Квартира в рассрочку: кому выгодно (сроки, проценты, условия, подводные камни)

Такой инструмент, как рассрочка, уже давно применяется в России. Она дает возможность съездить в путешествие, купить стиральную машину или даже обзавестись квартирой...

Квартира в рассрочку: кому выгодно (сроки, проценты, условия, подводные камни)

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, в чем заключаются особенности этого инструмента, как он работает и кому интересен, почему девелоперам выгодно его использовать в своих проектах и востребован ли он среди покупателей.

Все больше предложений от застройщиков

Застройщики предлагают все больше всевозможных вариантов рассрочки. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если до кризиса рассрочка мало применялась в проектах эконом- и комфорт-класса, то сегодня с помощью неё покупают 95% квартир массового сегмента в московском регионе. Эксперт также отмечает, что почти в 90% жилых комплексов застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от полугода до сдачи объекта.

Также покупатели жилья в массовом сегменте могут воспользоваться процентной рассрочкой, но на этом рынке она не пользуется большой популярностью.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что на сегодняшний день практически во всех строящихся домах застройщики согласны предоставить рассрочку платежа без всякой дополнительной платы. Но, как отмечает эксперт, в докризисное время беспроцентная рассрочка практически не предлагалась.

Что касается проектов бизнес-класса, здесь все обстоит несколько иначе, говорит Шаталина. Хотя рассрочка – более привычный продукт для этого сегмента, но на сегодняшний день ее предлагают лишь в 80% новостроек. Здесь также наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев у покупателей есть такой вариант. Кроме того, застройщики могут смягчить условия в индивидуальном порядке – как по периодичности оплаты, так и по срокам.

Обычно при приобретении жилья в рассрочку в клубных кварталах AFI Development необходимо внести первоначальный взнос в размере 50%. По словам Федора Ушакова, директора по продажам департамента жилой недвижимости компании AFI Development, рассрочка на 6 месяцев предоставляется без дополнительной платы. Если покупатель оформляет рассрочку до момента окончания строительства, ему придется каждый месяц уплачивать 0,5% от суммы задолженности.

Какие проценты и сроки предоставления рассрочки предлагают застройщики

За последние годы застройщики достаточно сильно изменили условия предоставления рассрочки. Как вспоминает Наталья Шаталина, в 2016 году, когда начали снижаться ипотечные ставки, девелоперы стали предлагать беспроцентную рассрочку вместо процентной, но увеличили первоначальный взнос с 30% до 50-60%, таким образом увеличив собственные гарантии. Часто размер первоначального взноса зависел от стоимости квартиры. К примеру, у покупателей в рассрочку «однушки» просили 50% от её стоимости, «двушки» – 40%, «трешки» – 30%. То есть в абсолютном выражении сумма, которую вносили покупатели, была одинаковой.

Как уже отмечалось, сегодня в большинстве проектов массового сегмента можно оформить беспроцентную рассрочку, то есть в конечном итоге не переплатить за квартиру.

Шаталина говорит, что на сегодняшний день осталось лишь два варианта процентной рассрочки. Первый – краткосрочная рассрочка под низкий процент, около 2-3% годовых. Поскольку ставки являются очень низкими, то не конкурирует с ипотекой. Второй вариант – рассрочка под процент сроком до года либо до сдачи проекта в эксплуатацию. При этом придется уплатить процент, максимально близкий к ипотечной ставке. Шаталина говорит, что это дает покупателю достаточно выгодный процент, отсутствие комиссий, а также необходимости собирать документы, как это требуется при оформлении ипотеки.

Практически во всех случаях застройщики готовы предоставить процентную или беспроцентную рассрочку на срок, не превышающий подписание акта приема-передачи квартиры. По словам экспертов Capital Group, поскольку этот акт подтверждает, что застройщик выполнил все обязательства по договору долевого участия, к моменту его подписания покупатель должен выплатить полную стоимость объекта. Затем новый хозяин может подавать документы в Росреестр для оформления квартиры в собственность. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», покупая квартиру на начальном этапе строительства, можно рассчитывать не более чем на 24-26 месяцев рассрочки.

Срок предоставления рассрочки в более дорогих сегментах может быть больше, причем как процентной, так и беспроцентной. Но до момента выплаты полной стоимости объекта его нельзя оформить в собственность. В «Дон-Строй Инвесте» поясняют, что покупатель квартиры в проекте бизнес-класса может получить рассрочку сроком до 5 лет с довольно комфортной ставкой – 4%. В этом сегменте рассрочка как инструмент продаж показала свою эффективность, и сегодня в некоторых проектах ключи начинают выдавать еще до окончания выплаты.

Отсрочка и рассрочка – в чем разница?

Рассрочка помогает застройщикам привлечь покупателей. Кроме рассрочки, на сегодняшний день существует также отсрочка от застройщика, несколько отличающаяся подходом.

При отсрочке нет ежемесячных платежей. Как говорит Евгения Акимова, гендиректор компании IKON Development, общая сумма долга делится на три части, их необходимо выплатить в течение полутора-двух лет, в зависимости от дня предоставления отсрочки. К примеру, покупателю квартиры в завершенном корпусе необходимо внести половину от ее стоимости, еще 20% – в течение трех месяцев, а оставшиеся 30% необходимо выплатить равными долями ежемесячно или ежеквартально (на выбор клиента) до конца августа 2018 года. Проценты при этом не начисляются.

Акимова говорит, то застройщики стараются идти покупателю навстречу и утверждают условия предоставления отсрочки в индивидуальном порядке.

Эксперт вспоминает случай, когда первоначальный платеж дольщика составил лишь 10%, зато 80% он внес вторым платежом и оставшиеся 10% – третьим. Другие же хотят выплатить сумму тремя равными частями. Так как платежи при отсрочке немалые, покупатель рассчитывает график, исходя из времени поступления средств – это может быть премия на работе или продажа старой квартиры.

Рассрочка или ипотека – что выгоднее покупателю?

Эксперты отмечают, что по размеру платежей и размеру первоначального взноса рассрочка от застройщика, даже предоставленная на самых выгодных условиях, не может сравниться с ипотекой. Зато в случае с беспроцентной рассрочкой клиент может избежать переплаты, которая неизбежно будет при оформлении ипотеки.

Поэтому если у покупателя уже есть достаточно большая сумма на покупку жилья, и он готов вносить остаток достаточно крупными платежами, выгодной будет даже рассрочка под проценты, поскольку ставка все же ниже, чем в случае с ипотекой.

К примеру, при оформлении кредита от Сбербанка сроком на один год на приобретение квартиры стоимостью 5 миллионов рублей по ставке 7,4% (по программе субсидирования, с учетом сервиса электронной регистрации и первоначальным платежом 20%) переплата по процентам составит 162 141 рубль. При этом каждый месяц необходимо выплачивать 346 845 рублей.

Рассрочка подойдет покупателям, которые смогут каждый месяц выплачивать достаточно большую сумму. Кроме того, при рассрочке можно избежать волокиты с документами – справок, подтверждающих трудоустройство и доходы, не потребуется.

Евгения Акимова говорит, что для предоставления отсрочки или рассрочки достаточно показать паспорт. Поэтому такие варианты отлично подойдут, скажем, иностранцам, у которых возникают сложности при кредитовании в России, отмечает эксперт.

Рассрочка является неплохой альтернативой ипотеке, если по каким-то причинам покупатель не может оформить кредит. Банки могут отклонить заявку на ипотеку, если у заемщика, например, мало трудового стажа. Рассрочка также популярна при продаже вторичных квартир, когда человек может сразу заплатить основную часть стоимости, а остаток планирует внести после продажи старого жилья в течение нескольких месяцев.

Рассрочка с точки зрения девелопера: больше покупателей, но выше риски

Застройщику же в целом выгоднее, когда покупатели – ипотечники, чем когда они пользуются рассрочкой. Причина в том, что при ипотеке застройщик сразу получает полную стоимость квартиры, а при рассрочке это происходит через несколько месяцев.

Как поясняет Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость», именно поэтому некоторые девелоперы берут проценты – они компенсируют отсрочку получения средств от покупателя.

Однако эксперты подчеркивают, что благодаря рассрочке застройщики расширяют круг потенциальных покупателей. Инструмент помогает привлечь, например, граждан, которым отказали в ипотеке или у которых проблемы с документами.

Если сравнивать с субсидированной ипотекой, когда девелопер компенсирует банку некий процент, при рассрочке компания не несет затрат, но рискует не получить от клиента полную стоимость квартиры. При этом застройщик не может застраховать себя на случай, если покупатель не выплатит долг по рассрочке.

Застройщик идет навстречу: варианты при трудностях с выплатой долга

Как рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», при просрочке платежа по рассрочке покупателю грозят пени, штрафы и даже расторжение договора, при которой застройщик удержит некую сумму.

Татьяна Подкидышева предупреждает, что при нарушении срока внесения платежа закон обязывает дольщика уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, которая действует на дату исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия.

Если квартира покупается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель сами определяют размер неустойки, отмечает Мария Литинецкая. Она говорит, что за просрочку платежа, как правило, назначается пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Причем при одном только факте просрочки покупателя могут обязать выплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а у застройщика появляется право расторгнуть договор.

Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: рассрочка от застройщика не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.

По словам самих девелоперов, они охотно идут навстречу покупателю и в качестве варианта могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.

Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может рассчитаться вовремя. Эксперт отмечает, что за три года работы видела только два случая, когда договор отсрочки пришлось расторгнуть. Причиной стали тяжелые жизненные обстоятельства, когда человек срочно нуждался в большой денежной сумме. Акимова говорит, что клиент получил все внесенные средства без каких-либо санкций.

Если клиент, взявший рассрочку, все же не выплачивает долг, девелопер может пойти на радикальные шаги и расторгнуть договор купли-продажи. При этом все ранее выплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, а затем застройщик обращается в суд, чтобы взыскать неустойку по сумме штрафов по невыплатам.

Есть ли спрос на рассрочку

Как отмечают в «Метриум Групп», в целом на сегодняшний день рассрочка не особо популярна: такой вариант выбирают от 3% до 10% клиентов, в зависимости от проекта, причем их доля в массовом сегменте не превышает 5%. В ипотеку же приобретается порядка 50-60% квартир, а в некоторых проектах их доля превышает 90%.

В компании «Миэль» говорят, что в бизнес- и премиум-классе рассрочка пользуется большей популярностью: с ее использованием заключается около 20% сделок. То есть каждая пятая квартира в этом сегменте продается в рассрочку.

Но застройщики отмечают, что со снижением ипотечной ставки падает и интерес покупателей к рассрочке. Эксперты говорят, что если в течение прошлого года доля рассрочки постепенно возросла до 20%, то в начале текущего года она упала до 10%, поскольку покупатели отдают предпочтение ипотеке.

Как утверждает Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Иград», покупатели квартиры стоимостью 2-7 миллиона рублей выбирают ипотеку. Но когда сумма превышает 7 миллионов, клиенты все чаще отдают предпочтение гибким механизмам рассрочки, говорит эксперт.

Все же в дорогих сегментах доля сделок с использованием рассрочки тоже невелика. К примеру, в «Дон-Строй Инвесте» в прошлом году всего 9% квартир было продано в рассрочку. Наиболее популярна рассрочка в элитном и премиум-сегменте – здесь на нее приходится 14% продаж.

Эксперты «МИЭЛЬ-Новостройки» отмечают, что к рассрочке прибегают три категории клиентов. Самая большая категория «рассрочников» – те, кто уже располагает 60-70% от стоимости жилья. Остальное они планируют внести, когда продадут какое-либо имущество, получат премию или просто заработают в ближайшее время, поскольку имеют достаточно высокий уровень дохода.

Следующая категория – бизнесмены, которые не могут сразу вывести из бизнеса большую сумму денег, либо люди, имеющие достаточно крупную сумму на депозите, срок окончания которого подходит к концу.

Еще одну категорию составляют покупатели, которым отказали в ипотеке. Это могут быть люди с плохой кредитной историей или с хорошим заработком, но низкой официальной зарплатой.

Подведем итоги

Стоит отметить, что рассрочка – всего лишь один из инструментов продажи квартир, благодаря которому застройщик может расширить круг потенциальных покупателей и увеличить продажи, но при этом его риски возрастают. Хотя не слишком сильно, поскольку в случае невыплаты долга квартира остается за девелопером: покупатель может оформить жилье (даже в уже завершенном доме) в собственность лишь, когда выплатит его полную стоимость.

Несмотря на низкий спрос, некоторые покупатели все же пользуются рассрочкой: одним клиентам это выгоднее, чем оформлять ипотеку, для других это и вовсе единственный возможный вариант. При этом риски покупателей квартиры в еще не завершенном проекте при рассрочке не выше, чем в случае оформления ипотеки или полной оплаты. Эксперты отмечают, что при невыполнении застройщиком своих обязательств покупатель защищен законом 214-ФЗ.

07 мая 2018 3130


Наверх