В помощь дольщику: как убедить застройщика изменить договор долевого участия перед подписанием

Прежде чем подписать договор долевого участия (ДДУ), покупателям новостроек советуют тщательно его изучить. Но что делать, если некоторые условия документа дольщика не устраивают..?

В помощь дольщику: как убедить застройщика изменить договор долевого участия перед подписанием

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, как перед подписанием убедить застройщика, что необходимо изменить некоторые пункты ДДУ, и когда этого сделать не удастся.

Когда застройщики могут пойти навстречу

Зачастую застройщики не хотят вносить изменения в ДДУ. Но в некоторых случаях они охотнее идут навстречу, чем в других, говорят эксперты.

По словам риелтора Ирины Лысенко, одним из важных факторов является цена. Эксперт говорит, что за всё время её работы только застройщик Legenda пошёл на изменение условий ДДУ. Компания продает квартиры намного дороже среднерыночной цены, поэтому заинтересована в каждой сделке и пытается всячески удержать клиента. Когда убедить потенциального покупателя не удаётся, застройщик готов менять пункты договора. Но Лысенко отмечает, что в масс-маркете идти на это не хотят. При этом застройщики говорят, что квартиру всё равно купят – мол «не нравится, не берите».

Также на руку покупателю играет конкуренция. Как говорит директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, наиболее популярный способ убеждения застройщика изменить договорные условия – сослаться на его прямых конкурентов, отметить законность условий их договора и заявить о намерении купить квартиру в их проекте.

Если покупатель хочет добиться изменения пунктов договора, ему нужно максимально полно обосновать свои требования, сославшись на законодательство и судебную практику, продолжает Шаталина. В этом случае она имеет в виду ситуации, когда предложенный застройщиком вариант ДДУ противоречит закону. Чтобы ускорить согласование условий, дольщику нужно составить протокол разногласий к договору и направить его застройщику.

В основном, застройщики соглашаются на изменение условий договора при старте продаж или если речь идет о дорогостоящем объекте, отмечает Шаталина.

Гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев подтверждает, что на старте продаж компании могут быть излишне краткими, и в таких ситуациях дольщики часто просят разъяснения некоторых пунктов договора. Застройщики зачастую идут навстречу покупателям. При этом не предполагается, что текст ДДУ будет существенно меняться – по сути, застройщик лишь более полно опишет отдельные его пункты.

Каширцев также отмечает, что компания вероятнее всего прислушается к просьбам покупателя изменить условия договора, если будет в нём сильно заинтересована – к примеру, если человек намерен купить сразу несколько квартир.

Зона риска

Адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева рекомендует уделить наибольшее внимание пунктами ДДУ, где указаны существенные условия: предмет договора, цена, срок исполнения и способы, которыми должны быть обеспечены обязательства. Их и стоит проверять в первую очередь. Наталья Шаталина рекомендует проверить, соответствует ли ДДУ требованиям 214-ФЗ. В ДДУ чаще всего встречаются следующие нарушения:

  • Неполное отражение обязанностей и прав застройщика и дольщика. Зачастую застройщики максимально подробно описывают, какая ответственность ждет покупателя, если он нарушит какой-либо пункт договора, и стараются как можно меньше говорить о своей.
  • Добавление в ДДУ пункта, предполагающего, что при уменьшении площади готового жилья застройщик не должен выплачивать дольщику компенсацию.
  • ДДУ обязывает покупателя заключать договор на управление домом с указанной управляющей компанией, возмещать застройщику расходы на оплату коммунальных услуг за период со сдачи дома в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику.
  • Условие, обязывающее дольщика получать согласие застройщика в письменной форме при уступке прав требования по договору долевого участия. При этом застройщики, как правило, берут за это отдельную плату.
  • Включение в текст ДДУ пункта о том, что после передачи объекта долевого строительства покупателю ответственность застройщика прекращается. Включение в текст передаточного акта положений о том, что дольщик не имеет каких-либо претензий к застройщику или не будет требовать неустойку.
  • Условия, согласно которым застройщик может изменять проект строительства, не согласовывая это с дольщиком.

Суд поможет

Как говорит Шаталина, если застройщик отказался менять условия ДДУ, дольщик может в судебном порядке исключить из текста документа условия, нарушающие закон.

Если дольщик обоснует свое желание изменить текст ДДУ буквой закона, застройщик, скорее всего, согласится внести некоторые поправки, поскольку понимает плохую судебную практику, подтверждает Спиричева.

Дольщик может добиться изменения условий ДДУ в судебном порядке, если застройщик существенно нарушает свои обязательства либо обстоятельства серьезно изменились. Но в большинстве случаев внести поправки в ДДУ можно по договоренности сторон.

Как считает Лысенко, если ДДУ так плох, что требует изменений в судебном порядке, лучше выбрать квартиру в проекте другого застройщика, тем более предложение сейчас большое.

Эксперты единогласны в том, что добиваться поправок в судебном порядке стоит в случае, если ДДУ противоречит закону, а если речь идет о небольших изменениях, лучше договориться вне суда. Каширцев предупреждает, что за время рассмотрения дела застройщик с большой вероятностью продаст приглянувшуюся квартиру.

Шаталина говорит, что сегодня суды, в основном, становятся на сторону дольщиков. Поэтому исключить не соответствующие закону пункты должно быть несложно. Также эксперт отмечает, что в силу действия закона о защите прав потребителей дольщику не придется платить госпошлину за такой иск.

___________________

Читайте также по теме: Особенности заключения ДДУ в строительстве.

24 октября 2018 819


Наверх