Обзор российских законов о недвижимости 2021 года

В 2021 году вступили в силу несколько новых законов в сфере недвижимости. Пандемические ограничения никак не повлияли на деятельность правительства Российской Федерации в этом секторе экономики, скорее позволили активизировать внимание на внутренних проблемах рынка недвижимости и попытаться решить некоторые застарелые бюрократические проблемы.

Закон о «гаражной амнистии»

Закон от 05.04.2021 N 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу 1 сентября 2021 года.

Суть закона в том, что все владельцы капитальных гаражей, возведённых до 30 декабря 2004 года и находящихся на муниципальной или государственной земле, могут получить в собственность участок земли, на котором построен гараж. Сделать это можно совершенно бесплатно, если россиянин получил в своё время землю для строительства гаража от организации, участок был выделен гаражным кооперативом на основании решения общего собрания членов или на основании любого документа, устанавливающего распределение.

Таким же правом обладают и наследники владельцев гаражей. Оформить землю в собственность можно до 1 сентября 2026 года.

Законы, касающиеся строительства жилых объектов

Закон № 92-ФЗ от 20 апреля 2021 внёс изменения в Земельный кодекс и вступил в силу 1 мая 2021 года. Он позволил передавать землю в аренду застройщику, официально признанному банкротом для обеспечения исполнения обязательств перед гражданами, денежные средства которых были привлечены для строительства многоквартирных домов, и права которых нарушены, в случае принятия арбитражным судом мер по обеспечению требований кредиторов и интересов должника.

Этот же закон разрешил отдавать государственную и муниципальную землю в аренду без торгов застройщику-банкроту для последующей передачи публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», принимающей на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения.

Закон № 275-ФЗ от 1 июля 2021 вступил в силу 1 сентября этого года и внёс поправки в Градостроительный кодекс Российской Федерации. В соответствии с ними появилась рабочая документация, включающая в себя материалы в виде текстовой и графической формы и информационной модели, которые разрабатываются на основании проектной документации.

Внесены изменения в требования к техническому плану, в который теперь включаются сведения о проектной документации. Кроме того, закон разрешает регистрацию объекта при максимально допустимом различии в 5% между его фактической и проектной протяжённостью.

Закон о дальневосточном гектаре

Закон № 226-ФЗ от 28 июня 2021 года дополняет и расширяет уже действующий так называемый закон «О дальневосточном гектаре». Программа бесплатного выделения земли теперь распространяется на сухопутную территорию Арктической зоны России – Мурманскую область, Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа, а также на 23 муниципальных района Красноярского края, Архангельской области, Республики Коми и Карелии.

Граждане России, зарегистрированные по месту жительства в соответствующих регионах, смогут получить земельные участки с 1 августа 2021 года до 1 февраля 2022 года. Те участники программы, которые успешно освоят свой дальневосточный гектар и оформят его в собственность или длительную аренду, смогут взять ещё один дополнительный участок площадью 1 га.

Проведение кадастровых работ и выписки из ЕГРН

Федеральный закон от 30 апреля 2021 года № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу в день подписания и разрешил в оговоренных правительством случаях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» заниматься землеустроительными работами и кадастровой деятельностью. Кроме того, закон разрешил собственникам земли согласовывать границы участков в электронном виде (при наличии электронной подписи у всех заинтересованных лиц).

Закон № 120-ФЗ запретил посредникам продавать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) третьим лицам. Следовательно, все юридические и физические лица больше не могут создавать порталы и приложения, через которые можно было получить платные выписки из ЕГРН. При этом разрешено продавать информацию из Единого реестра, которая по форме и объёму не является копией официальной и не содержит подписи работников Росреестра. Официальные данные может выдавать только ФКП Росреестра, а заинтересованные финансовые организации запрашивать выписки из ЕГРН только в компьютерном виде.

Внесение сведений в ЕГРН и кадастр недвижимости

В статье 14 закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в 2021 году появилось новое основание для внесения данных в ЕГРН – по исполнительным листам третейских судов. Уточнены также условия, при которых основаниями для регистрации прав собственности и кадастрового учёта могут быть карта-план территории, утверждённая после выполнения комплексных кадастровых работ, межевой и технический план, а также акт обследования.

В соответствии со статьёй 8 закона 218-ФЗ с этого года регистрирующий орган дополнительно вносит в кадастр недвижимости кадастровые номера других объектов, в границах которых или в которых находится сам объект. Также вносятся: данные о земельных участках, появившихся в результате перераспределения, информация об изъятии объектов для госнужд, ФИО, номер в СРО, СНИЛС и другие расширенные данные о кадастровых инженерах, выполнявших работы. 

Регистрация недвижимости

Речь пойдёт снова о законе № 120-ФЗ. Отменены правила, требующие от лица, заключающего сделку с муниципальными или госорганами, иметь электронную подпись. Сокращены сроки регистрации последующих договоров ДДУ. Начиная с октября 2021 года, весь процесс займёт до 3 рабочих дней для заявлений в электронном виде, до 5 – в бумажном, до 7 – при подаче через МФЦ.

Из закона исчезло требование о максимальном размере машино-места – теперь оно не ограничивается.

Нововведения коснулись регистрации договоров об аренде части здания – разрешена регистрация без предоставления техплана. Кроме того, теперь Росреестр обязан сообщать залогодателю и залогодержателю о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Закон запрещает сотрудникам Росреестра проверять законность разрешения, выданного на строительство, а также данные, указанные в проектной декларации или плане многоквартирного дома на соответствие их проектной документации.

Изменён порядок подачи бумажных документов в Росреестр и МФЦ – принимаются только оригиналы, которые возвращаются после всех необходимых процедур. Срок рассмотрения заявлений отсчитывается со дня поступления данных об оплате госпошлины в информационную систему.

В 2021 году стало возможным зарегистрировать сделку с объектом недвижимости даже если продавец ликвидирован как юридическое лицо или исключен из ЕГРЮЛ (заявление при этом подал покупатель). Ранее вопросы с такими сделками решались через суд. Процедура возможна, если в ЕГРН есть запись о праве собственности продавца.

В законе о госрегистрации недвижимости появилась норма, по которой лицо, уполномоченное общим собранием МКД, а также тот, кто выполнил перепланировку помещений в этом МКД, может сдать документы на регистрацию, если реконструкция изменила параметры здания. В свою очередь, кадастровый инженер может без доверенности подавать бумаги в МФЦ и Росреестр на основание только лишь документа подряда.

Кроме этого, правом подачи документов обладают и субъекты на основании сервитута, публичного сервитута или без права использования чужой собственности при внесении в ЕГРН данных о возведённых на подобных участках объектах. Этим же правом обладают и наследники владельца разрушенного объекта при условии прекращения его существования.

Обо всех расширенных правах на регистрацию недвижимости можно прочитать в статье 15 закона № 218-ФЗ. В ней же указывается право Росреестра отказать в исправлении ошибки, имеющейся в Едином государственном реестре недвижимости. Решение можно обжаловать в суде.

Заключение

Большинство законов о недвижимости, вступивших в силу в 2021 году, коснулись области регистрации и учёта объектов.
Кроме упомянутых выше правовых актов, полезно изучить закон № 327-ФЗ от 02.07.2021 об ипотечных каникулах для лиц, получающих доходы с использованием специальных налоговых режимов, а также закон, принятый в самом конце 2020 года – закон № 518-ФЗ от 30.12.2020 о выявлении правообладателей ранее учтённых объектов.

Конечно, даже такая масса законов не может решить всех российских проблем с регулированием рынка недвижимости. На 2022 год запланировано введение ряда законов, касающихся аренды объектов жилья, имущественных прав и др.

09 декабря 2021 12142


Наверх