Как не потерять обеспечительный платёж и защитить инвестиции? Какой договор аренды лучше заключать: краткосрочный или долгосрочный?
На что обращать внимание при составлении пунктов договора аренды? На эти и другие вопросы, касающиеся найма коммерческой недвижимости, подробно отвечаем ниже.
Краткосрочные и долгосрочные договоры
Соглашение о найме считается краткосрочным, если заключается на срок до 11 месяцев. Оно подходит небольшим фирмам, которые не до конца уверены в успехе коммерческой деятельности. Взять в аренду коммерческое помещение на малое время удобно при недостатке ресурсов, а также тем, чей бизнес априори рассчитан на краткий цикл. Важное преимущество краткосрочных договоров – нет нужды регистрировать документ в Росреестре. Кроме того, такое соглашение гораздо проще разорвать во внесудебном порядке. Ключевой недостаток – отсутствие гарантий по продлению аренды, когда её срок истечёт.
По сложившейся в России практике, долгосрочной арендой считается найм недвижимости на срок от 3 лет и более. Договоры на длительное время подписывают предприятия, уверенные в будущем и желающие получить наилучшие условия аренды. В документе прописывается преимущественное право арендатора получить дополнительные площади, если такая возможность появляется. При долгосрочной аренде предприятие несет солидные издержки на неотделимые улучшения объекта (прокладка коммуникаций, дизайн и т.п.), поэтому следует серьёзно подойти к учёту данного обстоятельства в договоре. В идеале, стоит предусмотреть компенсацию, если арендодатель решит расторгнуть сделку досрочно.
Порядок начисления арендной ставки
При согласовании условий оплаты, необходимо обговорить все нюансы, даже те, что кажутся неочевидными. Дело в том, что кроме ежемесячной платы, арендодатель может взимать ряд дополнительных платежей:
- оплату за коммунальные услуги;
- эксплуатационные издержки;
- маркетинговые сборы;
- страховые платежи;
- рекламные сборы (например, за рекламу на фасаде).
Особенно много добавочных расходов появляется при аренде площадей в торговых центрах. Помимо вышеперечисленных платежей, арендодатель может брать плату за экзотические услуги. Например, в некоторых ТЦ в арендную плату включается участие магазина в промо-акциях или изготовление рекламных конструкций, вписывающихся в дизайнерскую концепцию ТЦ. Чтобы подобные издержки не стали сюрпризом, о них лучше узнать до заключения договора аренды.
До подписания следует выяснить и размеры ежегодной индексации арендной ставки. У офисного центра, не говоря уже торговых организациях, могут быть неумеренные аппетиты. Предлагаемый арендодателем контракт способен содержать размер индексации в 5% или 20%. Это существенная разница: если пропустить при анализе текста указанную цифру, через несколько лет договор аренды может приобрести весьма негативные условия.
Особенности составления договора аренды
Прежде чем обсуждать параграфы договора с арендодателем, желательно составить перечень спорных моментов и вариантов прописывания пунктов. Тем самым можно заранее определиться с рисками и предусмотреть пути их обхода. Если в предлагаемом соглашении не учитываются важные с точки зрения арендатора нюансы, следует настоять на их включение в текст. Это может повлечь недовольство со стороны контрагента, зато сэкономит вам время, нервы и деньги в будущем.
Особое внимание рекомендуется уделять штрафным санкциям, связанным с просрочками платежей. Вполне понятно, что никто их допускать не собирается, но ситуации могут быть разные. В общем случае нормальным считается размер пени по невнесённой вовремя оплате – от 0,1 до 0,5% от суммы долга в сутки. При этом общая сумма пени не должна превышать 5% от размера арендной платы.
Чтобы не потерять обеспечительный депозит, необходимо тщательно согласовать условия досрочного расторжения договора со стороны арендодателя. Обычно главной причиной этого прописывается систематическое нарушение сроков внесения арендной платы. Нормальным условием считается, если под термином «систематическое» понимаются просрочки, допускаемые 2-3 раза в год.
Однако, единичное нарушение сроков поводом к расторжению договора (с потерей обеспечительного платежа) являться не должно. Договор аренды необходимо серьёзно исследовать для выявления и анализа подобных моментов.
