Ставки по ипотеке выросли до 16-18%, а правительство рассматривает замену общих ипотечных льгот – адресными. Как данные изменения повлияют на рынок жилья?..
К концу 2023 г средняя ипотечная ставка составила примерно 17%, если не считать скидок, предоставляемых банками. К этому привёл ряд факторов, главный из которых – повышение учётной ставки Банка России. С сентября 2022 г до октября 2023 г она выросла ровно в два раза: с 7,5 до 15%. Столь солидный взлёт связан с попытками властей стабилизировать курс рубля и обуздать инфляцию. Обе задачи решаются снижением темпов кредитования (чем выше процент, тем неохотнее берутся займы) и соответственно, ограничением денежной массы, циркулирующей в экономике. В рамках такой стратегии выглядит логичным и плавное сдувание властями ипотечного пузыря, образовавшегося в последние три года.
Как образовался пузырь ипотечного кредитования
Напомним, что программа льготного ипотечного кредитования стартовала в 2020 г с целью поддержки рынка жилья в условиях коронакризиса. Длительное время ипотечная ставка держалась на уровне 6,5%, что привело рекордным показателям оформления жилищных займов. Сегодня общая сумма непогашенных ипотечных кредитов перевалила за 17 трлн. руб., что в два раза больше, чем на старте льготной ипотеки.
Поскольку ипотечный займ обычно берётся на покупку первичного жилья, бум кредитования привёл к интересным трансформациям на рынке недвижимости. Цены на квартиры в новостройках росли заметно быстрее, чем стоимость вторичного жилья. Стремясь удовлетворить платежеспособный спрос, девелоперы возводили многоэтажки ударными темпами. В свою очередь, население справедливо опасалось, что аттракцион щедрости с льготными ипотечными ставками в любой момент может закрыться. Пользуясь дешёвыми кредитами, все три года – потребители запасались квадратными метрами впрок. В результате за этот период средняя стоимость квадратного метра в России выросла на 90%.
Что происходит при сворачивании льготной ипотеки
В наши дни эксперты рынка недвижимости говорят о фактическом завершении программы льготной ипотеки. Формально она продлена до июля 2024 г. Однако из-за повышения учётной ставки ЦБ, ипотечные проценты стали слишком велики для продолжения кредитного бума. Смену тренда почувствовали и застройщики. В 2023 г увеличение темпов возведения жилья отмечается только в Москве (+0,2%) и на Северном Кавказе. Даже в Петербурге фиксируется снижение этого показателя на 4% , а в провинциальных городах ситуация ещё хуже.
Окончательное сворачивание льготной ипотеки может произойти в 2024 г. В Госдуме активно обсуждается переход от масштабного субсидирования покупки жилья к предоставлению адресных ипотечных льгот. Их могут оставить многодетным семьям, сельским жителям, военным и другим немногочисленным категориям населения. В этом случае спрос на первичное жильё просядет окончательно.
Перспективы рынка в условиях снижения спроса на жильё
Предсказать поведение рынка жилья при таком раскладе – довольно просто. В отсутствие спроса на новые квартиры, их стоимость заметно снизится. Самые оптимистичные аналитики говорят об уменьшении индекса цен на 20 или даже на 30%. Во многом это пойдёт рынку на пользу, вернув ему естественное ценообразование. Покупатели выиграют за счёт уменьшения стоимости жилья, а застройщики избегут резкого схлопывания ипотечного пузыря. Ведь если бы он раздувался и дальше, цены на каком-то этапе могли обвалиться скачкообразно, что привело бы к массовым банкротства девелоперов.
Таким образом, стратегия постепенного сдувания ипотечного бума выглядит вполне разумной. Она должна плавно завершить цикл повышения спроса на недвижимость и вернуть рынок к равновесию.
