Верховный суд уточнил сущность задатка в сделках с недвижимостью

Верховный суд (ВС) РФ уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью. Поводом для комментария судебной коллегии по гражданским делам ВС стал спор, рассматриваемый в суде Московской области...

Верховный суд уточнил сущность задатка в сделках с недвижимостью

Что стало причиной разбирательства

Два года назад гражданин подал в один из городских судов Московской области исковое заявление, где требовал у другого гражданина вернуть 162 тысячи долларов вместе с процентами за использование средств на протяжении семи лет в размере 82 тысячи долларов.

Истец пояснил, что в 2010 году покупал у ответчика часть жилого дома и внёс 162 тысячи долларов залога. Всего объект оценивался в 192 тысячи долларов. Всё это было указано в предварительном договоре, также там был пункт, обязывающий граждан подписать полноценный договор в течение года со дня заключения предварительного. Однако сделка не состоялась, а покупатель не получил свои деньги назад.

В ходе рассмотрение дела в городском суде ответчик отказался вернуть деньги, объясняя это тем, что срок исковой давности (составляет 3 года) истек. Городской и областной суды встали на сторону истца, но почти вдвое уменьшили запрашиваемую им сумму за пользование деньгами.

Ответчик обратился в ВС. Судебная коллегия по гражданским делам пояснила, что в ходе рассмотрения дела предыдущими инстанциями были допущены нарушения, и отменила решение о возврате залога.

Решение Верховного суда

ВС обратил внимание, как в Гражданском кодексе определяется понятие залога. Согласно статье 308, задатком является денежная сумма, которую одна из сторон сделки передает другой в счет положенных платежей по договору и в качестве подтверждения заключения договора в обеспечение исполнения его условий.

Но в статьях 381 и 416 Гражданского кодекса говорится, что, если обязательства по договору прекращены, продавец должен вернуть задаток в двукратном размере, но только если сделка сорвалась по его вине. Если же договор не исполнен по вине покупателя, задаток не возвращается. Это же было указано в предварительном договоре между истцом и ответчиком.

ВС заключил, что продавец дома действовал добросовестно и не нарушал условий договора. В 2011 году он уведомил покупателя о необходимости подписать основной договор. Однако покупатель это проигнорировал и намеревался расторгнуть предварительный договор. В результате ВС направил дело на повторное рассмотрение.

Чем отличаются задаток, залог и аванс

Риелторы рекомендуют при покупке недвижимости заключать предварительный договор, внося задаток, залог или аванс. Но эти понятия несколько отличаются.

Задаток – это сумма, которую покупатель вносит в качестве подтверждения, что он действительно собирается купить квартиру, часть стоимости объекта, предоплата. Задаток предполагает, что при неисполнении одной из сторон своих обязательств она должна выплатить другой стороне неустойку. Если условия договора нарушает покупатель, продавец может не возвращать задаток. Если обязательства не выполняет продавец, он должен вернуть вдвое большую сумму, чем задаток. В любом случае задаток не возвращается. Исключением являются ситуации, когда в срыве сделки не виноваты ни покупатель, ни продавец. В этом случае соглашение расторгается, а деньги возвращаются назад.

Залог предполагает, что при неисполнении должником своих обязательств кредитор вправе получить удовлетворение из заложенного имущества, и в этом у него есть преимущество перед другими лицами, владеющими этим имуществом. Залог также предполагает штрафы, благодаря которым и обеспечиваются интересы сторон.

Аванс предполагает, что при срыве сделки купли-продажи недвижимости продавец просто возвращает покупателю средства в полном размере. При этом ни одна из сторон не несёт убытков. Аванс, как и задаток, учитываются в качестве части оплаты за жильё.

Для исключения таких ситуаций передача аванса, залога или задатка фиксируется в отдельном договоре (например, предварительном), который не подлежит государственной регистрации и выступает в силу после подписания. Благодаря такому документу проще определить разницу между авансом, задатком и залогом при сделках с недвижимостью.

___________________

Читайте также по теме: Риски потери денег в сделках с недвижимостью.

06 ноября 2018 641


Наверх