Покупка жилья в новостройке по переуступке прав: особенности и подводные камни

Около 11% квартир на рынке новостроек Москвы в 2020 г. были приобретены по договорам переуступки прав. Подобные сделки имеют свою специфику и скрытые риски, о чем мы и расскажем в данном материале.

Покупка жилья в новостройке по переуступке прав

Что такое переуступка прав на новое жилье

Недвижимость в строящейся многоэтажке можно приобрести не только стандартным путем через заключение ДДУ (договора долевого участия), но и посредством т.н. цессии – переуступки прав требования (ППТ). Поскольку на момент заключения подобной сделки юридически квартира еще не существует, речь идет именно о переуступке прав собственности на объект, который только появится в будущем. Таким образом, покупатель принимает не только права дольщика, который выступает продавцом, но и его обязанности. Это и многое другое порождает определенные риски, тем не менее, именно переуступка нередко является оптимальным способом приобретения жилья.

Почему иногда выгодно пользоваться переуступкой

Как правило, сделка ППТ актуальна для приобретения недвижимости с оптимальными для покупателя характеристиками. Например, семья желает обзавестись четырехкомнатной квартирой на низком этаже, а подобные лоты непосредственно у девелопера уже закончились, поскольку выкуплены дольщиками или распределены иным путем. В этом случае можно обратиться к инвестору, который, предвидя повышенный спрос на подобную недвижимость, заранее заключил с застройщиком ДДУ и «застолбил» за собой несколько четырехкомнатных квартир на нижних этажах. В итоге – семья получает то, что ей нужно, но, как правило, по цене выше стандартной.

Кто выступает продавцом квартиры при переуступке

Существуют три основные группы продавцов жилья посредством ППТ. Самая многочисленная – это вышеупомянутые инвесторы, приобретающие новые (строящиеся) квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Это могут быть как частные лица, манипулирующие десятком квартир, так и крупные фирмы, в обороте которых сотни объектов недвижимости. Вторую группу продавцов по ППТ составляют подрядчики, оказывающие услуги застройщику. Девелопер расплачивается с ними квадратными метрами, которые затем реализуются путем переуступки. В третью группу входят обычные люди, купившие квартиру для себя, но по каким-то причинам, вынужденные ее переуступить.

Особенности проверки ДДУ перед оформлением переуступки

Если при обычной сделке с недвижимостью тщательно изучаются правоустанавливающие документы, то при переуступке проверяется ДДУ, заключенный между продавцом и девелопером. ДДУ должен быть внесен в ЕГРН, на нем обязательно наличие штампа «произведена государственная регистрация договора». Если госрегистрация на жилье отсутствует, приобретать ее по ППТ не следует. Вторым важнейшим моментом является отсутствие залога прав по ДДУ: важно убедиться, что его, действительно, нет. При наличии залога – на договоре можно обнаружить печати двух видов: «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Если таковые имеются, от сделки лучше отказаться.

Следует убедиться и в том, что продавец оплатил застройщику всю сумму, оговоренную в его ДДУ. В противном случае уступка прав не сможет осуществиться либо же для этого понадобится согласие девелопера, поскольку переуступаются не только права продавца, но и его долги. Кроме того, следует изучить особенности возведения многоэтажки, чтобы оценить шансы ее своевременной достройки. Важный момент: срок аренды девелопером земельного участка, на котором возводится новостройка, должен закачиваться позже намеченного срока ее сдачи в эксплуатацию.

Юридическое оформление договора переуступки

Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:

  • паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
  • квитанция о внесении государственной пошлины;
  • ДДУ, внесенный в ЕГРН;
  • договор ППТ со всеми дополнениями;
  • согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
  • согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
  • согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.

Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.

Основные опасности при покупке жилья по переуступке

Главным фактором неопределенности при переуступке жилья является тот факт, что при этом покупатель принимает на себя не только права, но и обязанности продавца по его ДДУ.  Например, если последний выплатил застройщику не всю оговоренную сумму, погашать остаток долга придется покупателю. Именно поэтому юристы советуют покупателям запрашивать платежные документы, удостоверяющие финансовые расчеты с девелопером. Вторым важнейшим фактором риска является надежность застройщика, ведь может получиться так, что сделка ППТ будет заключена, а дом – так и не достроится.

Покупая жилье через ППТ, необходимо понимать, что приобретаются права требования, строго соответствующие указанным в изначальном договоре ДДУ, который заключал с застройщиком продавец. Как правило, оплаченная им застройщику сумма – меньше, чем та, которую выплачивает ему покупатель. Таким образом, при возникновении у покупателя судебных тяжб с застройщиком, базовой ценой для определения штрафов и пеней будет цифра, указанная в первом договоре ДДУ.

Налог при оформлении сделки переуступки

Его уплата возлагается на продавца и составляет 13% от размера сделки для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Исчисление сбора осуществляется с суммы, представляющей разницу между доходами и расходами продавца, поэтому налог можно минимизировать, доказав наличие издержек на приобретение жилья по ДДУ. Например, если квартира покупалась у застройщика (на этапе котлована) за 5 млн. руб., а впоследствии была переуступлена за 6 миллионов, продавец платит налог с разницы в 1 млн. руб. На покупателя квартиры через ППТ – налоги не накладываются. Более того, расходы на покупку недвижимости можно использовать для получения налогового вычета по итогам года.

17 ноября 2020 1041


Наверх