Всё чаще с целью продажи заложенного по ипотеке жилья в рамках урегулирования задолженности банки пользуются услугами коллекторских агентств...
Коллекторы общаются с должником, помогают найти нового покупателя и даже становятся посредниками при получении новой ипотечной ссуды на продаваемую недвижимость. Но сегодня услуги таких агентств стоят достаточно много, поэтому пока банки привлекают коллекторов только в самых сложных ситуациях.
В нескольких крупных коллекторских агентствах подтвердили, что в 2017 году банки стали обращаться к коллекторам с целью продажи заложенной по ипотеке недвижимости. Речь идет о добровольной реализации залога в случае, когда заемщик не может обслуживать ипотечный кредит. Как говорит Денис Аксенов, генеральный директор агентства «КИТ Финанс Капитал» (занимает более половины рынка взыскания задолженности по ипотеке), раньше банки самостоятельно занимались взысканием, не привлекая третьих лиц. Повышение интереса к коллекторским агентствам эксперт объясняет принятием профильного федерального закона, ростом объема кредитных портфелей и вызреванием проблемного портфеля. По словам Антона Дмитракова, генерального директора агентства ЭОС, по сути, коллектор является посредником в проведении сделки – он ведет переговоры с должником, ищет нового покупателя, а также следит за проведением оплаты и погашением задолженности. По информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по итогам прошлого года совокупный ипотечный портфель составил 5,34 триллиона рублей, по 2,19% процентам из них просрочка превышает 90 дней. Соответственно, в сумме проблемная ипотека составляет 116,9 миллиона рублей. Как правило, банки стараются реструктуризировать просроченную ссуду, давая заемщику рассрочку, увеличивая срок кредита и т.д.
Но иногда должник не может обслуживать кредит даже после таких послаблений, и тогда для погашения задолженности приходится реализовывать заложенную квартиру. Заемщик может дать согласие на реализацию залогового объекта, в противном случае жилье реализуют в рамках процедуры взыскания задолженности.
Аксенов говорит, что при добровольной реализации залоговой квартиры заемщик продает ее по цене, которая превысит стоимость в случае реализации объекта на торгах по соответствующему решению суда. Как отмечает эксперт, обычно коллекторы являются не только консультантами и своего рода гарантами юридической чистоты сделки, но и помогают в привлечении ипотеки для покупки квартиры и для бывшего заемщика, и для покупателя. По итогам прошлого года число залоговых квартир, приобретенных с привлечением новой ипотеки, возросло в 2,4 раза по сравнению с показателем 2016 года и составило 20% в общем объеме реализованных квартир. Как отмечает Юлия Комбарова, глава «Юридического бюро №1», покупателю выгодно приобретать жилье в обременении, поскольку его стоимость на 15-20% ниже цены аналогичных объектов на рынке. А благодаря снижению процентных ставок на этом рынке становится все больше покупателей.
Эксперты говорят, что работа с ипотечными квартирами требует много времени и усилий, но в результате это оказывается выгодно. Дмитраков отмечает, что, даже учитывая высокую среднюю задолженность по ипотеке, банки привлекают коллекторов только для работы со сложными кредитами, на которые уходит много времени и денег. За взыскание долга по ипотеке коллекторы могут получать до 40% от его размера. Юлия Комбарова говорит, что для коллекторов на сжимающемся рынке агентского взыскания работа с ипотечными квартирами – оправданная диверсификация деятельности.
Однако банки не торопятся афишировать сотрудничество с коллекторами в части реализации залоговых объектов по ипотеке. Хоть закон о взыскании долгов физических лиц и дал такое право коллекторам, крупные банки все же предпочитают решать эти вопросы самостоятельно. ВТБ, по словам представителей, не привлекает к работе с ипотечными задолженностями коллекторов, поскольку объем просроченных жилищных кредитов находится на предельно минимальных значениях. Как говорит Дмитрий Шевченко, руководитель юридического департамента Ланта-банка, банк привлекает коллекторов, в основном, когда требуется судебная реализация недвижимости. Он отмечает, что, как правило, должники отказываются от добровольной продажи квартиры, чтобы растянуть выселение. А поскольку реализация может сильно затянуться, банку удобнее поручить эту работу третьим лицам. В случае если должник готов к переговорам, банки предпочитают работать с ним самостоятельно.
