Без проектного финансирования: что будет дальше

В РФ больше 70% компаний, занимающихся возведением жилых построек, могут рассчитывать на проектное финансирование...

Без проектного финансирования: что будет дальше

Что будет с остальными, ещё не известно. Ранее эксперты E&Y отметили, что свыше 70% проектов по возведению жилых зданий в стране финансово устойчивы. Иными словами, после перехода на проектное финансирование девелоперы смогут выполнять кредитные обязательства. Больше 50% будут успешно работать, даже если цены на квадратные метры упадут на 10%. Остальные проекты – под вопросом.

В чем заключаются сложности

Не так давно Владимир Якушев, министерство строительства РФ, отметил, что около 30% жилых проектов попали в красную зону по кредитоспособности. Когда заработают эскроу-счета, банк может их и не профинансировать. А они строят свыше 14 млн. кв. м. жилых площадей, квартиры в которых приобрели больше четверти миллиона семей.

Что будет с другими компаниями тоже пока сложно спрогнозировать. Возможно, некоторые обанкротятся. Правда, ведомство уже пообещало создать небанковский продукт, чтобы помочь достроить начатые проекты без проектного финансирования. Каким он будет, еще не знают. Скорее всего, разработают механизм и привлекут Фонд защиты дольщиков, считает Николай Алексеенко, РАСК.

Эксперт говорит, что пока их будущее видится так: они завершат строительство начатых проектов средствами из небанковского продукта, а потом – покинут рынок или переквалифицируются в подрядчики, если смогут. Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой», тоже считает, что такие компании либо найдут деньги на строительство, либо перепродадут проекты, свои земельные участки.

Петр Садовничий, ГВСУ «Центр», думает, что работу продолжат финансово устойчивые организации, сотрудничающие с надежными подрядчиками. Если они сами изготавливают стройматериалы и конструкции, это будет плюсом для них на этапе оформления проектного финансирования. Но однозначно сферу ждут изменения.

Кирилл Игнахин, Level Group, говорит, что доля застройщиков останется не у дел после реформы. У многих компаний найдутся земельные участки, которые придется использовать по-новому. Скорее всего, увеличится количество предложений земли под застройку, так как часть девелоперов постарается избавиться от таких активов.

Какие еще могут быть варианты развития

Некоторые компании могут задуматься о диверсификации бизнеса. К примеру, те кто занимался и жилой, и коммерческой недвижимостью, могут бросить все силы на строительство последней. Ранее говорилось, что MR Group, входивший в десятку крупнейших девелоперов столицы, собирается возвести многоэтажный комплекс вблизи Москва-Сити. Еще один лидер отрасли, Галс-Девелопмент, планирует строительство бизнес-центра на Дубининской.

Специалисты отмечают, что застройщики могут переключить внимание на коммерцию, но только если они уже работали с этим сегментом. Массово менять направление деятельности компании вряд ли будут, считает Николай Алексеенко. Для реализации таких проектов нужны существенные денежные вливания или кредиты. А если компания с трудом оформляет проектное финансирование на возведение жилых построек, то большую кредитную линию она точно не сможет получить. Да и на рынке коммерческой недвижимости уже есть конкуренты.

Следовательно, чтобы перейти с жилых площадей на коммерческие, нужно иметь земельный участок, свободные средства и быть финансово устойчивым, вкладываясь в проекты, которые будут долго окупаться. В то же время глава РАСК думает, что появится диверсификация бизнеса по классам: масс-маркет, элит.

По мнению Ирины Доброхотовой, девелоперы, занявшие часть рынка строительства жилой недвижимости, вряд ли пойдут в коммерческую. У них отлажены бизнес-проекты, а иногда есть и собственные производственные мощности. Да и участки под застройку, которыми они владеют, не всегда подходят под строительство складов или офисов. Но при приобретении новых территорий, такие компании могут рассмотреть возможность смены деятельности в сторону коммерции.

Мария Литинецкая, «Метриум», соглашается, что застройщики, которые раньше не занимались коммерческими объектами, скорее всего не захотят осваивать новую отрасль. По сути, это другой вид бизнеса, где другой потребитель и другой конечный продукт. Следовательно, перераспределением активов в этой сфере займутся крупные девелоперы и инвесторы, у которых был такой опыт управления. Есть и те, кто уже работает с жилыми и коммерческими объектами: Capital Group, MR Group, ГК Ташир и др.

Как утверждает Владимир Городенкер, любой девелопер может поменять направление деятельности, но не из-за трудностей с проектным финансированием, а если есть возможность реализоваться в сфере. Соответственно, если еще вчера компания строила масс-маркет, завтра она не сможет заниматься бизнес-центрами. Хотя диверсификация бизнеса может быть одним из вариантов развития после реформы.

По мнению Олега Ступенькова, ТОП Идея, некоторые компании могут переключиться на коттеджное строительство или привлечь частных застройщиков. Коммерческую недвижимость они будут рассматривать в последнюю очередь. Правда, Петр Садовничий с ним не согласен. Он упоминает, что в 2018 году было введено очень мало офисных и торговых площадей, соответственно, в ближайшем будущем количество таких проектов возрастет. Еще одним перспективным направлением может стать возведение логистических центров.

Эксперт поясняет, что небольшие и финансово неустойчивые застройщики уже стали уходить из этой сферы, а диверсификацию всегда могли реализовать крупные компании. И если на коммерческие объекты переключатся те, кто ранее занимался жилыми, от этого все лишь выиграют. Главное, чтобы проект был нужен людям и городу.

Правда, Ирина Доброхотова утверждает, что самим девелоперам обычно выгоднее работать с жилыми постройками. Они быстрее окупаются и продаются еще на этапе строительства, то есть вырученные средства можно сразу же вложить в работу. В коммерции так не бывает: там надо сначала завершить объект, потом сдавать его в аренду.

Владимир Пинаев, CBRE Россия, вспоминает, что в кризис, когда коммерческие проекты заморозили, отдельные девелоперы, наоборот, занялись возведением жилых площадей. В их числе – Forum Properties.

13 февраля 2019 1362


Наверх