Ипотека под 0,1%: в чём подвох?

Как ни парадоксально, но конечная стоимость жилья, взятого в кредит под минимальную ставку, может оказаться выше, чем при ипотеке под базовые 7-9%. Почему так получается?..

Ипотека под 0,1%: в чём подвох?

Современный рынок недвижимости изобилует предложениями купить жильё в кредит с минимальными ставками. Они стартуют от 0,1%, хотя в любом случае банк кредитует покупку жилья под стандартный ипотечный процент (в первой половине 2022 г – 6,5-9%). Разницу в выплате процентов берёт на себя застройщик и на первый взгляд подобное «спецпредложение»  кажется привлекательным. Если же углубиться в тему, выгода от ипотеки под минимальную ставку иногда оказывается сомнительной.

Девелоперы закладывают свою компенсацию банкам в цену квартиры

Большинство застройщиков предлагают покупателям широкий выбор способов оплаты жилья. Например, купить квартиру в Москве можно в кредит с разными процентными ставками. Довольно часто встречаются показатели 0,1%, 1,99%, 4,99% и 6,7%. Для каждого варианта продавец устанавливает свою стоимость квартиры по принципу: чем меньше процент, тем дороже лот.

Например, одно из агентств недвижимости предлагает двухкомнатную квартиру на северо-востоке Москвы площадью 52 кв. м. Дом только строится (сдача в эксплуатацию намечена на начало 2025 г), поэтому её стоимость по столичным меркам невелика. Если заплатить 100% цены сразу, то она составит всего 10,8 млн. руб. А вот при покупке в ипотеку стоимость напрямую зависит от процентной ставки:

6,7% – 12,02 млн. руб

4,99% – 12,56 млн. руб

1,99% – 13,53 млн. руб

0,1% – 14,73 млн. руб

Как видим, девелопер закладывает компенсацию процентов (которую он платит банку из своего кармана) в цену жилья. У покупателя возникает резонный вопрос, что выгоднее: переплатить за саму квартиру, но сэкономить на ипотечных процентах или наоборот?

Оптимальный способ оплаты зависит от линейки предложений и личной ситуации

Профессионалы рынка недвижимости советуют тщательно изучать весь спектр вариантов оплаты, предлагаемых девелопером. Потеря некоторого количества времени на расчёты и прикидки может обернуться экономией десятков, а то и сотен тысяч рублей. При этом следует учитывать и собственные возможности. Например, если на руках есть определённая сумма, то зачастую есть смысл увеличить первый взнос и уже с учётом этого определить максимально выгодную процентную ставку.

При этом необходимо учитывать массу дополнительных факторов. Например, довольно часто застройщики снижают сумму первоначального взноса за квартиры, покупаемые в кредит под низкие проценты. Поэтому ставка 0,1% может оказаться хорошим вариантом для тех, кто не в состоянии заплатить крупный первый взнос и планирует выплачивать ипотеку на протяжении 30 лет. В этом случае покупатель получает удорожание только на старте из-за повышенной цены жилья как такового. Зато все последующие годы он будет экономить за счёт минимальной процентной ставки.

Существует и обратная закономерность, позволяющая в определённых условиях снизить издержки. Если на руках имеется сумма, достаточная для внесения первого взноса выше минимального, есть смысл выбрать предложение с более значительной ипотечной ставкой. Это позволит сэкономить на базовой стоимости квартиры, поскольку при высоком проценте она ниже. Такой вариант подойдёт и тем, кто планирует гасить кредит в кратчайшие сроки.

26 июня 2022 9388


Наверх