Государство и СМИ уделяют большое внимание проблемам защиты прав граждан, инвестирующих в строительство жилья...
При этом об участниках долевого строительства коммерческой недвижимости говорится мало.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова нюансы защиты именно этой категории дольщиков.
Защита интересов покупателей коммерческой недвижимости в спорах с не обанкротившимися застройщиками
Если у застройщика нет проблем с денежными средствами, или, как минимум, в отношении него не запущена процедура банкротства, то при защите прав собственников нежилой недвижимости необходимо руководствоваться Гражданским кодексом. Ситуация упрощается, если по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен передать дольщику не только машино-место (бокс, гараж и прочее), но еще и квартиру. Тогда, конечно же, применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» № 23001- от 07.02.1992 года (в редакции от 18.04.2018 года). Если объект построен некачественно либо компания нарушила сроки его ввода в эксплуатацию, дольщик обращается в суд с иском о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, руководствуясь Решением Октябрьского районного суда г. Липецка по делу № по делу № 2- 4550/2017 от 21.12.2017 года. В этом случае предметом спора может быть как жилое, так и нежилое помещение.
Но владелец коммерческого помещения в жилом доме также может выступать потребителем, поскольку он является физическим лицом и заключает договор долевого участия. То есть он дольщик и потребитель. К примеру, человек заключил с застройщиком ДДУ на покупку нежилого помещения в многоэтажке и перечислил денежные средства. Девелопер сдал объект позже назначенного срока и не дал ответа на претензию покупателя, который подал в суд. Суд без особых раздумий принял Решение Левобережного районного суда г. Липецка по делу 2-1791/2017 от 30.11.2017 года
в пользу дольщика, с застройщика взыскали штраф, неустойку и компенсацию морального вреда.
Более того, законом о защите прав потребителей может руководствоваться даже гражданин, инвестировавший в строительство офисного центра. Приведем типичный пример. Мужчина из Подмосковья купил по ДДУ помещение в офисном здании с подземной парковкой. Отмечаем, что речь идет именно о нежилом здании, а не о жилой многоэтажке. На первый взгляд, при чем тут закон о защите прав потребителей? Но истец выступал в суде как физическое лицо и заявил, что купил помещение исключительно для личных, домашних и семейных потребностей, которые не имеют никакого отношения к предпринимательской деятельности. Конечно же, в итоге суд обязал строительную компанию выплатить клиенту штраф, неустойку и компенсацию морального вреда, руководствуясь Решением Одинцовского городского суда Московской области по делу № 2-9638/2017 от 13.12.2017 года.
Соответственно, если застройщик не является банкротом, защита интересов дольщиков коммерческой и жилой недвижимости происходит в одинаковом порядке (кроме некоторых нюансов).
Чем отличаются права дольщиков жилой и нежилой недвижимости при банкротстве застройщика
Вот в этой ситуации пути защиты прав покупателей жилой и нежилой недвижимости кардинально отличаются. Причину стоит искать в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 года (в редакции от 01.07.2018 года).
В 2011 году этот нормативный акт дополнили главой, где прописан порядок банкротства застройщика. Внесенные изменения дали привилегию покупателям квартир. В частности, для них составляется отдельный реестр требований о передаче жилой недвижимости. Они не входят в общую конкурсную массу. Когда строительство окончено (а это, как правило, происходит уже в процессе банкротства), дольщикам передают квартиры, погашая таким образом их требования.
При этом у покупателей нежилых помещений нет такой возможности. Их объекты входят в конкурсную массу на основании ст.131 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года. Почему? Потому что, согласно закону, такие дольщики не могут создать отдельный реестр и претендовать на последующую передачу им нежилых помещений. В результате выходит, что девелопер обанкротился, не передав недвижимость владельцам, и право собственности на нее не зарегистрировано в ЕГРН. Поэтому такие объекты входят в конкурсную массу. Теоретически, конечно, можно исключить из нее недостроенное коммерческое помещение, но это случается крайне редко. Для принятия такого решения арбитражу нужны действительно веские основания.
Стоит отметить, что сразу после появления статьи, предполагающей создание отдельного реестра дольщиков при банкротстве строительной компании, многие дольщики коммерческой недвижимости требовали, чтобы их также включили в данный реестр. Однако арбитражные суды многократно в этом отказывали. Некоторые такие дела в 2015-2016 годах рассматривались в Верховном суде. Но и он не поддержал это требование. При этом Верховный суд отмечал, что закон «не предусматривает возможность включения в реестр требований о передаче жилья требований о передаче коммерческих объектов». Всё предельно понятно.
Защита прав покупателей коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика
Следовательно, защита прав дольщиков нежилой недвижимости происходит только на общих основаниях, предусмотренных нормами о банкротстве. И при этом порядок защиты интересов таких граждан зависит как от стадии процесса банкротства, так и от реального положения дел на стройплощадке. К примеру, застройщик все-таки завершил строительство объекта. В таком случае дольщик может обратиться в арбитраж с требованием передать ему недвижимость в собственность на основании п.п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года. Суд достаточно часто удовлетворяет такие требования. Если так происходит, то решение передают в Росреестр, который должен внести соответствующую запись в ЕГРН.
Также возможна другая ситуация. В отношении застройщика ввели наблюдение, но объект не завершен. Кроме того, не получено разрешение на его сдачу в эксплуатацию. В таком варианте для участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может предъявить свои требования в арбитраж в течение одного месяца со дня публикации о ведении наблюдения. Но не стоит забывать, что в сложившейся ситуации он не может потребовать передачи помещения, а вправе предъявить только денежные претензии на основании ст. 16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года. Как говорилось выше, все нежилые объекты попадают в общую конкурсную массу, и дольщик не может требовать погасить задолженность в натуре. Также нужно помнить, что заявление денежных требований на этом этапе означает, что дольщик отказывается от ДДУ. То есть, если в дальнейшем дом все-таки достроят, гражданин утратит свои права на помещение.
С другой стороны, дольщик при расторжении ДДУ по причине допущенных застройщиком нарушений условий договора кроме возврата уплаченных денег может требовать еще и проценты на основании ст.9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). При этом сумма может быть немаленькой.
И наконец, рассмотрим ситуацию, когда в отношении девелопера введено конкурсное производство, а объект так и не был завершен. В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение претензий гражданина о передаче ему нежилой недвижимости происходит по установленным правилам в соответствии с п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35. То есть во время конкурсного производства дольщик может предъявить свои требования в денежном эквиваленте, не расторгая ДДУ, а после завершения строительства объекта претендовать на получение помещения в нём.
И напоследок отметим, что в соответствии с законом все ДДУ обеспечиваются залогом на основании ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция). А если так, то при составлении заявления о включении в реестр кредиторов участник долевого строительства коммерческой недвижимости может указать, что его требование обеспечено залогом. Благодаря этому он увеличит свои шансы на возврат денег и получит привилегию перед другими кредиторами.
Подведем итоги
Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом. Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.
Что касается дольщиков чисто офисных зданий, при банкротстве застройщиков их риски действительно высоки. Здесь остается надеяться только на юриста и на то, что имущество девелопера покроет требования дольщиков.
