Советы покупателям дач: что нужно учитывать при выборе дома и участка

В России наступает дачный сезон и повышается активность на рынке загородной недвижимости...

Советы покупателям дач: что нужно учитывать при выборе дома

Риелторы рекомендуют покупать дачу именно ранней весной – так, есть возможность оценить преимущества и недостатки участка и построек, успеть подписать договор и оформить необходимые документы, пока объект не сдали в аренду на летний период.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как правильно выбрать загородный дом и избежать проблем с его оформлением.

Какие документы должны быть у продавца

Покупателю дачи, в первую очередь, нужно проверить состояние правоустанавливающих документов на дом и земельный участок, на котором он возведен. Необходимо, чтобы был соблюден порядок регистрации права собственности продавца, а также проверить документы, которые подтвердят должное оформление и госрегистрацию права собственности на землю. В период с января 1998 года по июнь 2016 года таким документом было свидетельство о госрегистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года – выписка из Единого госреестра недвижимости.

Также необходимо убедиться, что у третьих лиц нет претензий в отношении выбранного объекта (таковые могут быть, к примеру, если он входит в состав наследства). Если одна из сторон сделки действует по доверенности, необходимо проверить, действительна ли она и оформлена ли в соответствии с законом.

Можно ли купить дачу по садовой книжке

Садовая книжка не считается документом о праве собственности на дом или землю, а только лишь подтверждает членство владельца объекта в садовом товариществе. Если садовая книжка – единственный документ, который есть у продавца, сначала ему необходимо приватизировать дачу. На сегодняшний день можно сделать это в упрощенном порядке за короткий срок.

Какие проблемы могут возникнуть из-за отсутствия межевания

Если образование земельного участка состоялось до 2000 года, когда появилась единая система кадастрового учета, его границы могут быть не согласованы, так как до этого межевание не проводилось. Риелторы рекомендуют найти участок на кадастровой карте. Если он отмечен и имеет границы, то с межеванием все в порядке. В противном случае нужно потребовать, чтобы владелец провел межевание.

Как предупреждает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры», если в дальнейшем возникнут споры с соседями или будут какие-то проблемы в границах, решать их придется новому хозяину. Практика показывает, что решение таких споров требует немалого количества времени и средств. Кроме того, после уточнения границ площадь участка может существенно уменьшиться, а вернуть компенсацию за «утраченные» метры вряд ли удастся, говорит эксперт.

Как убедиться в законности постройки

Как правило, дачи строят на земельных участках, которые предназначены «для садоводства» или «для дачного строительства», а в таком случае владельцу не обязательно разрабатывать и получать разрешительную документацию на объект, при этом риск, что дом признают «самостроем», исключен. Но иногда бывает так, что дачный дом зарегистрирован по декларации в соответствии с законом, но возведен на участке, предназначенном, например, «для огородничества» или для сельскохозяйственных работ.

По словам Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость», на таких участках запрещено строить какие-либо капитальные строения. Поэтому объект могут признать самовольной постройкой даже несмотря на государственную регистрацию права собственности. В связи с этим покупателю дачи важно узнать целевое назначение участка, на котором возведен дом.

Как оценить плюсы и минусы дома и земельного участка

Риелторы отмечают, что дачи лучше всего осматривать в плохую погоду. Больше всего для этого подходит период осенних паводков (когда сходит снег) или обильных осадков – так, можно быстро и объективно оценить состояние дороги в плохую погоду, сложно ли будет проехать до участка и выехать обратно. Также покупатель сразу увидит, застаивается ли вода, особенно у фундамента дома, и насколько быстро она уходит с участка.

Недостатки дома также лучше будут видны в плохую погоду – сразу будет видно, течет ли крыша и окна, насколько сыро в подвале (при его наличии). В холодное время года можно правильно оценить систему отопления, насколько быстро прогревается дом и хорошо ли сохраняет тепло. Покупателям дорогостоящих объектов эксперты рекомендуют заказывать строительную экспертизу, которая поможет исключить серьезные дефекты.

С какими проблемами можно столкнуться в садовом товариществе

Необходимо переговорить с председателем и бухгалтером садового товарищества (СНТ) и спросить, есть ли у владельца дома долги, а также узнать сумму членских взносов, особенности их уплаты и на что идут эти средства.

Как говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости», иногда на все СНТ одна точка входа – отсюда возникают проблеыа с подачей электроэнергии в дома. Также эксперт рекомендует узнать, часто ли отключают свет (это случается и в Московской, и в прилежащих областях) – возможно, потребуется сразу обзавестись мощным электрогенератором, который сможет поддерживать работу системы отопления, водяного насоса, необходимых электроприборов и освещения. Для оценки комфортности условий жизни на приглянувшейся даче Антясова рекомендует переговорить с соседями.

Где можно получить информацию о планах по развитию территории

Может также оказаться, что на территории района, где находятся дачные поселки, планируются изменения: строительство дорог и прочей инфраструктуры. Это может изменить условия жизни на даче как в положительную (например, если рядом построят супермаркет или садовый рынок), так и в отрицательную (если неподалеку вот-вот появится скоростная трасса) сторону. Информация о планах развития территории и график запланированного строительства есть на сайте Министерства строительного комплекса Подмосковья, на сайте Главного управления архитектуры и градостроительства Подмосковья, а в Новой Москве – на сайте московского комплекса градостроительной политики и строительства.

Об этом можно узнать и в администрации сельского поселения или района. Кроме того, стоит зайти на местные интернет-форумы, найти группы района и конкретного СНТ в социальных сетях – как правило, там можно получить полезную информацию.

02 апреля 2018 860


Наверх