Считается, что больше всего покупатель рискует при покупке недвижимости на вторичном рынке...
Существует ряд нюансов, из-за которых сделку могут признать недействительной, несмотря на выполнение всех условий со стороны покупателя.
Жилец в подарок
Случаются ситуации, когда человек купил квартиру, а через некоторое время к нему приходит некто и говорит, что может пожизненно проживать на этой жилплощади. Речь идет о человеке, который отказался от участия в приватизации.
Закон не запрещает продать квартиру, даже если в ней прописаны жильцы. Прежние хозяева до продажи квартира, а новые – после перехода прав собственности могут выписать жильцов, у которых нет долей в квартире. Но человек, который отказался от своих прав на приватизацию квартиры и при этом остался зарегистрированным в ней, получает пожизненное право владения жилплощадью.
Унаследованная квартира
Также покупатель рискует, если продавец получил квартиру по наследству, и с этого момента не прошло трех лет. Это время дается, чтобы другие наследники могли заявить о своих правах на жилье.
В случае наследования по завещанию нет гарантий, что это единственная версия документа. Случается так, что пожилые люди составляют завещание много раз, поочередно отписывая жилье каждому из родственников, которым впоследствии приходится разбираться в суде. При этом пострадать может именно покупатель такой недвижимости. Конечно, продавец будет обязан вернуть деньги, но если он уже успел их потратить, добиться этого будет сложно.
Дарение и договор ренты – легко оспорить
Также эксперты не рекомендуют покупать квартиры по договору ренты. Как поясняет гендиректор компании «Метриум» Наталья Круглова, в этом случае главным недостатком является неопределенность срока заключения договора, поскольку неизвестно, сколько еще проживет получатель ренты – он может даже пережить ее плательщика.
К тому же, соглашение о ренте несложно расторгнуть. Для этого потребуется доказать, что плательщик не исполняет своих обязательств. Причем, понесенные им расходы не будут компенсированы.
Круглова приводит пример из своей практики, когда плательщик ренты в течение 8 лет вносил положенные платежи, но в результате договор расторгли, так как одним из условий документы было выполнение ремонта в квартире, а этого сделано не было.
Кроме того, оспорить передачу квартиры могут родственники получателя ренты, если докажут, что не все условия договора ренты были выполнены. По словам эксперта, однажды родственники рентополучателя специально прятали квитанции, о которых не знал плательщик ренты, и потом использовали это против него.
Также легко оспорить договор дарения. Например, сделку признают притворной, если окажется, что при ее заключении передавались деньги.
Сделка вызовет подозрение и в случае, если недвижимость подарена не родственнику. Ее могут расторгнуть, доказав, что бывший владелец подписал договор под давлением.
Квартира с долгами
Покупателю не стоит связываться и с квартирами и продавцами с долгами, особенно, если вопрос уже рассматривается в суде. Если сумма долговых обязательств превышает 500 тысяч рублей, человек может объявить себя банкротом. В этом случае долг будет покрыт за счет его недвижимости, включая проданную за последние три года. Спрогнозировать финансовое положение продавца не выйдет, но можно поискать его в базах данных арбитражных судов. Иногда собственники пытаются продать недвижимость, даже когда уже вошли в стадию банкротства.
Материнский капитал
В последнее время популярным становится при покупке квартиры использовать материнский капитал. Многие желают его обналичить, но это незаконно. Собственники тщательно скрывают факт использования маткапитала в сделке. Если квартира приобреталась с использованием госсредств, ее продажу необходимо согласовать в Пенсионном фонде, а ранее купившие жилье родители обязаны в течение полугода выделить долю детям. Но на практике такое условие соблюдается не всегда. Что будет, если квартиру, купленную с использованием маткапитала, продадут без выполнения этого требования? Круглова отмечает, что в некоторых случаях Пенсионный фонд может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, при этом перспектива для покупателя получить назад свои деньги будет весьма туманной
