Выбирать квартиру без определённых, хотя бы базовых, знаний о проблемах, которые могут возникнуть, чревато потерей денег или покупкой непригодного для жизни варианта.
На основании опыта юристов и риэлторов, принявших участие в заключении множества сделок по квартирам, можно составить список самых важных факторов, требующих повышенного внимания при приобретении жилья. Особенно это касается рынка вторичной недвижимости.
- Неузаконенная перепланировка
Квартира может понравиться именно своей планировкой. При этом очень важно проверить исправность всех документов и их регистрацию в госорганах, отвечающих за вопросы перепланировки жилых помещений. Необходимо лично убедиться в соответствии имеющегося плана квартиры действительному на момент покупки.
Если упустить детали, то могут возникнуть проблемы, как с узакониванием перепланировки, так и с дополнительными тратами времени и денег на решение всех вопросов. В худшем случае придется все снести и вернуть первоначальный вариант.
- Квартира в «нехорошем» районе
К факторам плохого района или места покупки могут относиться:
- повышенный уровень криминала;
- плохая инфраструктура;
- наличие в округе промышленных предприятий;
- близкое расположение оживлённых трасс;
- плохая экология.
Необходимо обдумать требования, предъявляемые к будущему жилью и провести исследование. Бесценную информацию можно получить от будущих соседей или жителей района, а также на местных интернет-форумах и в чатах. Нужно помнить, что с первого взгляда проблему можно не заметить.
- Собственник квартиры получил ее в наследство или в подарок
Покупка такой недвижимости опасна тем, что на неё могут предъявить права и другие потенциальные наследники. Обязательно нужно проверить, когда именно наследник вступил в права или когда был договор дарения.
Если даты свежие, то можно с высокой вероятностью предположить, что есть элементы недобросовестной продажи. Сам договор купли-продажи будет законным, но после могут начаться суды с возможными наследниками.
- Один из собственников жилья не участвовал в приватизации собственности
Эта схема не нова и много покупателей обожглось на ней. Надо понимать, что даже после законного оформления квадратных метров на нового владельца и вступления его в полные права владения, прописанные в квартире (на момент приватизации) жильцы имеют пожизненное право проживать по данному адресу.
Стоит обратить внимание и на дату приватизации – если она состоялась недавно, то есть опасность мошенничества, а с продажей торопятся, чтобы успеть оформить документы и получить деньги, пока не всплыли скрываемые обстоятельства.
- Несколько передач прав собственности
Это повод забеспокоиться, потому что длинные цепочки передачи прав на владение собственностью многократно увеличивают вероятность того, что на какой-то из стадий могла быть проблема с документами или, например, нарушены права наследства.
В таких случаях придется проверять весь ряд перехода прав собственности в Росреестре и изучать историю всех продаж, дарений и т. д. Даже одна некорректная сделка в цепи может привести к отмене последующих. Суды по таким делам тянутся очень долго.
- Недвижимость покупалась за материнский капитал
В этом случае точно надо отказаться от покупки, потому что наверняка под вопросом останутся доли несовершеннолетних детей, потому что материнский капитал должен использоваться строго по целевому назначению.
Проверить использован ли маткапитал правильно и выделены ли доли детей, можно через заказ выписки из Пенсионного фонда РФ.
- Слишком низкая цена квартиры
Один из самых точных признаков того, что имеет место обман. Если стоимость сильно занижена, значит квартиру стремятся продать даже в ущерб себе. Надо прояснить, почему от недвижимости хотят срочно избавиться. Многие занижают стоимость на бумаге, пытаясь официально вписать меньшую сумму, чтобы не платить значительные налоги.
Надо помнить, что если сделка по каким-то причинам будет признана судом недействительной, то вернутся только средства, официально вписанные в документе о продаже.
- Квартира в «плачевном» состоянии
Так называемые «убитые» квартиры, требующие больших вложений в ремонт, не стоит покупать, потому что скидка на них вряд ли окупится после реновирования и приведения в нормальный жилой вид. В частности, такие квартиры потом сложно продать по цене, учитывающей все вложения.
Отдельно риэлторы советуют не покупать жильё после затопления, пожаров и других нестандартных ситуаций, потому что в таких объектах, как правило, много проблем, которые не видны невооружённым глазом (запахи, плесень, трещины).
- Квартира в доме, стоящей в очереди на реновацию или снос
Необходимо перед покупкой проверить районные и городские планы, предполагающие снос или расселение дома. При переселении, вероятнее всего, не будут учтены факторы, из-за которых покупатель недвижимости выбрал именно это расположение здания, этаж, район и т. д.
- Собственник жилья стоит на учёте в психиатрическом диспансере
Не проверив это обстоятельство, покупатель рискует попасть в ситуацию, когда сделка купли-продажи будет отменена из-за недееспособности продавца. Доказать правоту в суде и вернуть свои средства обычно бывает очень сложно, а иногда невозможно. Как правило, в такой обманной схеме участвуют и родственники больного, преднамеренно не сообщая реальное положение дел.
Опытный риэлтор хорошо знаком со всеми перечисленными мошенническими схемами, однако потенциальные покупатели квартир часто экономят на качественных услугах и стараются разобраться сами. В таком случае не надо забывать, что можно оказаться у «разбитого корыта».
