В современном обществе есть много ошибочных мнений касательно сделок с недвижимостью. Одни убеждены, что нельзя приобретать наследственные квартиры, другие считают, что завещание гарантирует получение недвижимости, а третьи избегают сделок, которые хоть каким-то образом связаны с несовершеннолетними...
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, какие сделки действительно несут в себе опасность, а какие популярные страхи не имеют под собой реальных оснований.
Как правильно оформить расчет, приобретая квартиру у стороннего продавца?
Совершая сделку с посторонним лицом, особенно если речь идет о крупной сумме, необходимо быть предельно внимательным и действовать осторожно.
Олег Сухов не рекомендует использовать какие-либо предварительные договоры, авансовые соглашения или договоры о задатке, если они предполагают выплату продавцу крупной суммы. Так, в дальнейшем придется потратить много сил, чтобы вернуть эти средства назад, если сделка вдруг сорвется или продавец окажется обманщиком.
Также эксперт советует грамотно проводить расчеты и обязательно документировать их. Многие это упускают, а не стоит – если уплата денег за квартиру не подтверждается распиской, договор купли-продажи с большой вероятностью будет расторгнут, и покупатель при этом останется без приобретенного жилья или вынужден будет платить деньги повторно.
Договор в обязательном порядке должен пройти регистрацию в Росреестре. Как ни странно, пока ещё не все знают, что, кроме подписания и нотариального удостоверения договора, нужно обязательно зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (обратившись в многофункциональный центр). Пока такая регистрация не будет завершена, покупатель не станет полноправным собственником недвижимости.
Чтобы удостовериться в чистоте предстоящей сделки, нужно проверить все документы на жилье, сведения о продавце и его семье. Иначе в дальнейшем договор могут признать недействительным, а в таком случае покупатель лишится квартиры.
Приобретение недвижимости в браке. Как не попасться на обман?
К сожалению, люди редко задумываются над тем, как правильно оформить квартиру, которая приобретается в браке. А напрасно.
Олег Сухов рассказал о наиболее популярной ситуации.
Продаётся жильё одного из супругов, к вырученным средствам добавляется определённая сумма, и на эти деньги приобретается новая квартира. Но если такие сделки совершаются не в один день и, к тому же, нет однозначных доказательств, что новое жилье было куплено на средства, вырученные от продажи старой недвижимости, то новая квартира в равных долях принадлежит каждому из супругов. А в данном случае справедливо, чтобы продавший своё жилье супруг мог претендовать на большую часть квартиры.
Тогда в случае развода квартира будет разделена поровну между супругами, и тот из них, кто имел жилье до брака, останется без отдельной жилплощади.
По этой причине Олег Сухов советует не бояться обсуждать этот вопрос и оформлять брачные контракты и соглашения о разделе имущества. Кроме того, если супруг наотрез отказывается это делать, становится понятно, что он преследует сугубо материальные цели. В крайнем случае, в договоре купли-продажи или в отдельном соглашении стоит прописать, что недвижимость покупается на деньги от продажи собственности одного из супругов. Также можно определить в договоре, какая доля жилья принадлежит каждому из супругов (при этом продавшему свою квартиру отойдет пропорционально большая часть).
Что нужно знать о сделках купли-продажи, в которых участвуют несовершеннолетние
Существует популярное заблуждение, что нельзя приобретать жилье, где зарегистрированы несовершеннолетние. При продаже жилья у прописанных в нём детей не сохраняется право пользования им, поэтому при правильном проведении такие сделки не несут в себе опасности.
Другое дело – квартира, одним из собственников которой является несовершеннолетний. В этом случае для законной продажи квартиры в пользу ребенка должно одновременно покупаться другое жилье, которое будет не меньше прошлого по метражу и цене. То есть взамен продаваемой квартиры ребенка в Москве нельзя купить квартиру большей площади в Подмосковье или другом регионе России, поскольку она не будет считаться равноценной.
Поэтому заключать такую сделку можно только в случае одобрения продажи органами опеки и попечительства. То есть либо ведомство дало согласие на предварительный договор по приобретению другого жилья в пользу несовершеннолетнего, либо одобрило сделку, при которой родители нотариально заверят обязательство купить в пользу ребенка жильё за счёт денег, полученных от продажи старой недвижимости. Логично спросить: могут ли в дальнейшем аннулировать сделку, если родители не исполнят обязательство, составленное у нотариуса, потратив деньги, например, на свои нужды?
Не могут, поскольку на момент исполнения договора все требования закона были выполнены. При этом покупатели не могут страдать из-за того, что родители не исполнили своих обязательств.
Покупка жилья у родственника. В чем опасности завещания и ренты?
Часто близкие и дальние родственники выбирают завещание, чтобы оформить на себя жилье родителей или других родственников, как правило, которые достигли преклонного возраста или ведут асоциальный образ жизни. Олег Сухов категорически против применения этого инструмента.
Завещание в одностороннем порядке можно отменить, изменить, «переоформить» на договор купли-продажи, дарственную и пр.
В юридической практике встречалось немало случаев, когда после смерти родителя или другого родственника находятся не только более поздние версии завещания, но и договоры купли-продажи или дарения, заключенные с посторонними лицами.
Причем такие сделки во многих случаях нельзя оспорить, а даже если это сделать можно, никто не сможет гарантировать, что Вы добьётесь своего, особенно если делом занимается адвокат с недостаточно высокой квалификацией.
Поэтому Олег Сухов настоятельно рекомендует при жизни родственников оформлять договор купли-продажи (в крайнем случае, дарственную) и регистрировать переход права собственности в Росреестре, чтобы быть уверенным в единоличном владении недвижимостью.
Эксперт не советует оформлять договор пожизненного содержания с иждивением. Как он поясняет, во-первых, на сегодняшний день документ предполагает достаточно большие ежемесячные расходы, которые равны одному или двум прожиточным минимумам. Величина постоянной ренты составляет два прожиточных минимума – это 37 тысяч рублей в Москве и 21 тысяча по России. Величина пожизненной ренты составляет один прожиточный минимум – 18,5 тысячи рублей в Москве и 10,5 тысячи по России. Во-вторых, в дальнейшем будет крайне сложно доказать, что выплата ренты действительно была и проходила регулярно, из-за чего такие договоры часто расторгаются по решению суда.
Кроме того, заключающие договоры рент пожилые люди в силу преклонного возраста могут по настроению передумать или поменять своё отношение к родственнику, который выступает другой стороной сделки, из-за чего возникают конфликты и отказ принимать исполнения – в результате такие споры доходят до суда и приводят к расторжению договора.
Опасно ли покупать унаследованную недвижимость?
Многие боятся покупать квартиры, полученные по наследству. Эти страхи оправданы лишь отчасти: опасными могут быть только сделки с объектами, унаследованными по завещанию посторонними лицами, поскольку судебная практика видела очень много споров, связанных с поддельными завещаниями.
Необходимо проверить документы. Если наследование происходило по закону или по завещанию, оно легитимно и жилье отошло родственникам, покупать объект неопасно. Сделка не будет рискованной и по причине, что другие наследники, которые могут неожиданно появиться, не смогут требовать признания договора купли-продажи незаконным, поскольку этого не позволяет закон. Даже если суд восстановит их в правах наследования, такие лица могут претендовать только на средства, которые продавец-наследник получил от продажи жилья.
