При покупке участка, дома, квартиры или строительстве жилья каждый российский налогоплательщик имеет право получить налоговый вычет – сумму, которую можно отнять от налогооблагаемых доходов. Какие подводные камни могут ожидать покупателей недвижимости при оформлении возврата?
Казалось бы, для получения налогового вычета достаточно знать базовые данные и следовать букве закона, однако есть нюансы, на которые надо обратить внимание, чтобы не запутаться в этом процессе и максимально эффективно использовать возможности, которые предоставляет государство.
Имущественный налоговый вычет даётся гражданину один раз в размере 13% с налогооблагаемой базы. При этом база – это цена, отражённая в договоре купли-продажи за вычетом материнского капитала и государственной субсидии, если таковые были использованы.
Важно внимательно следить за изменениями в законе – в него могут вноситься поправки. В момент расчёта налогового вычета будет применяться вариант Налогового кодекса, действующий на день возникновения права на возврат.
До 1 января 2003 года максимальная база была 600 тыс. рублей (с получением на руки 78 тыс. руб.), затем до 1 января 2008 – 1 млн рублей (с получением 130 тыс. руб.), после этой даты и до настоящего времени действует ограничение в 2 млн рублей (возврат 260 тыс. руб.). При этом по процентам ипотеки до 1 января 2014 года максимум не выставлялся, но после этой даты и до сегодняшнего дня предельная сумма составляет 3 млн рублей (возврат 390 тыс. руб.).
При планировании приобретения недвижимости полезно разобраться, в каких случаях имущественный налоговый вычет полагается, а в каких нет, и почему. Далее приведены те вопросы о вычетах, которые чаще всего интересуют россиян.
- Предоставляется ли налоговый вычет во всех случаях, когда у гражданина появляется недвижимость?
Например, человек получил жильё по наследству, при приватизации, в подарок. В этих случаях законом не предусмотрены налоговые вычеты, потому что такое приобретение недвижимости не является покупкой на собственные средства. Смысл имущественного налогового вычета в том, что государство хочет поощрить исправного налогоплательщика, не скрывающего свои доходы, компенсацией части затрат на жильё, возвращая его же налоги.
- Сможет ли родственник покупателя недвижимости получить налоговый вычет?
Предположим, квартиру купил дедушка на своё имя и за свои деньги, а вычет хочет получить внук. Это невозможно хотя бы по той причине, что каждый налогоплательщик рассматривается государством индивидуально и независимо от других. То есть в упомянутой ситуации вычет получит тот, кто покупал имущество, и на чьё имя оно оформлено.
Здесь надо отметить нюанс, при котором возможна выплата возврата не на имя собственника жилья. Представим, что недвижимость покупалась супругами на имя одного из них. Если они не имеют брачный договор, то покупка считается сделанной в период брака и является совместно нажитым имуществом. При этом второй супруг также выступает собственником жилья, даже не будучи вписанным в документ как владелец.
В этом случае вычет получат оба супруга в пропорции, которую они определят сами, подписав письменное соглашение, не требующее нотариального удостоверения. При брачном договоре, вычет будет сделан только вписанному в документы владения собственнику.
- Можно ли получить налоговый вычет, если покупатель недвижимости не оформлен на «официальной» работе.
Вычет предусмотрен только из подоходного налога (НДФЛ) в случае, если он рассчитывается по ставке 13%. НДФЛ платят из зарплаты, а также с гонораров за книги, музыкальные произведения, изобретения, с некоторых видов подарков и выигрышей, от сдачи внаём жилья (кроме самозанятых), продажи имущества до истечения срока (например, машины или квартиры).
Имущественный налоговый вычет не предусмотрен для ИП с налогом по упрощённой схеме (6%), самозанятых, которые платят налог по ставке 4%.
Кроме того, налогоплательщик, претендующий на получение вычета, должен быть налоговым резидентом Российской Федерации (нерезиденты платят по ставке 30%).
- Можно ли получать налоговый вычет сразу с даты покупки?
Вычет будет исчисляться не с даты покупки, а с года. Например, если недвижимость куплена в декабре, то вычет можно получить из налогов этого же года. Под датой покупки надо понимать не дату подписания договора купли-продажи, а момент регистрации в Росреестре. Для пенсионеров сделано исключение: расчёт для них может вестись за три предшествующих регистрации года плюс сам год регистрации.
Для покупателей в новостройках есть свои нюансы: по ДДУ, договору ЖСК и при переуступке отсчёт года будет вестись от момента подписания передаточного акта, а при ЖСК ещё и после полной оплаты пая.
- Как правильно понимать утверждение закона о том, что право на налоговый вычет предоставляется налогоплательщику один раз в жизни?
До 01.01.2014 года право «одного раза» было привязано к самому жилью. То есть гражданин мог использовать своё право на вычет при покупке одного объекта недвижимости вне зависимости от его цены, даже если она была меньше допустимой базы.
Теперь же покупатель может использовать своё право на вычет с максимальной суммы базы (2 млн рублей), даже если она будет составляться из нескольких приобретений, число которых не ограничивается.
Учитывая всю описанную информацию, налогоплательщику нужно спокойно подумать, за какой объект (объекты) купленного жилья лучше подавать декларацию (например, если гражданин ранее не имел право получить вычет).
Подчеркнём, что применить право на налоговый вычет можно не единовременно, а частями, даже с перерывом, учитывая, что для получения вычета необходимо иметь доходы, облагаемые 13% НДФЛ. Работающие граждане могут получить вычет не раз в год, а например, каждый месяц, как своеобразное дополнение к заработной плате. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в бухгалтерию.
- Что нужно знать для получения вычета при покупке ипотечной квартиры?
Вычет с процентов ипотеки не привязан к налогоплательщику. То есть получить его можно только с одного объекта покупки и только целиком один раз. Если сумма не достигает максимальных 3 млн рублей, то «добрать» вычет не получится. При планировании в будущем ипотеки на большую сумму, лучше оставить своё право на получение налогового вычета на потом.
Что ещё полезно знать о налоговом вычете?
- Налоговый возврат не имеет срока давности – его можно получить и в том случае, если жильё покупалось много лет назад.
- Вычет можно оформить, даже если купленный объект уже продан.
- Вычет не положен при «родственных» покупках (у «взаимосвязанных лиц»). Например, родственники продают одну и ту же квартиру «по кругу» с целью получения дополнительного дохода.
- Если в договоре купли-продажи занижена цена с целью ухода от налогов, то пытаться завысить её стоимость путём предоставления расписок о «неотделимых улучшениях» и т. п. бесполезно.
- Налоговый вычет можно получить только за покупку жилой недвижимости (за хозяйственные и другие нежилые помещения возврат не предусмотрен).
- Недвижимость должна быть только на территории России.
- Супруги имеют право на собственный налоговый вычет (при покупке одной недвижимости база не делится).
- Ипотечный кредит должен выплачиваться только своими средствами (без учёта маткапитала и госсубсидий). Причём вычет даётся не с тела кредита, а с процентов (переплаты).
