Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и размер платежа по кредиту

В последнее время в России продолжается тенденция к снижению ипотечных ставок. В связи с этим заемщики стали активно пользоваться программами рефинансирования, позволяющими снизить ставку по ранее оформленному кредиту...

Рефинансирование ипотеки: как снизить ставку и размер платежа по кредиту

По данным ДОМ.РФ и Frank RG, в первой половине текущего года доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки в России достигла 14%.

Портал недвижимости superrielt.ru вместе с экспертами банка «Российский капитал» (100% акций владеет ДОМ.РФ) выяснил, как сэкономить на ипотечной ставке и уменьшить ежемесячные платежи.

Какие ставки предлагают банки сегодня

Средняя ставка, по которой банки выдавали ипотеку в июне текущего года, составила 9,48% годовых. На фоне наметившейся с середины 2017 года тенденции к снижению процентных ставок на рынке стали популярными программы кредитования – ранее многие выплачивающие кредиты заемщики оформляли их по ставке 12-13% годовых и выше. В первой половине текущего года ставку по действующему кредиту снизили порядка 90-95 тысяч заемщиков на сумму 180-190 миллиардов рублей, в прошлом году их число составило около 80 тысяч человек.

Потенциальная экономия

Проведя расчеты, можно понять, что рефинансировать ипотеку выгодно, даже если ставка снизится на 0,5 процентного пункта (п.п.). У суммарно получаемой заемщиком выгоды две составляющих: во-первых, при рефинансировании снижается размер ежемесячного платежа (аннуитет), во-вторых, уменьшается суммарная переплата по кредиту.

Если ставка снизится на 3 п.п., средний ипотечный платеж уменьшится на 20-25%. Скажем, если сумма кредита составляет 4 миллиона рублей, а срок – 15 лет, то при снижении ставки с 12% до 9% размер ежемесячного платежа уменьшится с 48,2 тысячи до 40,8 тысячи рублей. При кредите в 1,7 миллиона рублей и таком же снижении ставки новый размер ежемесячного платежа составит 17,3 тысячи рублей (вместо 20,5 тысячи). Однако средняя российская семья ощутит даже дополнительные 4-5 тысяч рублей в своем бюджете и предпочтет потратить эти деньги на повседневные нужды.

Куда обращаться

Для рефинансирования ипотечного кредита необходимо обратиться либо в банк, который его выдал, либо в другой, где можно получить новый ипотечный кредит на погашение суммы основного долга по ранее полученному. Первый вариант предполагает снижение ставки в рамках действующего договора (на усмотрение банка, который его выдал), второй – выдачу нового ипотечного кредита.

Как правило, банк стремится сохранить своих заемщиков, особенно тех, кто исправно обслуживает кредит, не допуская просрочек. Поэтому кредиторы охотно идут навстречу своим клиентам, снижая процентные ставки по действующим кредитам. Однако программы рефинансирования по кредитам, оформленным в других банках, часто бывают более привлекательными для заемщиков. На сегодняшний день ставки по ним находятся в районе 8,8-9,5%. Если заемщик возьмет новый кредит на погашение действующего в другом банке, ему не понадобится согласие на рефинансирование от первого кредитора.

Пакет документов

Рефинансирование, по сути, является такой же процедурой, как и первичное получение жилищного кредита. Банк потребует от заемщика справку о доходах, документы на залоговое имущество – это стандартный пакет, который нужен для одобрения ипотечной заявки. Если рефинансирование происходит в рамках государственной программы ипотечного кредитования семей, в которых родился второй или последующий ребенок, необходимо также предоставить свидетельства о рождении детей.

Во сколько обойдется оформление рефинансирования

В Москве при рефинансировании кредита заемщику придется заказать оценку недвижимости, которая стоит около 5 тысяч, и оплатить регистрацию новой ипотеки, госпошлина при этом составит 1 тысячу рублей, а также страховку. Однако эти затраты окупятся в течение полугода. Платить предыдущему кредитору за выдачу справок с данными об остатке задолженности, способе ее погашения и платежных реквизитах не потребуется.

При оформлении нового договора страхования и досрочном расторжении старого заемщику могут вернуть часть страховой премии. То есть расходы на оформление новой страховки будут соизмеримы с оплатой страховых взносов по прежнему договору.

Не стоит забывать, что до оформления залога недвижимости в пользу нового банка заемщику придется выплачивать кредит по повышенной ставке. Как правило, это плюс порядка 2 п.п. к новой ипотечной ставке. На снятие залога с недвижимости и оформление нового залога уходит не более 2 месяцев. Затем ипотечная ставка снижается.

Почему могут отказать

При рефинансировании банк оценивает платежеспособность клиента. Если с момента оформления первого кредита доход заемщика снизился и стал недостаточным для обслуживания ипотеки (размер ежемесячного платежа не должен составлять более 40-60% от суммарного дохода семьи за месяц), банк может отказать в рефинансировании. Кроме того, кредитор проведет проверку залоговой недвижимости. Если жилье пришло в негодность либо, например, находится в аварийном доме, заявку на рефинансирование также могут отклонить. Если заемщик не вносил ежемесячные платежи по действующему кредиту в срок, за ним имеется текущая просроченная задолженность либо он прибегал к реструктуризации, банк также может отказать. Многие банки не рефинансируют ипотечные кредиты на возводящееся жилье – банк «Российский капитал» и ДОМ.РФ не имеют такого ограничения.

Спецпрограммы

В России действует государственная программа ипотечного кредитования семей, где родился второй и последующий ребенок, в рамках которой при рефинансировании семьи могут в течение льготного периода выплачивать кредит по ставке 6% годовых.

В ДОМ.РФ и «Российском капитале» могут снизить процентные ставки по действующему ипотечному кредиту и дольщики проблемного застройщика Urban Group. Чтобы принять участие в программе рефинансирования ДОМ.РФ, требования заемщика должны быть включены в реестр требований жилья Urban Group.

_________________

Читайте также: 1. Использование маткапитала для погашения ипотеки приводит к повышению ставки при рефинансировании.

                        2. Механизм реализации программы помощи ипотечным заемщикам.

                        3. Оформление ипотеки: обязательные расходы заёмщика.

08 августа 2018 901


Наверх