В отличие от новостроек, у вторичного жилья уже есть зарегистрированные собственники, она введена в эксплуатацию и фактически готова к заселению...
Но и здесь есть свои нюансы, на которые следует обратить внимание при заключении договора.
Действительная история квартиры
У квартиры или дома на вторичном рынке был один или много собственников. Важно тщательно собрать информацию о юридической истории квартиры, прежде чем заключать договор. Иначе сделку могут признать действительной, если выяснится, что кто-то из предыдущих собственников ещё претендует на квадратные метры. Квартира может оказаться под арестом, участвовать как имущество для раздела в суде или оказаться в залоге. Обходимо удостовериться, что участвовавшие в приватизации жильцы согласны с продажей объекта, и все они выписались до оформления сделки. Для подтверждения информации обратитесь в паспортный стол или закажите выписку из ЕГРН.
Согласованность капитального ремонта
Весомый плюс вторичного жилья — возможность купить квартиру в старом районе с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, который застроен многоэтажными домами. Минус — ремонт Вы, скорее всего, будете переделывать под себя. Многие продавцы вносят большие косметические изменения, чтобы скрыть реальные преимущества капитального ремонта: плохую проводку, старые трубы, ровности и щели в стенах. Обязательно осматривайте квартиру на предмет наличия плесени в ванной и на кухне. Важный момент — законность перепланировок. Сверьте расположение комнат и стен с планами БТИ и убедитесь, что изменения были согласованы.
Обходимость ремонта хрущёвок и новостроек
В большинстве случаев метры в новостройке стоят дешевле, особенно если вкладываться в строительство на уровне котлована. При этом цены растут по мере строительства дома и приближения приёмки Госкомиссией, а покупать квартиру в строящемся доме рискованно. Но вторичное жильё — это только старые хрущёвки и новостройки, которые уже сданы. Их автоматически причисляют ко вторичному жилью, которое можно купить по договорам уступки или ДДУ.
Цена вторичного объекта жилья будет складываться в том числе из его состояния, поэтому заранее оцените обходимость ремонта в такой квартире. Стоит забыть и о коммунальных услугах: в большинстве новых квартир предустановлены счётчики потребления воды и электричества, которые позволят сэкономить на ЖКХ, на уже обжитой жилплощади во многих случаях придётся ставить их самостоятельно или платить по завышенным ценам ежемесячно. У покупки вторичного жилья есть преимущество: получить на него ипотеку проще — большинство банков предлагают программы по кредитованию покупки квартир на вторичном рынке с более низкими ставками по сравнению с новостройками.
Доверие соседям
Соседей выбирают — это правило актуально при покупке квартиры в новостройке. В случае со вторичным жильём Вы можете заранее навести справки. Доверять в этом вопросе риелтору можно всегда, а также позвонить в соседнюю квартиру или обратиться к старшему по подъезду. С потенциальными соседями Вы сможете обсудить историю квартиры, которую хотите купить, плюсы и минусы дома, района и цен на ЖКХ, а заодно оценить чистоту подъезда и убедиться, что в нём вечерами собираются сомнительные компании.
Когда настораживает ситуация
При сделках со вторичным жильём мало шансов столкнуться с мошенническими схемами. Чаще всего мошенники предлагают жильё по сниженным ценам, поэтому если Вам попался вариант значительно ниже рыночной стоимости, то лучше подстраховаться и перепроверить его с помощью специалистов. Насторожить должна и ситуация, когда продажей занимается как сам собственник, так и доверенное лицо. В этом случае Вы имеете право поинтересоваться, каким образом он связан с хозяином квартиры, а также проконсультироваться у нотариуса, который оформил ему доверенность. В случае если владелец получил жильё как по решению суда, так и по договору купли-продажи, стоит обратиться в суд, из которого получено постановление, затребовать оригиналы документов и убедиться в законности сделки.
Грамотный документ
Покупатель с продавцом должны подписать договор. Если у квартиры много собственников, то он в обязательном порядке оформляется у нотариуса. Когда собственник один, то при желании сэкономить многие предпочитают взять за основу стандартный шаблон договора. Делать это стоит: лучше доплатить за грамотно составленный документ, ведь в случае возникновения споров после заключения сделки суд будет руководствоваться Вашим договором. Если в нём прописаны все обязанности участников конкретной сделки, то доказать свою правоту будет сложнее. Нотариус же только составит индивидуальный договор и внесёт в него все обходимые правки, если они возникнут, а также проверит представленные сторонами документы. По желанию сторон юрист регистрирует в Росреестре факт перехода права собственности.
