Сегодня купить индивидуальный жилой дом – далеко не самая простая задача. При этом нужно не только знать, какие потребительские свойства должны быть у строения, но и понимать правовые основы такой сделки...
Ведь можно оказаться в ситуации, когда приобретенный дом оказывается «самостроем» и подлежит сносу. Поэтому до совершения сделки купли-продажи загородного дома нужно изучить все сведения о продавце и правовом статусе объекта. Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как это сделать.
Получение информации в Росреестре
Росреестр является основным источником информации о недвижимости и ее собственниках. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) есть полные (за исключением редких случаев, о которых будет идти речь ниже) данные о характеристиках объекта и всех правах на него. Запросить документ можно через сайт Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ).
Но получить выписку – ещё не все, нужно уметь правильно ею воспользоваться. А это гораздо более сложная задача. Прежде всего, потенциальный покупатель должен сравнить все данные из выписки со сведениями, которые находятся в документах, показываемых продавцом. Права собственников и характеристики объектов во всех документах должны совпадать. Если сведения отличаются, стоит отказаться от покупки объекта или выяснить причину различия.
Нужно также сравнить сведения из выписки с реальной картиной местности. К примеру, если в документе Росреестра в качестве разрешенного вида землепользования значится ведение личного подсобного хозяйства, а на участке, который находится за пределами муниципального образования, расположился большой трехэтажный дом, от покупки стоит отказаться, поскольку это явное нарушение законодательства.
Затем нужно оценить, соответствует ли реальная площадь участка той, что значится в документах. Также нужно убедиться, что фактические границы участка совпадают с зафиксированными в ЕГРН, и узнать, проводилось ли межевание вообще.
Нужно тщательно изучить вопрос обременений и условия использования земли. Ограничены ли права продавца на участок и дом? Участок находится в зоне с особыми условиями использования? Может оказаться, что через надел проходит трубопровод, газопровод или он расположен в природо- или водоохранной зоне. В этом случае покупать объект тем более не стоит. Все эти сведения можно получить, изучив выписку из ЕГРН и осмотрев недвижимость лично.
Но в некоторых случаях подробных данных об объектах нет даже в ЕГРН. Однако это не всегда признак того, что постройка незаконна. Так происходит по большей части из-за вступившего в силу в 1998 году закона № 122-ФЗ [Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция)]. Так, если после 1998 года с домом и земельным участком не совершалось никаких сделок, сведения о них могут отсутствовать в Росреестре, поскольку реестр недвижимости начал формироваться только в 1998 году. В таком случае нужно запрашивать сведения в Бюро технической инвентаризации (БТИ) и департаменте (министерстве) по жилищной политике субъекта РФ.
Однако в целом выписка из ЕГРН – основной и надежный источник информации о статусе загородного дома.
Проверка продавца-физлица
Перейдем к тому, как проверять продавца, если им является физическое лицо. В первую очередь нужно проверить на сайте МВД, действителен ли его паспорт. Хотя и здесь в последнее время есть кое-какие нюансы. К примеру, 2 июня СМИ сообщили о том, что системный сбой на сайте МВД «сделал недействительным» паспорта более 1,5 миллиона россиян, а некоторые и вовсе стали значиться как умершие.
В ответ представители полиции тут же заявили, что этот ресурс не относится к официальным [Очень странная позиция. Ресурс всё-таки принадлежит органу государственной власти], поэтому на полученную там информацию не стоит опираться. Но из-за произошедшего сбоя сорвались тысячи сделок (включая куплю-продажу недвижимости), поскольку партнеры посчитали, что паспорта контрагентов недействительны.
Помимо проверки самого паспорта необходимо обратить внимание на семейное положение продавца. Если он приобрел (или построил) объект, будучи в браке, потребуется также нотариальное согласие супруга. Иначе есть вероятность, что объявится муж или жена продавца, с которой не согласовали продажу, и подаст в суд, требуя признать сделку недействительной.
Если договор подписывает представитель продавца, действующий на основании нотариальной доверенности, документ также нужно изучить. Для этого можно воспользоваться веб-сайтом федеральной нотариальной палаты.
И наконец, стоит проверить человека на ресурсе Федеральной службы судебных приставов (ФССП), чтобы убедиться, что он не находится в розыске и в отношении него нет исполнительных производств. Также можно поискать контрагента в Едином реестре сведений о банкротстве.
Если у продавца огромные долги, в отношении него возбуждена процедура банкротства или его разыскивают судебные приставы, стоит задуматься, какие могут быть последствия совершения сделки, или вообще отказаться от нее.
Проверка продавца-юрлица
В случае если продавцом (или подрядчиком) является строительная или посредническая компания, дела обстоят сложнее. Сфера индивидуального жилого строительства (в отличие от долевого) никогда не находилась у государства в приоритете. Поэтому у потенциальных приобретателей коттеджей нет, например, возможности проверить девелопера на каком-нибудь едином информационном портале. Потому что таких вообще не существует. В связи с этим придется проводить поиск на старых и проверенных ресурсах: сайте ФССП, «Сведениях о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов», «Судебных актах РФ». Хотя не факт, что на этих сайтах можно вообще найти информацию об интересующем юридическом лице. Но проверить все же стоит.
Также нужно обратиться к Единому реестру сведений о банкротстве. В отличие от застройщиков, привлекающих средства дольщиков, компании, строящие загородную недвижимость, не так жестко контролируются государством. В связи с этим они могут продать жилье (включая недостроенное), даже будучи на стадии банкротства.
К примеру, гражданин приобрел землю с коттеджем, который находится в процессе строительства, а затем оказалось, что в отношении компании-продавца введено конкурсное производство. Тогда покупателю приходится обращаться в суд с требованием признать его право собственности на объекты недвижимости [Решение Волжского городского суда по делу № 2-7190/2017 от 21.11.2017 года].
И наконец, сведения о юридическом лице можно найти на веб-сайте «За честный бизнес». С его помощью можно выяснить реальное финансовое положение продавца или подрядчика. Но нужно учитывать, что на сайте указана информация максимум двухлетней давности. А сегодняшние реалии таковы, что финансовое положение организации может измениться даже за несколько дней.
Качество приобретаемого объекта недвижимости
Покупая недвижимость за городом, нужно помнить, что проверять нужно не только юридическую сторону сделки, но и качество строительства самого дома. Это довольно сложно проверить самостоятельно, но покупатель всегда может заказать строительно-техническую экспертизу. Эксперты определят, правильно ли установлены несущие конструкции, надежны ли межэтажные перекрытия и фундамент. Следует обратить особое внимание на крышу. Именно загородная недвижимость преподносит больше всего сюрпризов, когда дома трещат по швам, оседают, в них проваливается кровля и прочее. Чтобы устранить эти недостатки, новому собственнику приходится потратить сотни тысяч, а иногда и миллионы рублей.
Подводим итоги
Подытожив, можно сказать, что сегодня покупателю загородной недвижимости не удастся полностью себя обезопасить. Конечно, выписка из ЕГРН значительно снижает риски сделки, но она не может гарантировать, что все будет просто и прозрачно. Есть множество нюансов, о которых продавец, возможно, даже не догадывается.
К тому же, в России уделяется мало внимания этой сфере. Например, статус общей собственности коттеджных поселков до сих пор не урегулирован. В итоге покупатели домов вынуждены значительно переплачивать, чтобы получить доступ к инфраструктуре или провести в свое жилье воду, электричество и газ (статья «Общее имущество коттеджных поселков: разрешение споров при отсутствии закона»).
Наконец, существует проблема безопасности построек. Известно, что в России действует дачная амнистия [Продлена до 01.03.2020 года. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 28.02.2018 N 36-ФЗ (последняя редакция)]. В связи с этим россияне, которые построили индивидуальные дома, могут зарегистрировать их в ЕГРН без разрешения на сдачу в эксплуатацию. С одной стороны, это плюс: миллионы граждан оформили право собственности в упрощенном порядке. Но с другой стороны, при строительстве многих домов были допущены явные нарушения санитарно-экологических и строительных норм. То есть проживать в таких домах может быть опасным не только для здоровья, но и для жизни человека.
Поэтому эксперты рекомендуют покупателям загородной недвижимости обращаться к профессиональным адвокатам и специалистам в области строительства, которые смогут оценить потенциальные риски и сделать правильный выбор.
___________________
Читайте также: Как потенциальный покупатель новостройки может проверить финансовую надёжность застройщика.
Читайте также: Рекомендации риелторов: как выбрать подходящий участок для строительства дома.
