Для владельцев съемных квартир придумали новый налог. Сколько теперь потеряют россияне?

Новый налог для арендодателей. Сколько сейчас нужно заплатить..?

Для владельцев съемных квартир придумали новый налог. Сколько теперь потеряют россияне?

С января 2019 года в отдельных городах РФ заработал механизм по выводу самозанятых из тени, правда, пока только на экспериментальном уровне. Он позволяет тем, у кого нет официального работодателя, самостоятельно выплатить налог со своего дохода. Размер зависит от источника получения средств: если они приходят от юрлица, он составляет 6%, а если от физлица – то 4%.

Комментарии экспертов

Специалисты Blackwood думают, что новый механизм позволит легализовать треть договоров аренды жилых площадей в столице, и вот почему. Процент квартир с арендной платой ниже 200 тыс. руб. в месяц составлял чуть более трети – 31,2% (остальные в расчет не берутся, так как самозанятыми могут стать те, чьи доходы не превышают 2,4 млн. руб. в год). Они, скорее всего, и заинтересуются предложением либо перейдут на новую систему налогообложения, если и до этого исправно платили налоги.

По словам Олега Царева из столичной горслужбы недвижимости, сейчас люди, сдающие жилую площадь официально, платят подоходный налог, а это – 13% с дохода. А самозанятых обязывают выплачивать всего 4%, что выгоднее. В то же время эксперт утверждает, что те, кто и до этого сдавали недвижимость в аренду как индивидуальные предприниматели либо по патенту, вряд ли заинтересуются новым механизмом, ведь чтобы воспользоваться им, надо быть или предпринимателем, или самозанятым. А «закрываться» просто чтобы переоформляться в налоговой вряд ли кто-то будет. Да и выгода – всего 2%, если сдать жилье физлицу.

Патент – и вовсе редкая система недвижимости: специалисты говорят, что его используют до 10% «белых» собственников. Тем более что приобрести его могут те, кто оформился как индивидуальный предприниматель.

Как повлияет налог на цену аренды

Арендаторов интересует, скажется ли новый механизм на стоимости квадратных метров. Поскольку легально в этой сфере преимущественно работают собственники недвижимости бизнес-класса и более, там аренда вряд ли вырастет. В массовом сегменте, в экономклассе, ситуацию сложнее спрогнозировать. Как сказала Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой», там большинство арендодателей налоги не платит, так как эти расходы обычно возлагают на плечи квартиросъемщиков, а для тех каждая лишняя тысяча имеет значение. Для сравнения: за 2018 год из 300 тыс. квартир, выставленных на сдачу в аренду в столице, легально были оформлены только 27 тыс.

И дело не только в расходах: собственники квартир тоже не хотят заниматься оформлением документации и подачей декларации. Как результат, в этом сегменте заключают договора аренды на 11 месяцев (чтобы решать споры между участниками), а потом продлевают их. По словам Гайдара Гасанова, «Международный финансовый центр», госбюджет в этой ситуации недополучает средства, но ФНС пока не в состоянии проверить всех, кто живет на съемном жилье.

Конечно же, по запросу, банки могут уведомлять орган о подозрительных ежемесячных переводах между физическими лицами, особенно если сумма одна и та же, но чаще всего квартиросъемщики оплачивают жилье наличными. А подобные операции отследить невозможно.

Усугубляет ситуацию и то, что у ведомства пока нет механизма воздействия на участников таких сделок. Ирина Доброхотова говорит, что оплачивать налоги граждане будут только понимая, что их контролируют. А поскольку при наличном расчете трудно отслеживать факт сдачи в аренду за деньги, обязать платить налоги непросто. Анастасия Соснова, «Фридом Финанс», также считает, что новый механизм налогообложения и низкие ставки не заставят собственников массово легализоваться, как минимум до тех пор, пока есть выбор – платить или не платить. Побудить людей сдавать недвижимость по закону можно только после усиления контроля за этой сферой, а это очень сложная задача.

Будут ли сдвиги

Некоторые эксперты считают, что собственники квартир все же начнут «выходить из тени». По словам Алексея Коренева, «Финам», арендодатели захотят легализоваться еще и чтобы спать спокойно и не бояться доносов от соседей. Лев Сальц, «Апхилл», уверяет, что на сегодняшний день это лучшее предложение от государства: можно сдавать квадратные метры официально и платить минимальные взносы (с квартиры, сдающейся за 20 тыс. руб. в год нужно будет отчислить меньше 10 тыс. руб.) Единственная сложность – только установленный государством лимит. В него будет тяжело вписаться тем, у кого в собственности – несколько сдающихся квартир.

А адвокат Михаил Андросов считает, что сразу изменений можно и не ждать. Большинство собственников захотят посмотреть, что будет дальше – не повысят ли ставку через несколько лет, как будут следить за деятельностью самозанятого. Например, если жилье сдается сезонно и в определенный период доход указываться не будет.

У Оксаны Ивановой, «НДВ-Супермаркет недвижимости», прогнозы тоже не такие радужные, ведь пока еще нет механизма выявления уклонистов от уплаты налогов и не установлена ответственность за это. Да и доказать факт сдачи недвижимости в аренду сложно, если стороны рассчитываются наличными и без свидетелей. Договор тоже может составляться на 11 месяцев и меньше на законных основаниях, но без внесения в Росреест. А позже его просто продлевают. То есть, эксперимент с самозанятостью сработает только для «патологически» честных граждан.

В то же время Мария Жукова, «МИЭЛЬ-Аренда», убеждена, что какие-либо выводы делать еще рано. Тем более, что самозанятые потихоньку регистрируются. По словам Николая Лаврова, ГК АРИН, новый механизм позволит уменьшить расходы бизнеса, особенно риэлторского – он поможет риэлторам получать комиссию на карточный счет и иметь стаж работы.

Повышаться ставки, по мнению специалистов, также пока вряд ли будут, ведь к этому нет предпосылок на рынке: сейчас все – в пользу арендатора. И даже если бы арендодатели массово становились самозанятыми, считает Лев Сальц, цены на аренду не повысились бы больше, чем на 5%.

Иными словами, если и будут какие-то изменения в этой сфере, то они вряд ли коснутся квартиросъемщиков. В то же время нововведение выгодно посредникам, собственникам недвижимости. Единственное, что последним важно помнить о 13%-ном НДС. Если жилую площадь сдавали официально, при продаже могут обязать заплатить эту сумму, если только наймодатель не докажет, что жилье покупалось не для коммерческой выгоды.

11 марта 2020 2052


Наверх