки, поэтому даже если у Вас нет машины, уточните этот момент у продавца – возможно, удастся снизить цену на несколько десятков или даже сотен тысяч рублей.

Этаж: недостатком может стать не только первый

Эксперты придерживаются разного мнения касательно квартир на первых этажах. По данным «Инком-Недвижимости», скидка в этом случае достаточно значительна. По словам Дмитрия Таганова, руководителя «Инкома», на вторичном рынке «квадрат» жилплощади на первых этажах стоит в среднем на 14% меньше, а квартира обойдется покупателю в среднем на 18,5% дешевле, чем лоты с наиболее удобным расположением. Но эксперт отмечает, что этот фактор практически не влияет на арендную ставку, поэтому собственники предпочитают сдавать такие квартиры.

Фактор первого этажа снижает цену в среднем на 5-10%, в зависимости о того, квартира расположена на углу или в середине дома.

Некоторые люди, наоборот, видят в первом этаже преимущество – например, пенсионеры, которым тяжело ходить, или молодые семьи с маленькими детьми. Литинецкая вспоминает, что однажды покупатели с двойней искали жилье именно на первом этаже, поскольку двойная коляска не помещалась ни в один лифт, и мама не могла сама вынести ее на улицу, чтобы погулять с детьми.

Недостатком может стать и второй этаж. К примеру, квартира расположена на втором этаже, сразу над козырьком коммерческого помещения, откуда воры легко смогут залезть в квартиру, либо внизу находится шумное питейное заведение – это, конечно же, отразится на стоимости такого жилья. Литинецкая говорит, что квартиры на вторых этажах стоят в среднем на 2-3% меньше, чем на третьих.

В случае с последними этажами нужно рассматривать каждый объект отдельно: когда в последний раз ремонтировали крышу, течет ли она, есть ли над квартирой техэтаж, при наличие которого последний этаж и вовсе не будет недостатком.

Дом и соседи

Важным фактором ценообразования является возраст дома, поскольку старый фонд ежегодно теряет в цене. Каждые 10-20 лет стоимость квартир в доме снижается примерно на 10% – до тех пор, пока ретроспектива не «упрется» в сталинские дома, которые по-прежнему считаются престижными.

Цена снизится на 5-10% из-за дефектов дома: плохого запаха, от которого невозможно избавиться, трещин в стене. Кроме того, одним из наиболее существенных недостатков станут проблемные соседи – рядом живущие наркоманы или алкоголики могут значительно повлиять на цену или вовсе стать причиной отказа от покупки. Или, например, прекрасная, недавно отремонтированная квартира в хорошем районе может долго не находить своего покупателя лишь потому, что из квартиры соседей плохо пахнет, причем ситуацию могут не исправить даже хорошие скидки.

Негативно сказывается на стоимости наличие встроенно-пристроенных коммерческих площадей, из-за чего из квартир вплоть до шестого-седьмого этажей может быть видна огромная крыша пристройки, заполненная кучей мусора, который туда сбрасывают с верхних этажей. А в летний период к этому прибавится неприятный запашок. Эксперты говорят, что наличие на первом этаже офисов или предприятий сферы услуг, которые имеют вход из подъезда, может снизить стоимость квартиры на 10%.

Внутри квартиры

На стоимость, конечно же, влияют и характеристики самой квартиры. Если в квартире случались бедствия, цена опускается наиболее существенно. Эксперты говорят, что квартиры, недавно пережившие пожар, стоят на 20% дешевле аналогичных лотов.

Также необходимо оценить перепланировку. Далеко не каждый покупатель согласится купить квартиру даже при большом дисконте, если в ней есть неузаконенная перепланировка, которую оформить по закону так и не удастся. К примеру, бывший хозяин совместил ванную и кухню, сделав санузел, а кухню перенес на место комнаты. Да, покупатель может получить хорошую скидку, но если незаконная перепланировка будет выявлена соответствующим контролирующим органом, придется все переделать обратно. Поводом для дисконта может стать перепланировка, которая выполнена без нарушений, но не узаконена. Поэтому эксперты советуют продавцам оформить все документы, а потом продавать квартиру. К тому же, новая планировка может оказаться лучше старой, а это поднимет квартиру в цене.

Стоимость квартиры упадет на 5-10%, если в ней нет балкона или лоджии, либо совмещенный санузел. Некоторые люди хотят, чтобы окна располагались строго по определенным сторонам света. Но здесь все сугубо индивидуально – не все покупатели подыскивают лишь квартиру, окна которой выходят на восток. Некоторые ищут южную сторону, другие, наоборот, предпочитают квартиру с окнами на север, поскольку не любят жару. Есть покупатели, которые целенаправленно ищут квартиру, окна которой выходят сразу на две стороны света.

Что поможет при продаже

Некоторые недостатки, которые снижают стоимость и ликвидность квартиры, хозяин может исправить – к примеру, можно узаконить перепланировку или улучшить лестничную площадку. Мария Литинецкая вспоминает, что несколько лет назад к ней обратились люди из Франции, подыскивающие «двушку» поближе к центру. Причем клиенты намерены были делать ремонт «под себя», поэтому не слишком интересовались текущим состоянием отделки. Но была одна проблема – все стены подъезда были покрыты граффити. Предположив, что зарубежные гости не стали бы мириться с этой особенностью, за несколько дней до показа риелторы купили краску, валики и покрасили все стены в подъезде. В результате усилия окупились – французам понравилось состояние входной группы в старом доме, и они купили квартиру.

Есть недостатки, которые можно компенсировать другими преимуществами. Цена отремонтированной квартиры не поднимется существенно: хорошее состояние понравится клиентам, но полностью стоимость отделки, особенно дорогостоящей, вернуть не удастся. Причем чем более «дизайнерский» ремонт, тем сложнее продать жилье, поскольку вкусы у людей разные. Однако можно немного поднять цену на квартиру, если в ней есть качественная встроенная кухня.

Продавая «проблемный» объект, каждый недостаток необходимо компенсировать преимуществом. Можно оценить «нематериальные» факторы: «Да, состояние квартиры не самое хорошее, зато у нас отличные соседи! В доме не найдется любителей ночных тусовок и асоциальных личностей. Мы можем познакомить Вас с соседями прямо сейчас».

Прежде всего, продавцам нужно оценить свою квартиру. Может, найдутся преимущества, которые даже превысят недостатки, но в большинстве случаев все же придется сделать скидку на «проблемный» объект.

16 мая 2018 2618


Наверх