Состоявшееся на днях заседание экспертов Минстроя и Центробанка РФ всколыхнуло рынок недвижимости и породило массу слухов.
Оно было посвящено выработке методов оживления рынка недвижимости в 600 городах России, где ввод в эксплуатацию нового жилья в последние годы равен нулю.
Официальных решений пока не принято. Однако, согласно просочившейся в СМИ информации, идёт серьёзное обсуждение введения льготных ипотечных программ для городов, обделённых новостройками. Речь может идти о снижении процента по ипотеке на вторичное жильё – на 1-2%. Сегодня идут дискуссии по поводу списка конкретных городов (возможно, их будет не ровно 600) где будут работать льготы.
Почему актуален вопрос введения льгот по ипотеке на вторичном рынке
Почти все льготные ипотечные программы в России касаются приобретения квартир в новостройках. По данным Центробанка, в марте 2023 г средняя ставка ипотечного кредита на покупку нового жилья равнялась 5,57%. Аналогичный показатель для недвижимости вторичного рынка составил 10%. Несмотря на это, покупатели гораздо охотнее занимают деньги у банков на приобретение старых квартир. Начиная с третьего квартала 2022 г, примерно 70% ипотечных кредитов берётся на покупку вторички.
Ситуация вызвана тем, что стоимость вторичной недвижимости гораздо ниже, чем жилья в новостройках. Например, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы в апреле 2023 г составила примерно 420 тыс. руб., а на вторичном – чуть больше 250 тыс. руб. Подобная (или даже большая) разница наблюдается в других городах России. В итоге – большинство предпочитает брать в ипотеку вторичку, невзирая на высокий процент по кредиту.
Теоретически – более высокая ипотечная ставка при покупке старого жилья это нормально, поскольку стимулирует покупку новых квартир, а значит и их строительство. Однако подобная схема не работает в городах, где строительство нового жилья попросту не ведётся. Человек, может и рад взять в ипотеку первичное жильё, но его в населённом пункте нет физически. По данным главы Минстроя Ирека Файзуллина, городов, где в последние годы не было новостроек, примерно 600. Если учесть, что всего в России насчитывается 1117 городов – более половины из них могут предложить жителям только вторичное жилье.
Мнения экспертов по возможным льготам разделились
Некоторые профессионалы рынка считают, что введение льгот на вторичку не поможет покупателям. Более того, данный шаг способен вызвать взлёт цен на старое жилье. В подтверждение такого прогноза приводится текущая ситуация на рынке первичного жилья.
Весной 2020 г стартовали программы господдержки ипотечного кредитования при покупке новостроек. В то же самое время субсидирования ставок для вторичного рынка не проводилось. В итоге стоимость квадратного метра новостроек за три минувших года выросла на 86%, а подорожание вторичного жилья составило всего 55%. Критики введения льгот утверждают, что похожий скачок цен может случиться и со вторичкой, если на неё распространится льготная ипотека.
Оппоненты данной позиции считают снижение кредитных ставок для вторички положительным событием. Их аргументы сводятся к тому, что снижение стоимости займов сделает доступнее покупку старых квартир в регионах. При малой ипотечной ставке приобретать дешевое жильё смогут даже небогатые или, например, молодые семьи.
Кроме того, в Минстрое рассчитывают, что часть денег, вырученных от продажи вторичного жилья, будут инвестированы в новостройки. Данный тезис выглядит логично, поскольку нередко люди избавляются от старой квартиры, чтобы выручить деньги на жилье в новом доме. По мнению сторонников субсидирования ипотечной ставки на вторичку, такой ход выступит стимулом для увеличения объемов возведения нового жилья.
