Перепланировка квартиры – самый простой и популярный способ улучшения функциональности и комфортности своего жилья...
Но не стоит забывать о том, что от этого зависит безопасность целого здания, поэтому даже самые, на первый взгляд, безобидные манипуляции могут иметь довольно тяжелые последствия для собственника – как юридические, так и финансовые.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, при каких видах перепланировки у владельца могут отобрать квартиру.
Отсутствие проекта и разрешительных документов
В Жилищном кодексе установлено, что перепланировать жильё можно только после одобрения работ в органах местного самоуправления и на основании решения, которое они приняли. При изменении конфигурации жилья необходимо соответствующим образом менять и технический паспорт. По словам Татьяны Трофименко, председателя Европейской Юридической Службы, если органы муниципального жилищного контроля или государственного жилищного надзора обнаружат, что в квартире сделали перепланировку, они не оставят это без внимания. В этом случае к нарушителю могут применить ряд принудительных мер – от выдачи предписания, невыполнение которого повлечёт ответственность, до принудительного изъятия незаконно перепланированного жилого помещения по решению суда и последующей продажи его на аукционе. Юристы единогласно советуют привлечь архитектора для разработки проекта перепланировки и согласовать документ в Жилищной инспекции.
Если жилье перепланировали, не соблюдая предписанный законом порядок, но в разумных пределах, изменения можно узаконить, если строительная экспертиза это одобрит и выдаст положительное заключение. Для этого собственнику нужно подать исковое заявление к администрации муниципального образования, где он требует оставить квартиру в переоборудованном состоянии.
Московские власти решили несколько упростить механизм согласования незаконных перепланировок. Для согласования необходимо предоставить заключение от проектной организации, у которой есть допуск саморегулируемой организации (СРО), а также заключение на согласование и техпаспорт на жилое помещение. Но, как отмечает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко, даже если собственник представит техническое заключение, ему все равно придется понести административную ответственность за незаконную перепланировку.
Организация «мокрых» зон на месте «сухих»
Наиболее популярный вариант перепланировки – перенос так называемой «мокрой зоны» (санузла, кухни) в другое помещение, в котором по проекту не предполагалось размещать системы водоотведения и водоснабжения. Приведем пример. В Алтайском крае собственник квартиры в многоквартирном доме сделал из коридора, кухни, ванной и санузла одно большое помещение. Дмитрий Томко рассказывает, что в этом помещении хозяин сделал душ, который находился над кухней квартиры, на месте спальной комнаты была организована кухня, где хозяин установил мойку, трубопровод, канализацию и водоснабжение. Областной суд постановил, чтобы собственник привел квартиру в соответствующий первоначальному проекту вид. Кроме того, суд отклонил встречный иск, где мужчина требовал сохранить квартиру в переоборудованном состоянии. По словам экспертов, здесь нет альтернативных вариантов – Жилищный кодекс строго запрещает размещать ванную, кухню и туалет над комнатами.
Изменение фасада дома
Согласно жилищному законодательству РФ, нельзя проводить перепланировку жилых домов и помещений в них, если из-за этого могут разрушиться несущие конструкции здания, нарушиться работа инженерных систем или ухудшиться сохранность и внешний облик фасадов. О перепланировке многоквартирных домов, которым присвоен охранный статус памятников, стоит говорить отдельно – для проведения таких работ необходимо разрешение органов по охране памятников.
Дмитрий Томко приводит пример. Собственник квартиры в одном из петербургских домов, который является объектом культурного наследия, обустроил дополнительные балконы, в результате чего изменился конструктив кровли мансардного этажа. Также хозяин оборудовал новые дверные проемы в одной из комнат. Из-за выполненных работ здание потеряло первоначальный внешний облик и предусмотренную проектом планировку. Суд постановил изъять у владельца квартиру и выставить на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один популярный вид перепланировки квартиры – присоединение лоджии/балкона к комнате/кухне. Более того, суд может посчитать перенос кухни на балкон не только перепланировкой, но и реконструкцией объекта. Закон обязывает согласовывать такие работы с жилищной инспекцией, поскольку вследствие изменения конфигурации могут быть повреждены как соседние квартиры, так и все здание.
Например, собственник квартиры в многоквартирном доме в Приморье демонтировал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы сделать выход на самовольно построенный балкон, рассказывает Дмитрий Томко. Из-за разрушения перегородки, часть которой находилась под балкой потолочного перекрытия, было повреждено здание, а соседняя квартира была приведена в нежилое состояние. Перепланированное помещение принудительно изъяли, добавил эксперт.
Присоединение к квартире технических помещений
Довольно часто владельцы решают увеличить свою квартиру, незаконно присоединив к ней техническое помещение, которое по закону является общим имуществом жильцов многоквартирного дома. Зачастую это кладовые и чердаки, иногда подсобные помещения.
В Жилищном кодексе прописан четкий порядок переустройства и перепланировки квартиры в многоэтажке, в том числе согласование таких изменений. Также никто не отменял Правила пользования жилым помещением. Нарушитель этого порядка привлекается к административной ответственности, крайней мерой будет принудительное изъятие перепланированной квартиры по решению суда и продажа ее с молотка.
К квартире можно присоединить техпомещения, но, кроме разрешения Жилищной инспекции, необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме – его нужно оформить протоколом общего собрания. К тому же, по словам юристов, нужно в полной мере соблюсти процессуальные аспекты, предусмотренные в статьях 44-48 Жилищного кодекса, а не просто собрать подписи. После завершения работ по присоединению кладовки или чердака и введению их в эксплуатацию необходимо зарегистрировать право собственности на помещения.
_________________
Читайте также: Последствия неузаконенной перепланировки для собственника и как её оформить
