У застройщика, который нарушил сроки сдачи объекта долевого строительства, могут возникнуть обязательства по возмещению расходов дольщика, вынужденного в это время снимать жилье...
Такие разъяснения дал Верховный суд (ВС) в ходе рассмотрения спора между Татьяной Зайцевой и ООО «Прогресс-Н».
Застройщик передал Татьяне Зайцевой квартиру 25 июля 2017 года, задержав запланированный срок почти на полтора года. Дольщица подала иск с финансовыми требованиями в сумме примерно в 1,5 миллиона рублей. Сюда входили: 846,69 тысяч рублей неустойки (по закону, составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора участия в долевом строительстве за каждый день просрочки), штраф по закону о защите прав потребителей (50% от первой суммы), 170 тысяч рублей, потраченные на аренду квартиры, 100 тысяч рублей за моральный вред.
Промышленный районный суд Самары и Самарский областной суд удовлетворили требования истца лишь в малом размере, обязав застройщика заплатить 135 тысяч рублей. Суды снизили размер неустойки до 80 тысяч рублей, руководствуясь статьей 133 Гражданского кодекса, где речь идет о несоразмерности денежных требований последствиям нарушения.
Суды не поддержали дольщицу в части компенсации затрат на аренду, посчитав, что даже получив квартиру вовремя, она все равно снимала бы жилье, поскольку приобрела квартиру без отделки, и на жилплощадь нельзя было немедленно въехать.
Татьяна Зайцева обратилась в ВС, который встал на ее сторону. Так, судебная коллегия еще раз разъяснила, что на основании статьи 333 Гражданского кодекса сумму взыскания можно снижать только в исключительных случаях. Это может быть сделано, если ответчик обратится с таким требованием и обоснует, почему запрашиваемая сумма является несоразмерной, либо если суд самостоятельно организует обсуждение этого вопроса в ходе рассмотрения дела, заслушав аргументы двух сторон.
Но ВС подчеркнул, что низшие инстанции не сделали ни того, ни другого. Отмечается, что застройщик был согласен выплатить дольщику неустойку, но лишь после передачи готовой квартиры. При этом он не выражал несогласия с суммой предъявленных денежных требований. Учитывая это, снижение размера неустойки судами нельзя считать правомерным, заключил ВС.
Также судебная коллегия по гражданским делам ВС посчитала, что суды необоснованно отклонили требования дольщицы покрыть аренду квартиры. ВС отметил, что суды должны были установить время, начиная с которого Татьяна Зайцева могла использовать объект долевого строительства, и на основании этого вынести решение, компенсировать ли расходы на аренду.
ВС направил дело в Самарский областной суд на повторное рассмотрение.
За последние несколько месяцев ВС принял ряд важных решений по делам дольщиков и застройщиков. Так, в июне было отменено определение апелляционной инстанции, отказавшей дольщику, который требовал у застройщика вернуть часть денег, поскольку реальная площадь переданной ему квартиры оказалась меньше обещанной. ВС посчитал это отступлением от условий договора и постановил в таких случаях соразмерно уменьшать цену объекта.
Кроме того, ВС запретил застройщикам аргументировать свое нежелание платить неустойку недействительностью договора уступки дольщиком права на ее взыскание. Отмечается, что компания, которая не рассчиталась ни с цедентом, ни с цессионарием, недобросовестно себя ведет, поэтому суды должны отклонять аргумент о недействительности.
Также ВС отменил определения апелляционной инстанции, отказавшей дольщику во взыскании неустойки за период устранения дефектов жилья. Отмечается, что ввод всего дома и то, что недостатки легко устранимы, не отменяют обязательств застройщика.
В июле ВС запретил связывать срок передачи жилья дольщику с выдачей разрешения на сдачу дома в эксплуатацию, так как это является нарушением прав покупателя на получение своей квартиры в установленный срок.
