Демпинг на рынке недвижимости: к чему приведут дешёвые квартиры

В 2021 году прогнозируется сильное снижение продаж новостроек на ранних этапах строительства. Это связывают с тем, что покупатели, приобретающие недвижимость для инвестиций стали её продавать. При этом ценник у них ниже, чем у самих застройщиков...

Демпинг на рынке недвижимости: к чему приведут дешёвые квартиры

По данным за прошлый год процент покупателей-инвесторов в новостройках бизнес-класса в Москве составил 30-40%. А на начало 2021, картинка резко изменилась – многие из них просто выходят из игры и подсчитывают прибыль. Эти действия абсолютно оправданы:

  • стоимость на недвижку уже выросла и превзошла все ожидания;
  • большого роста в этом году больше не предвидится.

Поэтому инвесторы стараются как можно быстрее перепродать все свои активы. 

Кто такие инвестиционные покупатели 

Инвестиционные покупатели приобретают недвижимость бизнес-класса на начальных этапах строительства, а через год-полтора – цена возрастает в разы, что позволяет им  перепродать лот в разы дороже через договор переуступки. Чтобы успеть выкупить лакомый кусок по самой низкой цене, часто используются списки для предпродажи. 

Для инвестиций выгодно покупать жильё с высокой стоимостью и минимальной площадью в проектах с интересной архитектурной задумкой, и расположенных близко к Сити или сердцу столицы.

Переуступка

Переуступка не требует согласия застройщика и доступна для физических и юридических лиц. Она ориентирована для продажи недвижимости в строящемся доме. Договор переуступки регистрируется в Росреестре и составляется согласно действующего договора долевого участия (ДДУ).

Отметим, что при покупке жилья у физлица, на него не распространяется льготная ипотека.

Реалии

Исходя из предложений по первичной продаже от застройщиков и по переуступкам, в 2021 году сильно пошатнётся рынок жилой недвижимости. Многие проекты на 2021, 2022 и даже 2023 год полны запросами на перепродажу. В некоторых из них доля составляет 20-30% от количества всех предложений застройщика. Ещё большую бурю разжигают маркетинговые заголовки: «Дешевле, чем у застройщика», «Торг» и пр.

Например, в Таганском районе в проекте бизнес-класса сегодня можно приобрести двушку со сдачей в этом году по переуступке по той же стоимости, что и в аналогичном объекте у застройщика со сдачей в 2023 году. А в проекте, продажи которого начались ещё в сентябре 2020 года, а сдача в 2023 году, по переуступке доступно уже 50% квартир.

Последствия

Предложения по переуступке растут в геометрической проекции, начиная с ноября 2020 года, что говорит о развороте рынка. То есть, в проектах на ранних сроках реализации, где раньше был большой процент частных инвесторов, предполагается падение спроса до 40-60%. А новостройки с датой ввода в эксплуатацию в 2022-2024 годах подлежат каннибализации из-за выраженного демпинга и попаданию в высокий спрос предложений по переуступке.

Данные обстоятельства приведут к эффекту домино, как вперед – на будущие лета, так и в стороны – на остальной рынок, где нет инвестиционных покупателей. Результат: поражение всего рынка новостроек.

Прощание инвесторов

Из-за введения льготной ипотеки ещё в ноябре 2020 года увеличилась покупательская активность обычных граждан. Это привело к снижению спроса и продаж. Кроме того, предвидится укрепление рубля и увеличение ключевой ставки ЦБ, что также приведёт к уменьшению потенциальных инвесторов, которые изменят курс и перейдут от недвижимости к финансовым активам. 

Такие изменения ставят под угрозу устойчивость спроса на  девелоперские проекты на рынке. Но недвижимость, проектирующаяся для жизни сегодня имеет наибольшую защиту от последствий демпинга. Волновой эффект изменений на рынке доказывает потребность девелоперов любых проектов постоянно содействовать достижению финансовой устойчивости.

12 апреля 2021 10232


Наверх